Tartalomjegyzék:
- Csak mi a társasház átalakítása?
- Történelmünk a lakhelyünk megtérése előtt
- Szereted a rezidenciádat, de ez Condo-ba megy
- Feltételezések alapján döntöttem (rossz ötlet)
- Reality Hit - eltartott egy ideig
- A közös közös költségek pénzügyi következményei
- És a pénzügyi helyzet egyre rosszabb
- Javaslataim - ha társasházi átalakítást kíván vásárolni
- Kérdések és válaszok
- Mi a tapasztalata a társasház-konverziókkal kapcsolatban?
Pixabay Public Domain
Csak mi a társasház átalakítása?
A társasház átalakítása az, amikor a teljes, egyedüli tulajdonban lévő ingatlant egyenként eladott egységekké változtatják társasházként. (A használat megváltoztatása).
Sok ilyen ingatlan eredetileg lakás volt, és néha olyan épület volt, mint gyár vagy iskola.
Történelmünk a lakhelyünk megtérése előtt
Hét évig egy lakóházban éltem és szerettem. Többnyire magánházak lakóövezetében volt. Az épület ötszög volt, öt oldallal. A központban, az első emeleten szökőkút volt, csillogó színes fényekkel. A második és a harmadik emelet nyitva volt, és a korlátokon át lehetett nézni a szökőkútba. Egyedi és elegáns volt, és mégsem volt drágább, mint a környék egyéb bérleti díjai.
Mind az öt oldalon két lakás volt, középen lepény alakú ékkel. A legkülönlegesebb alakú lakáshoz készült. Amikor az ember belépett az ékbe, a legszélesebb rész egy kertre nyíló erkélyre nyílt.
Hangszóró biztonsági rendszerünk és videokameránk volt az előcsarnokban jóval azelőtt, hogy a videokamerák normálisak lennének. Egyszerűen be kellett hangolni a televíziót a 9. csatornára, hogy lássa, ki zúgja őket. Halk zene szólt a hangszórórendszeren az egész teremben.
Gyönyörű medencénk volt, amelyet makulátlanul tisztán tartottak.
Az épületet főleg fiatal szakemberek használták, a tulajdonos átvizsgálta a bérlőket. Előfordult, hogy a bérlők túlságosan hangos zenét játszottak, de azonnal kitelepítették őket.
Számomra ez egy idilli lakóhely volt. Aztán megkaptam azt az értesítést, hogy az apartmanokat társasházokká alakítják. Miután megvásárolta az egységet, a meglévő bérlőnek távoznia kell.
Szereted a rezidenciádat, de ez Condo-ba megy
Feltételezések alapján döntöttem (rossz ötlet)
Úgy gondoltam, hogy az egységek ára annyira elfogadható, hogy jó befektetés lenne. Ez jó módszer lenne arra, hogy saját tőkét gyűjtsek, és ezt néhány éven belül felhasználjam ház vásárlásához.
Feltételezésem az volt, hogy mivel ez egy olyan remek hely, ahol élni szeretnék, a többi bérlő nagy része, akit legalább véletlenül megismertem, szintén egységeket vásárol. Feltételeztem, hogy az épület jellege változatlan marad, és valószínűleg az életminőség javulni fog, mivel mindenkinek érdeke fűződik az ingatlanértékek fenntartásához.
Volt egy kis előleg, alacsonyak voltak a jelzálog-kifizetéseim, és a társasház fenntartási díja ésszerű volt.
Valójában egy egység vásárlásakor megadtam az alapszabályt. Legalább egy hüvelyk vastag méretű könyv. Felvázolta az összes dózist, és nem. Számomra úgy tűnt, hogy mindenki betartja a szabályokat, és a szabályok olyan világosan vannak megfogalmazva, garantált lesz az ott élő jövőbeni boldogságom.
Reality Hit - eltartott egy ideig
A meglévő bérlők közül csak néhány vásárolt egységet. Megvoltak az okaik. A fiatal párok úgy döntöttek, hogy egyenesen otthoni tulajdonba kerülnek; egyeseket várhatóan a cégük áthelyez, másoknál pedig nem volt előleg. Okaik különbözőek voltak, és szomorú voltam, amikor néhányukat megmozdultam.
Az egységek (30) felét spekulánsok vásárolták meg. A hiányzó befektetők érdekeltek abban, hogy bérleti jövedelmük legyen, majd talán haszonnal fordítsák az ingatlant. Probléma? Legtöbbjüknek sem erőforrása, sem hajlandósága nem volt a bérlők előzetes szűrésére. Ha bérlőik hajnali 2 órakor robbantják a zenét, nem érdekelhetik őket addig, amíg fizetik a bérleti díjukat. Ha bérlőik kábítószert árultak, akkor szemet hunytak. Volt egy tulajdonosunk, aki bérelt egy fiatal nőnek, aki egy fánküzletben dolgozott. A lakás azonban nem neki való, a barátja küldte bérbe. Klubházaként akarta utcai bandájának. Így fiatal férfiak sétáltak be és ki az épületből, vállukra vetett baseball ütővel. Soha nem voltak nélkülük, és nem voltak baseball játékosok.
Azt gondolná, hogy a szabályzat megakadályozza ezt. De a valóságban az igazgatóság tagjai közül kevésnek volt bátorsága arra, hogy ő legyen az, aki betartatja a szabályokat. Az ingatlankezelő társaság rendkívüli esetekben megtette helyettük, de valakit kilakoltatni nem olyan egyszerű. Úgy tűnik, sok ilyen bérlő tudta "hogyan kell játszani a játékot". Sokan olyan betegségre vagy fogyatékosságra hivatkoztak, amely meghosszabbította a kilakoltatási folyamatot. A folyamat során eltelt hónapok alatt el kellett viselnünk a shenanigánjaikat.
A közös közös költségek pénzügyi következményei
A karbantartási díj fedezi az épület fenntartásának összes közös költségét. Az építési költségek növekedésével a karbantartási díjak is nőnek.
Sajnos, bár minden egység kifizette saját telefon- és villanyszámláját, a vizet és a földgázt nem mérték külön. Minden egységnek megvolt a maga termosztátja és fűtőegysége, és szükség szerint szabályozni tudta a hőt, de mindannyian megosztottuk a gáz költségét.
Elméletileg ennek mind ki kellene egyenlítenie. Vegyünk két példát a komolyabb esettanulmányokra:
D Barbara: Krónikus fáradtság-szindrómában szenvedett, és kijelentette, hogy betegsége miatt télen (Connecticutban) nyitva kell tartania az ablakokat, mivel friss levegőre van szüksége. Viszont melegnek is kellett lennie, ezért 85 fokosra állította a melegét.
John T: Az egyik szomszédja panaszkodott, hogy folyamatosan hallja a folyóvizet; ez megőrjítette. A karbantartó engedélyt kapott John lakásába való belépéshez. Amikor a nappaliból közeledett a fürdőszobához, vastag gőzfelhő jött ki a fürdőszobából. A fürdőszobában a forró víz hullámzott ki a fürdőkád csaptelepéből. Nyilvánvalóan egy ideje ezt csinálta, amikor a fürdőszoba falát és a szomszédos nappali falát vastag szőrös fekete penész borította. A vízvezeték-probléma kijavítása az egyes egységek tulajdonosának felelőssége volt, és John nem akart vízvezeték-szerelőt bérelni, ezért hagyta, hogy a forró víz feltörjön.
Ó igen, gyönyörű szökőkútjaink. Amint a lakóink minősége romlott, a látogatóké is csökkent. Úgy tűnik, az épület látogatói gyakran úgy gondolják, hogy humoros lenne szappant dobni beléjük. Biztos vicces filmeket láttak, ahol a szappan buborékokat szór. A valóságban a szappan nem okoz buborékokat. Csak ott ül, majd eltömíti a vízszivattyút. Tehát időnként új szivattyúkat kellene vásárolnunk, és emberórákba kellene fektetnünk a szökőkutak leeresztésére és a szappan tisztítására. Tehát minden alkalommal, amikor valakinek "humorérzékkel" rendelkező látogatója volt, 300 dollárba kerülne bennünk rezsi.
Nagyon sok hasonló történet volt. Néhány ember gondatlansága által mindannyiunk számára okozott költségek. Így a karbantartási díjaink emelkedtek.
És a pénzügyi helyzet egyre rosszabb
Kezdetben az Igazgatóság felállította, hogy az ingatlankezelő társaság elkészítse az ellenőrzéseket, és elvezesse őket a havi igazgatósági ülésre az igazgatóság felülvizsgálatára. Minden ellenőrzéshez két igazgatósági tag aláírása szükséges.
Az akkor megválasztott elnökünk úgy döntött, hogy túl elfoglalt ahhoz, hogy gondokat okozzon azzal, hogy csekkeket kell aláírnia, ezért egyedüli csekk-aláírási felhatalmazást adott az ingatlankezelőnek.
A következő megválasztott elnök úgy döntött, hogy nem is akarja, hogy zavarja az igazgatósági ülések ellenőrzése. Azt mondta az ingatlankezelőnek, hogy csak írja alá és küldje el őket.
Valahol az úton felfedezték, hogy az egész 30 000 dolláros tartalékalapunk eltűnt. A csarnokokban, a parkolóban és a mosókonyhában található villanyvezetés áramának három hónapja volt lemaradva. A földgázszámla szintén három hónappal esedékes volt. Tehát most 60 000 dollárral tartoztunk a közüzemi vállalatoknak. Ez akkor történt, amikor az épület elromlott, mivel semmit sem tartottak fenn.
Az eredmény az volt, hogy a karbantartási díjaink felmentek. Januárban, illetve márciusban is egyenként 2000 dollárt értünk el.
Úgy tűnik, a testület úgy döntött, hogy nem folytat büntetőeljárást, az alapszabály megírásának módja szerint. Ha hiányzik a pénz, akkor az igazgatóság tagjainak személyesen kell pótolniuk. Így ha üldöznék a vagyonkezelőt és elveszítenék, az hiányzó pénz beismerése lenne. Úgy döntöttek, hogy csak "nem felelősnek" nyilvánítják magukat.
(Félretéve: az unokatestvérem egy társasházban él, amelyet eredetileg ilyennek építettek, nem átalakítás és ugyanez történt. Mostanra lerobbanták az ingatlant, és nincs pénz a javításra.)
Javaslataim - ha társasházi átalakítást kíván vásárolni
- Ellenőrizze, hogy miként mérik a közös segédprogramokat. Keresse meg az egyedi mérést - minden tulajdonos fizeti a saját gázát, vizet és áramot. Nem tudom elégszer hangsúlyozni ezt.
- Tudja meg, ki az ingatlankezelő társaságuk. Keressen online a cég nevére, és nézze meg, írt-e valaki negatív megjegyzést róluk. Nézze meg besorolását a Better Business Bureau-nál.
- Vegye fel a kapcsolatot az ingatlankezelő céggel, és ellenőrizze, hogy folytatni kívánják-e az ingatlan kezelését. Számos vállalat dobott el minket, mivel túl kicsik voltunk ahhoz, hogy nyereségesek legyünk. Így kerültünk a menedzserhez, aki elmenekült az alapoktól.
- Tegyen fel kérdéseket arról, hogy hány egységet használnak a tulajdonosok, és hányat a távollevő tulajdonos-befektetők birtokolnak.
- Kérdezze meg, várható-e valamilyen nagyobb kiadás a közeljövőben - például a parkoló burkolata, a medence újraburkolása. Gondoljon bármi nagyra, amit esetleg meg kell tennie, és kérdezze meg, mikor történt meg utoljára. Hajtson körbe, és nézze meg, van-e valami jelentős javításra szoruló dolog, például a tetők vagy az iparvágány.
- Kérdezze meg, mikor történt az utolsó értékelés, és várható-e ilyen. Tudja meg, hogy a karbantartási díj mikor emelkedett utoljára és hány százalékkal növekszik hagyományosan.
- Vezesse körbe az egységeket a nap és az éjszaka különböző időpontjaiban, hogy megnézze, milyen tevékenységet lát. Például, ha olyan egységeket lát, ahol csomagok mennek ki az ablakon, és pénz érkezik, valószínűleg kábítószer-aktivitás van.
- Hátha felfedezheti a jelenlegi tulajdonosok egy részét, és megkérdezheti, hogy boldogok-e ott élni.
Kérdések és válaszok
Kérdés: Szükség van-e egy PDI-re egy konverzióhoz?
Válasz: Bérlőként az épületben éltem, mielőtt egységet vásároltam. Nem tudom, mit kellett tennie az épület tulajdonosának, hogy az épületet bérházból társasházzá alakítsa. Emlékszem, kaptunk egy levelet, amely jelezte, hogy a tulajdonos az átalakítás jogát kérte, majd értesítést kaptunk arról, amikor átalakították a lehetőségeinkkel együtt. Mint vevő, nem kellett PDI-vel rendelkeznem, és nem is. A tulajdonos a jelzálogkölcsönöket adta eladásként, ezért a jelzálogkölcsön-társaság részéről nem volt követelmény.
© 2017 Ellen Gregory
Mi a tapasztalata a társasház-konverziókkal kapcsolatban?
Ashlee Thomas 2020. május 20-án:
Ez nagyszerű tartalom. az oldal azonban elmarad a majortól, annyi felugró ablakkal. köszönöm ezt - belefáradtam a társasházba, és most megerősítetted félelmeimet. köszönöm.