Hogyan lehet kilakoltatni egy albérlőt San Franciscóban

Két szobatársammal és nemrég volt egy albérlőnk, akit A szörnyű emberi lénynek fogok emlegetni. Ez a fickó konfrontatív volt, hangos, arrogáns és tiszteletlen; totális bunkó. A szabadulási próbálkozások során sokat megtudtunk a bérlői törvényekről és a kilakoltatásról szülővárosunkban, San Franciscóban.

Ebben az állapotban hagyta el a szörnyű emberi lény a szobáját, amikor végre elköltözött.

Christy K.

Gyors figyelmeztetés

A kilakoltatás rendkívül nehéz San Franciscóban. A város határain belüli bérleti törvények erősen ferdén állnak a bérlők javára. Ezeknek a törvényeknek az a célja, hogy megvédjék a bérlők jogait, de szinte lehetetlenné teszik a bérbeadók és a bérlők számára a problémás bérlők kilakoltatását. Ha komoly oka van a kilakoltatásra, mindenképpen tegyen meg mindent a könyvek alapján, és az egész folyamat során konzultáljon egy ügyvéddel, hogy megvédje magát a perektől.

Ha nincs komoly oka a kilakoltatásra, akkor a legjobb megoldás az, ha magánügyben megoldja a problémákat a problémás albérlőjével.

A bérlői kapcsolatok típusai

• Cotenant: Cotenant az a személy, aki egyenrangú veled mint bérlő. Ha két vagy több ember együtt bérel ingatlant, és mindannyian aláírják a bérleti szerződést, akkor ezek az emberek kotenánsok.
• Bérlő bérlő: A fő bérlő az a személy, aki aláírta az eredeti bérleti szerződést vagy megállapodást az ingatlan tulajdonosával vagy az ingatlankezelővel. Az eredeti bérleti szerződésben szereplő összes személy bérlő, és egymásnak is házhoz szállító.
• Albérlő: Az albérlő az a személy, aki albérletbe ad vagy bérel helyet egy vagy valamennyi bérlőtől. Az albérlőnek nem feltétlenül van semmiféle megállapodása az ingatlantulajdonossal vagy az ingatlankezelővel (bár a legtöbb tulajdonos jóváhagyást igényel az ingatlanán lévő összes albérlőre). Ha a főbérlők egynél több albérlőnek adnak bérbe, akkor ezek az albérlők egymásnak is kotenánsok.

A kotenánsok nem költöztethetik ki egymást, az albérlők pedig nem üríthetik ki a bérlőt. De a bérlő bérlő bizonyos körülmények között képes lehet albérlőt kilakoltatni.

Bérbeadók és kilakoltatás

Úgy tűnhet, hogy a bérlőnek elmondja a problémát, hogy ez a legegyszerűbb módja annak, hogy az albérlőt kilakoltassák, de a valóságban a bérbeadó vagy az ingatlankezelő valószínűleg nem tud segíteni. A bérbeadó csak egy embert nem tud kilakoltatni. Még ha be is tudja bizonyítani, hogy van igazságos oka az albérlőjének kilakoltatására, a bérbeadó csak mindenkit elűzhet a bérleti szerződésből, ezzel semmisítve meg az albérlőjével kötött megállapodását.

Jó, ha a bérbeadót vagy az ingatlankezelőt folyamatosan tájékoztatjuk a szobatársak közötti súlyos problémákról, de az albérlő megállapodása a bérlővel, nem pedig a bérbeadóval történik (annak ellenére, hogy a bérbeadó adott esetben engedélyt adott, háttérellenőrzést igényelt stb.), Így a A bérlőt általában csak a bérlő tudja kilakoltatni.

Az Ön albérlője törvényes?

Mielőtt megkísérelné kiadni az albérlőjét, meg kell határoznia, hogy törvényesen bérel-e vagy sem. Van-e engedélye vagy jóváhagyása a bérbeadótól vagy az ingatlankezelőtől az ingatlan bérbeadására? A bérleti szerződés rendelkezik-e az albérlet kiadásáról?

Ha albérlője a bérbeadó tudomása vagy engedélye nélkül foglalja el az ingatlant, akkor megpróbálhatja őket kilakoltatni, nagyjából garantáltan Önöket is kilakoltatják. Plusz, ha az Ön bérbeadó megtudja, ő lehet, hogy jogi lépéseket tegyen akkor megsérti a bérlet, és a albérlő lehet tenni, hogy jogi lépéseket tesz jogtalan kilakoltatást.

Ha ebben a hajóban tartózkodik, a legjobb megoldás az, ha magánbérletben megoldja a dolgokat az albérlőjével, vagy maga költözik el.

• Ne próbálja vádolni albérlőjét jogsértéssel, és ne állítsa a bérbeadónak, hogy illegálisan guggol. Ha az albérlő be tudja bizonyítani, hogy az ingatlanon él (kapott postával, bérleti csekkel és rezsivel stb.), Akkor is képes jogi lépéseket tenni ön ellen jogellenes kilakoltatás miatt
• Ne próbálja elmagyarázni az albérlő, hogy ha a bérlő vagy a bérlők elköltöznek, akkor mindenképpen el kell hagynia, a San Francisco Rent rendelet értelmében, mivel nincs jogi megállapodása a bérbeadóval. (Alapvetően, ha olyan rossz helyzetbe hozzák a dolgokat, hogy elköltözöl, hogy megszabadulj tőlük, akkor SOL-nak számítanak a lakhatásért.)

Ha albérlője megkapja a bérbeadó jóváhagyását, mint A szörnyű emberi lény velünk tette, olvassa tovább.

Ellenőrzik az otthona vagy a lakásbérletét?

Ha San Franciscó-i otthona vagy lakása 1979. június után épült, akkor szerencséje van. Ezekre az újabb épületekre nem vonatkoznak a bérleti díjak ellenőrzésére vonatkozó törvények, és a kilakoltatási folyamat sokkal könnyebb. Képesnek kell lennie arra, hogy megfelelő időben értesítse albérlőjét, és ezután megkezdje a törvényes kilakoltatási eljárást.

Ha San Franciscó-i otthonát vagy lakását 1979 júniusa előtt építették, mint a miénk, az albérlőjének kilakoltatása sokkal nehezebb lesz. Olvassa tovább, hogy többet megtudjon.

Hogyan tudhatom meg, mikor épült a házam?

• http://www.zillow.com/

  Ha nem tudja, mikor épült a háza, akkor a Zillow jó kiindulópont. Sok San Francisco-i épületnél feltüntetett dátumokat. Egyszerűen írja be a címét, válassza ki a megfelelő eredményt, és keresse meg a dátumot az "építés éve" alatt.

A tipikus San Francisco-i házakat és lakásokat 1979 előtt építették, ezért a San Francisco Rent Orendance értelmében a bérleti díjak ellenőrzésére vonatkozó törvények hatálya alá tartoznak.

Mudflattop a Wikimedia Commons-on keresztül, a Creative Commons Nevezd meg! -Megosztom egyaránt 3.0-s verziója nem támogatott

A 15 igazságos ok a kilakoltatásra San Franciscóban

Ha San Francisco-i bérháza vagy lakása bérleti szabályozás alatt áll, itt az ideje, hogy közelről és személyesen vegye figyelembe a 15 igazságos okot a kilakoltatásra. Ezek a kitolható okok az utolsó reményfoszlányok. Ez az egyetlen módja annak, hogy törvényesen kitelepíthesse:

1. A bérlő abbahagyta a bérleti díjat, gyakran késik, vagy gyakran visszautalja a csekkeket
2. A bérlő megszegte a bérleti szerződést vagy a bérleti szerződést, és értesítéssel nem orvosolta a problémát
3. A bérlő kellemetlenséget okoz, károsítja az ingatlant, vagy „jelentősen befolyásolja a bérbeadó vagy az épület többi bérlőjének kényelmét, biztonságát vagy élvezetét”.
4. A bérlő az ingatlanon illegális tevékenységet folytat
5. A bérlő korábbi bérleti szerződése vagy bérlete lejárt, és a bérlő ugyanolyan vagy azzal egyenértékű feltételek mellett elutasítja a hosszabbítást
6. A bérlő megtagadta a bérbeadó hozzáférését az ingatlanhoz (javítások, fejlesztések stb. Céljából)
7. A bérlő bérlők kiköltöznek, és egy albérlőt hagynak jóvá, és nincs jóváhagyása vagy megállapodása a bérbeadóval
8. A bérbeadó magát vagy közeli hozzátartozóját 36 egymást követő hónapig vagy annál hosszabb időtartamra akarja beköltöztetni az egységbe
9. A bérbeadó egy törvényesen társasházzá alakított egységet akar eladni
10. A bérbeadó megpróbálja lebontani az egységet, vagy eltávolítani a bérleti piacról
11. A bérbeadó ideiglenesen el akarja távolítani az egységet a bérleti piacról, hogy „tőkefejlesztést vagy rehabilitációt végezzen”
12. A bérbeadó „jelentős rehabilitációt” kíván végrehajtani
13. A bérbeadó az egész épületet el akarja távolítani a bérleti piacról
14. A bérbeadó 30 napnál rövidebb idő alatt szeretné visszaszerezni az egység birtoklását az ólomfestékkel kapcsolatos problémák kezelése érdekében, amint azt a San Francisco Health Code előírja
15. A bérbeadó fel akarja bontani az egységet az újjáépítés érdekében

MEGJEGYZÉS: Ha a bérbeadó is a bérleti egységben lakik, akkor a Just Cause nélkül kilakoltathatja. Ha helyet bérel a bérbeadójának otthonában, fontolja meg a segítség kérését.

Az 1–4-es számok az egyetlen esetek, amelyek a bérlő és az albérlő közötti kapcsolatra vonatkoznak. Az 5–15-ös számokat a bérbeadónak kell érvényesítenie, és általában az összes bérlő kilakoltatását kell eredményeznie, beleértve a bérlőt is (ezért ne próbálja meggyőzni a bérbeadót, hogy érvényesítse őket, hacsak nem érti jól magát a kirúgás sem).

Csak okozza az 1–4

Vizsgáljuk meg egyesével az igazságos okokat.

Csak 1. ok: A bérlő abbahagyta a bérleti díjat, gyakran későn fizet, vagy gyakran visszautasítja a csekkeket.

Ha albérlője megszegte a bérleti díjat azáltal, hogy dohányzik az egységben, háziállatot tart, elutasítja az illetéktelen egységeket stb., Akkor jó esete lehet a kilakoltatásra.

• Feltétlenül jegyezze fel, hogy albérlője mikor és hogyan sértette meg a bérleti szerződést. Lehet, hogy később fel kell használnia ezeket az információkat, ha megpróbál harcolni a kilakoltatással.
• Három napos értesítést küldjön a javítás vagy a lemondás érdekében.
• Ha nem javította ki a szabálysértést vagy kiürítette a helyiséget, kezdje meg a törvényes kilakoltatási eljárást.
• Ha ő kijavította a jogsértést, akkor még mindig kilakoltathatja, de be kell bizonyítania, hogy az albérlő szokásosan és súlyosan megsérti a bérleti szerződést.

Csak a 3. ok: A bérlő kellemetlenséget okoz, károsítja az ingatlant, vagy „jelentősen befolyásolja a bérbeadó vagy az épület egyéb bérlőinek kényelmét, biztonságát vagy élvezetét”.

Ezt sajnos a legnehezebb érvényesíteni. A szörnyű emberi lény nem későn fizetett, megsértette a bérleti díjat, vagy bármi törvénytelen dolgot tett, de arra gondoltunk, hogy biztosan nálunk van a # 3-mal. Folyamatosan szóbeli harcokat szedett, rengeteg zajt keltett, és minden órában ébren tartott minket. Ezen okok miatt ügyvéddel konzultáltunk a kilakoltatásáról. Az ügyvéd kifejtette, hogy mivel a 3. számú nyelv annyira homályos, a bíróságok nagyon vonakodnak ennek érvényesítésétől.

• Alapvetően az ilyen okokból történő kilakoltatáshoz a bérlőnek be kell bizonyítania, hogy az albérlő viselkedésével veszélyezteti vagy fenyegeti őket, vagy a rendőri nyilvántartáson keresztül be kell bizonyítania, hogy az albérlőnek gyakran voltak panaszai zajjal, háztartási rendellenességet okozott stb.
• Az ügyvéd alapvetően azt mondta nekünk, hogy ne törődjünk azzal, hogy megpróbáljuk kilakoltatni a Just Cause # 3-mal, mivel ez csak a bíróság által mondott helyzetre vezethető vissza, és a bizonyítékoknak rendkívül kifejezetteknek és kényszerítőnek kell lenniük ahhoz, hogy kilakoltathatók legyenek.

Csak a 4. ok: A bérlő illegális tevékenységet folytat az ingatlanon.

Ha albérlője jogellenes magatartást tanúsít az ingatlanon, akkor rendkívül komoly oka van a kilakoltatásra.

• A bűncselekménynek súlyosnak kell lennie, és magában kell foglalnia az egységet (pl. Albérlője metet készít a szobájában, vagy prostitúciót folytat az ingatlanon).
• Azonnal értesítse a bérbeadót és a rendőrséget. Lehet, hogy be kell bizonyítania, hogy albérlője illegális tevékenységeket folytatott, és erre valóban a rendőrségi feljelentés az egyetlen mód.
• 3 napos felmondási idővel értesítse a lemondást.
• Ha az albérlő 3 napon belül nem hagyta el az ingatlant, kezdje meg a bírósággal a jogi kilakoltatási eljárást.

A mi történetünk

Végül szobatársaimmal és nekem nem volt okunk a Szörnyű Emberi Lény kitelepítésére. De összejöttünk és mindannyian megkértük, hogy költözzön el. Beleegyezett, vagy azért, mert nem volt tudatában annak, hogy törvényesen nem tudjuk kitelepíteni, vagy azért, mert egyszerűen nem akart más 3 emberrel együtt élni, akik nem voltak hajlandók tolerálni rossz viselkedését. Szánta rá az időt, hogy új helyet találjon, és mi tehetetlenek voltunk a folyamat felgyorsítására, de egy hónap múlva végül elköltözött.

(Természetesen nem anélkül, hogy számunkra nyomorulttá tenné a dolgokat. Undorító rendetlenségből távozott a szobájából, az orcánkba sikoltott, nem volt hajlandó fizetni az utolsó napok bérleti díját, és otthonunk bejárati ajtaját tágra nyitva hagyta, amikor befejezte a költözést. De amúgy mindannyian pirítottuk a napot, nagyon örültünk, hogy elment.)

Hogyan védekezhetünk egy rossz albérlőtől

Gonosz tapasztalatokat kellett átélnünk a Szörnyű Emberlénnyel, de sokat tanultunk az albérletbe adásról és a kilakoltatási törvényekről. E-mailben leveleztünk a San Francisco Bérlők Szakszervezetével is, és jó tanácsokat kaptunk arról, hogy soha ne forduljon elő velünk ugyanaz a helyzet. Íme néhány tipp:

• Mielőtt beköltözik, győződjön meg róla, hogy albérlőjét a bérbeadó vagy az ingatlankezelő jóváhagyta.
• Készítsen egy írásos bérlői megállapodást, amelyben az Ön bérlője lemond a Just Cause védelemhez fűződő jogairól. Ez teljesen törvényes, és lehetővé teszi, hogy a bérlő bérlői a 15 Just Caus-tól eltérő okból kilakoltassák az albérlőket.
• Írja bele az írásbeli albérlői megállapodásába, hogy az egységben való tartózkodás első hónapja próbaidőszakos , és ha az összes bérlő elégedett a helyzettel, akkor az albérlő maradhat, de ha nem, akkor az albérlő abban az időben vállalja a lemondást.
• Felszámoljon albérlőknek betétet, még akkor is, ha azt a bérbeadó vagy az ingatlankezelő nem követeli meg, és adjon meg olyan konkrét eseteket, amikor a betéti pénz egy részét visszatartják az albérlői szerződésben (pl. A be nem fizetett bérleti díjak, ki nem fizetett közművek, az egység károsodásainak fedezésére).

Minta albérlői megállapodás

Itt van a megállapodás, amelyet a kototánsaimmal bérbe adok. Győződjön meg arról, hogy a szerződését az albérlő és az összes bérlő aláírta és keltezte. Minden személynek rendelkeznie kell saját aláírt és keltezett másolattal, és a bérbeadó is igényelhet másolatot.

Albérlői megállapodás

Tudomásul veszem, hogy bármikor megszüntethetem tartózkodási jogomat, és bármilyen okból, feltéve, hogy 30 napos felmondási idővel értesítem a bérlőt.

Tudomásul veszem, hogy a biztosítékomat visszaküldik nekem, amikor a helyiséget visszajuttatom a bérlőknek, de ezt a pénzt visszatarthatjuk a helyiségek károsodásáért, a ki nem fizetett bérleti díjért vagy a ki nem fizetett közművekért.

Elnézem, hogy lemondok a jogomról, hogy csak védelmet nyújtsak, és egyetértek azzal, hogy bármilyen okból - beleértve a kitolható okokat is - kilakoltathatók, amennyiben a bérlő 30 napos felmondási idővel értesíti a helyiség elhagyására.

Elfogadom, hogy egy hálószobás kauciót és havi bérleti díjat fizetek, mindaddig, amíg a ház teljes bérleti díja megmarad.

Megértem, hogy a tartózkodási helyem egy hónapos próbaidőszakra vár. Megértem, hogy a lakóhelyem az ingatlankezelő jóváhagyását is várja.

Tudomásul veszem, hogy a közüzemek egy részéért a lakók között egyenlően felosztva felelek.

További irodalom

• San Francisco Bérlők Szakszervezete

  Ez az oldal magyarázatot tartalmaz a kilakoltatás 15 igazságos okáról.

• San Francisco Rent Board

  Ez az oldal további információkat tartalmaz a kilakoltatás igazságos okairól

© 2013 Christy Kirwan