Kedvezőtlen birtoklás és működése

A hátrányos birtoklás jogi doktrína, amelyet elsősorban az elsőéves jogi egyetemisták tanulmányoznak, és amint a vizsgák lejártak, elfelejtették. Az egyébként homályos vagyonjog, más néven "squatter's rights" nagy híreket hozott 2011-ben, amikor egy texasi férfi azt állította, hogy 340 000 dolláros házat szerez csupán 16 dolláros díj ellenében, hogy a megyei bíróság épületében bizonyítékot szolgáltasson a káros birtoklásról. Ezt követően Ken Robinson létrehozott egy weboldalt, kiadott egy e-könyvet, és előadást tartott az SMU jogi hallgatóinak egy csoportja előtt, mielőtt 2012 februárjában kénytelen lenne elköltözni otthonából.

Mi tehát a hátrányos birtoklás, és valóban felhasználható-e egy drága külvárosi ház tulajdonjogának megszerzésére?

A hátrányos birtoklás a szabálysértéshez kapcsolódik.

A hátrányos birtoklás törvénye

A hátrányos birtoklás elmélete egyszerű: Ha valaki a tulajdonos engedélye nélkül elfoglalja a birtokában lévő földet, akkor a valódi tulajdonosnak intézkednie kell a jogsértő bizonyos időn belüli kiadásáért (amint azt a vonatkozó állami elévülési törvény előírja). Ha a valódi tulajdonos nem cselekszik időben, a hátrányos birtokos megszerezheti a föld tulajdonjogát és törvényes tulajdonosává válhat.

Öt alapvető elem

Ahhoz, hogy érvényesüljön, a hátrányos tulajdonosnak be kell mutatnia az öt alapvető elemet:

1. Azt, hogy tényleges birtokában van a földnek, és úgy használja a földet, mint a hasonló ingatlanok valódi tulajdonosa.
2. A birtoklás kizárt minden más számára, és nincs megosztva a valódi tulajdonossal vagy a nagyközönséggel.
3. Hogy a kedvezőtlen birtoklás mindenki számára nyitott és látható, így az igazi tulajdonos tudatában lehet annak, hogy valaki más követelést ír elő az ingatlanra.
4. Azt, hogy az ellenszegény birtokosa olyan követeléssel rendelkezik, amely ellenséges vagy összeegyeztethetetlen a tulajdonos követelésével.
5. Hogy a hátrányos birtoklás az elévülés ideje alatt folyamatos és megszakítás nélküli volt.

Követelmények államonként változó

A részletes követelmények államonként eltérőek. A birtoklás szükséges időtartama az egyik államban akár öt év, a másikban pedig akár 20 év is lehet. Néhány állam megköveteli, hogy a hátrányos birtokos ingatlanadót fizessen, vagy javításokat végezzen a földön ez idő alatt; más államokban ezek a cselekedetek lerövidítik a birtokláshoz szükséges időt.

Egyes államok megkövetelik, hogy a hátrányos birtokos jóhiszeműen meggyőződjön arról, hogy birtokában van a tulajdon; egyes államok megkövetelik a "cím színét", valamilyen dokumentumformát, amelynek célja a jogcím átadása az ellenszolgáltatónak, de valamilyen okból érvénytelen. Más államok megkövetelik, hogy a káros tulajdonos tudatában legyen annak, hogy törvénysértést követ el. Egyes államokban a kedvezőtlen birtokos lelkiállapota lényegtelen, és csak az számít, hogy a földet a valódi tulajdonos engedélye nélkül használják.

További információkért olvassa el az állam törvényeit.

Tanulságos eset

Míg az elévülési időt az állami törvény határozza meg, a doktrína követelményeit a bírák által írt bírósági határozatok határozzák meg. A hátrányos birtoklás működésének szemléltetésére egy olyan bírósági ügyet vizsgálunk meg, amely sok joghallgató számára bemutatta a koncepciót.

Belotti kontra Bickhardt

A New York-i fellebbviteli bíróság által 1920-ban hozott Belotti kontra Bickhardt bevonásával a szomszédos telek tulajdonosai vettek részt Bronxban. A J tétel tulajdonosa 1892-ben szalonot és úttestet épített az ingatlanon, de egy hibás térkép miatt az épület több lábon át behatolt a szomszédos K. részbe, amelynek Belotti édesanyja volt a tulajdonosa. 1906-ban Bickhardt megvásárolta a J tételt az eredeti tulajdonos örököseitől, kibővítette az épületet és azóta szállodaként használta.

1914-ben Belotti pert indított Bickhardt ellen, hogy távolítsa el a behatoló épületet az anyjától örökölt telektől. Belotti sikeresen találkozott az elsőfokú bíróság szintjén, de Bickhardt fellebbezett. A New York-i fellebbviteli bíróság megváltoztatta az eredeti ítéletet, és megállapította, hogy Bickhardt megfelel a hátrányos birtoklás követelményeinek.

Bickhardt a New York-i elévülésben előírt 20 évig nem birtokolta a vitatott ingatlant, de a bíróság megállapította, hogy az ingatlan korábbi tulajdonosok általi elfoglaltsága 1892 óta a hátrányos birtoklás töretlen láncolatának létrehozása volt. Bickhardt most törvény szerint a jogos tulajdonos.

A nemkívánatos birtoklás célja

Míg egyesek úgy tekinthetnek a hátrányos birtoklásra, hogy lopás útján megszerzik a tulajdonjogot, a doktrína számos fontos célt szolgál.

Először is, a törvény feltételezi, hogy valaki, aki földet birtokol, cím alatt teszi. A tulajdonjogot nehéz bizonyítani, mert a cselekményeket elveszítették és nem vették nyilvántartásba, vagy a földtulajdon-nyilvántartás hiányos. A hátrányos birtoklás doktrínája védelmet nyújt a megbízhatatlan dokumentumok ellen, és eszközt nyújt a régóta fennálló hibák kijavítására a továbbítás során. A tan azt is előírja, hogy a tulajdonjogi vitákat ésszerű időn belül el kell indítani, miközben a tanúk emlékei még frissek és a bizonyítékok megbízhatóbbak.

A hátrányos birtoklás ösztönzi a termelékeny földhasználatot azáltal, hogy megjutalmazza azokat, akik a földet gazdálkodásra, lakhatásra vagy más célra használják, miközben megbüntetik azokat, akik hagyják szabadon ülni. Végül megvédi azoknak az egyének elvárásait, akik évek óta senkinek ellenvetése nélkül használják az ingatlant. Gyakran felmerül egy határvitával összefüggésben, amikor a kerítést rossz helyre építették, és évekig senki sem kérdőjelezte meg a behatolást.

A texasi nemkívánatos birtoklási ügy

Ken Robinson 2011 nyarán ismertségre tett szert, amikor egy üres házba költözött a dallasi Flower Mound külvárosban, és 16 dolláros bejelentési díj megfizetése alapján sajátjának állította.

Az ügy háttere

Robinson, egykori tengeri és saját maga által leírt ingatlanbefektető felfedezte az otthont, miközben felkutatta a környéket a lehetséges befektetési lehetőségek után. Az udvar ápolatlan volt, és a ház látszólag elhagyatott volt.

Kezdetben azt gondolva, hogy az otthon jó jelölt lehetne egy eladási vagy adós zálogjog eladásra, Robinson nem talált tulajdonosot vagy jelzálogjogosultat, akivel tárgyalni lehetne, és sehol sem volt nyilvántartás a kizárásról. Ekkor döntött úgy, hogy megszerzi a házat a hátrányos birtoklás doktrínája alapján. "Méltányos birtoklási nyilatkozatot" nyújtott be a megyéhez, ha megváltoztatták a zárakat és beköltöztek.

Noha Robinson most karbantartotta az otthonát, amely elkeseredett állapotba került, Virágdomb szomszédjai nem örültek. Felhívták a rendőrséget, akik ellátogattak az otthonba. Amikor Robinson megmutatta a tiszteknek a nyilatkozatát, úgy döntöttek, hogy ez nem büntetőügy, és távoztak.

Országos média tudósítás

A történet az országos médiát érte el, és Robinsont elárasztották az ingatlan tanácsadás iránti kérések. Szemináriumokat kezdett tartani arról, hogyan lehet semmihez sem jutni. Üdvözölte a potenciális ügyfeleket és a média tagjait az otthonban, és örömmel szervezett túrákat, és rámutatott arra, hogyan takarította a dolgokat. Aztán a hírnév utolérte.

Mint kiderült, az eredeti jelzálog-társaság 2009-ben csődbe ment, és a jelzálogot most a Bank of America birtokolta, amelyet túlságosan elárasztottak más kizárások ahhoz, hogy felléphessenek a Virágdomb házon. De a virágzó, kedvezőtlen tulajdonú házipar és más, Robinson látszólagos sikerét megismételni szándékozó személyek és más zálogjog-birtokosok kezdtek visszaszorítani. 2012. február 6-án egy texasi bíró elrendelte Robinsont, hogy egy héten belül hagyja el a házat. Tiltakozás nélkül távozott.

Miért nem működött a Robinson-rendszer?

Robinson valóban azt hitte, hogy megszerzi a ház címét, vagy egyszerűen csak pörgős ásásokkal zárja az idejét, miközben minden reklámot bevált?

A texasi törvények szerint Robinson-nak öt évig kellett a házban maradnia, miközben ingatlanadót és lakástulajdonosi társulási díjakat fizetett, hogy hátrányos birtoklással megszerezze a tulajdonjogot. Az öt év során bármikor ki lehet téve a valódi tulajdonos kilakoltatásának, ami végső soron az történt, miután a Bank of America elkapta a rendszer szélét. Mi a helyzet az általa benyújtott, 16 dolláros hátrányos birtoklási nyilatkozattal? Ez egyszerűen felhívta a világot a keresetére, és megadta az öt év kezdetének kezdetét; nem közvetítette a címet.

Robinson történetének tanulsága azokra a célokra vezet vissza, amelyek érdekében a hátrányos birtoklás doktrínáját kidolgozták. Eszközt jelentett az ingatlanokkal kapcsolatos jóhiszemű viták megoldására, amelyek történelmileg átterjedő ingatlanproblémákból erednek, például téves és nem megfelelő felmérések, hiányos földtulajdonok, vagy hiányzó vagy hibás tettek. A hátrányos birtoklásnak soha nem volt célja a szándékos jogsértők és guggolók jutalmazása. Mint Ken Robinson megtudta, ez nem jó üzleti modell az ingatlanbefektetők számára.

A hátrányos birtoklás nem célja a szabálysértők és a guggolók jutalmazása.