Tartalomjegyzék:
- Jelentős különbségek a mobil és a hagyományos otthonok között
- Tanácsok az MH vásárlásához
- Szubjektív érték
- Hogyan lehet meghatározni az igazi értéket
- Valós-példa
- Mi növelné az értéket?
Eladó egy 1973-as mobilház 36 000 dollárért.
A mobilház másik oldala.
Az egyik legjobb érték a házvásárló piacán a mobilházak (MH) vagy a gyártott lakások.
- Mobilházak: Az MH-t általában sok helyen rögzítik egy mobilház parkban. A park általában ugyanazokkal a kényelmi szolgáltatásokkal rendelkezik, mint egy üdülőhely, és havi tételdíjat fizet, hasonlóan a társasház HOA-jához.
- Gyártott otthonok: Ugyanez elmondható a gyártott otthonról is, de ezek nem mozdíthatók el egyszer egy alapon. Ezek az egységek nagyon hasonlítanak egy valódi otthonra, amelyet megvásárolnak, és általában a birtokukban vannak.
A mobilházak élettartama strukturálisan tekintve 50–75 év, a helytől és a környezeti feltételektől függően. Összehasonlíthatók egy igazi otthonnal; néhányuk 2000 négyzetméter. Ez valóban a tulajdonoson múlik. De bármi is történik bent, az még mindig MH. Így amikor vásárol egyet, a tranzakció nagyjából olyan, mint egy autóvásárlás. Nincs 30+ napos letéti letét. Még mindig vannak ingatlanadók és tételdíjak, havonta 300–800 USD között.
Jelentős különbségek a mobil és a hagyományos otthonok között
A nagy különbség az, hogy az MH értékek szinte mindig leértékelődnek, ellentétben a felértékelődő ingatlanokkal. Ennek oka, hogy az MH tulajdonosa nem birtokolja azt a földterületet, amelyen az egység ül. Ezt vegye figyelembe, amikor vásárol egyet. Ha eladni akar, kényelmesen érje el az egyenleget vagy a pénzveszteséget. Ez lesz a szokásos eset; vannak kivételek.
Tanácsok az MH vásárlásához
Florida MH parkokkal teli állam. Vagy korhatárosak (55 év felettiek), vagy nem. Ha trópusi jellegű területen akarsz élni, korlátozott erőforrásokkal, ez a legjobb út. Miután megvásárolta az MH-t, a legtöbb tulajdonos a saját belátása szerint tájolódhat az otthon körül.
Az MH megvásárlásának a trükkje az, hogy olyan utcára találunk, amely nem hasonlít MH-ra. Szinte mindegyiknek lesz autóház, nem garázs. A legtöbbnek lesz egy átvilágított vagy üvegezett terasza, amelyet „floridai szobának” hívnak. Ez akár 200 négyzetméter is lehet. Jó tárolásra vagy a járókelők figyelésére, de ne tekintsük hálószobának vagy lakótérnek.
Szubjektív érték
A helyszín fontos. A szomszédok túl közel vannak, vagy bőséges a hely az egységek között? Tisztességes hátsó udvar és előkert? Közel egy tóhoz vagy egy tóhoz, kilátással? Ezek a szubjektív elemek a teljes érték meghatározásakor. Mennyivel többet érnek neked? Ezereket tehetnek hozzá az eladási árhoz. Az igazán szép tereprendezés is fontos.
Hogyan lehet meghatározni az igazi értéket
Elmondható, hogy az MH tőzsdei listák többsége túlárazott, de a hely és a piac ettől eltérően előírhatja. Feltételezve, hogy az MH jó állapotban van, a kiskereskedelmi piac 25% -os csökkentése tükrözi a valós értéket. A valós érték megszerzése érdekében tehát intelligens ajánlatot tehet, megszerezheti a NADA mobilház jelentését online forrásokból (például hiteleket nyújtó biztosítótársaságoktól) vagy másoktól. A weboldalon adja meg az MH pontos specifikációit.
Valós-példa
Például egy 1973-as, 1400 négyzetméteres ház, egy szép oldalsó és hátsó udvarral telken, a floridai Clearwater területén 36 000 dollárért kelt el. A tétel díja havi 550 dollár volt.
Az MH-ról szóló NADA-jelentés kimondta:
- Az alapszerkezeti érték 9400,00 USD volt. Floridában tartózkodása 9600 dollárra növelte az értéket. Ez volt az igazságos otthon kiskereskedelmi értéke.
- Mivel az otthon „jó” állapotban volt, értéke 10 500 dollárra nőtt.
- Az otthoni fizikai élet hátralévő ideje 43 év volt. Az egység a Pinellas Cascade Park MH-ban volt, ami szép és karbantartott. A NADA Standardnak nevezte. Ez 12 000 dollárra növelte az értéket.
- További funkciók vagy javítások semmisek voltak. Vagy növelné vagy csökkentené az alapértéket.
- Ennek az alapösszegnek a végleges kiigazítása a 1,5-es ipari szabvány volt. Alkalmazásakor a végső összérték 18 000 dollár lett.
Nyilvánvaló, hogy amikor az ügynök meghatározta az eladási árat, egyszerűen megduplázta ezt az összeget 36 000 dollárért.
Mi növelné az értéket?
Az egyetlen dolog, ami növelné az értéket, az az MH-park, amelyben az egység található. A csúcskategóriás park növelné az értéket, akárcsak az új szekrények, konyhai cikkek, vagy az, hogy „bútorozottan” értékesítették-e, de a hatás szubjektív. Ha ez az otthon 10+ évvel fiatalabb lenne (a 80-as vagy 90-es években épült), akkor az alapérték sokkal magasabb lenne.
Ez az otthon, mindent figyelembe véve, 27–30 000 dollárért adható el, ami a piacra tekintettel tisztességes ár lenne. Ha az otthon hónapokig piacon marad, az eladó alkalmasabb elfogadni ezt az összeget, mivel a havi tételdíjakat akkor is ki kell fizetni, ha az egység üres marad. Az idő mindig a vevő oldalán áll.
De próbáljon meg vásárolni egy 1976 után épített MH-t, amikor a HUD előírta az építkezés elvégzését.