Tartalomjegyzék:
- Mi a szelektív végrehajtás?
- A védelem első lépése: Ismerje meg irányító dokumentumait
- Szövetségek, feltételek és korlátozások (CC & R)
- Törvények
- Szabályok
- A szelektív végrehajtás cáfolása
- Védje meg magát a HOA zaklatóitól
- HOA harcos
- Kérdések és válaszok
Mi a szelektív végrehajtás?
Ez megtörténik, és valószínűleg több, mint amennyire rájössz. Az igazgatósági tagok (vagy egy adott igazgatósági tag) egyeseknél betartják a szabályokat és előírásokat - de nem mindet. Ez hébe-hóba személyes vendetta egy háztulajdonos vagy bérlőjük ellen, és megzavarhatja a békés életet, amelynek minden joguk megvan.
Utolsó elnökünk tombolt a szelektív végrehajtással. Utasította az alapkezelő társaságot, hogy minden hívást irányítsanak rá; legyen szó kulcsokról a medencéről, karbantartási igényekről, lakóautó bérbeadási helyekről, klubházak bérléséről stb. A barátai kiváltságokat kaptak, és ha nem tetszett neked, visszaélt hatalmával, hogy szabálysértési közleményeket küldjön. Egyszer egy hamis szabálysértési fenyegetéssel fenyegetett meg - akkor döntöttem úgy, hogy elindulok az Igazgatóságon, és leválasztom.
És mi van a többi igazgatósági taggal, kérdezheti? Ketten tiltakozásul lemondtak, mivel nem akartak vele szolgálni (ezek a helyek üresek maradtak). A másik kettő „kvórum” haverja volt, és megengedték neki, hogy kedve szerint tegye.
Egyszer ültem a HOA szelektív végrehajtással kapcsolatos perének esküdtszéki tárgyalásán. Az igazgatóság elnöke (a HOA képviseletében) többszörös jogsértések miatt perelt egy háztulajdonos ellen. A ház tulajdonos az elnök túloldalán lakott. Személy szerint nem szerették egymást, és a háztulajdonos következményeket szenvedett a hatalommal való visszaélés miatt. Az elnök biztonsági kamerát állított fel a szomszéd otthonára. A magánélet nyilvánvaló megsértése a személyes tevékenység rögzítése közben. A háztulajdonos megnyerte az ügyét, de milyen szégyen kellett a bírósághoz fordulni a béke és a nyugalom érdekében.
A védelem első lépése: Ismerje meg irányító dokumentumait
A HOA-ban felmerülő problémák többségének meghatározása van az irányadó dokumentumok hivatkozásával. Ha ismeri őket, akkor elkerülheti azokat a helyzeteket is, amelyek szorongást okozhatnak.
Megállapítottam, hogy a legtöbb lakástulajdonos és az igazgatóság sok tagja azt sem tudja, mi van a kormányzati dokumentumaikban.
Az általam hivatkozott dokumentumok tartalmazzák a Szövetségi Nyilatkozatot, Feltételeket és Korlátozásokat (CC & R), az Alapszabályt és a Szabályokat.
Ezek a rögzített dokumentumok irányítják a HOA-t, és alkotják annak működési struktúráját, amelynek minden félnek meg kell felelnie - és ebben rejlik az információ és a tudás ereje.
Szövetségek, feltételek és korlátozások (CC & R)
Gondoljon a CC & R-kre, mint „alkotmányra”, amelyet általában a közösség fejlesztői terveznek. Tartalmazza az ingatlan leírását; a „közös helyiségek” (az összes háztulajdonos tulajdonában vannak) és a lakóegységek (a háztulajdonosok magántulajdonban vannak) közötti különbség.
Ez magában foglalja a HOA lehetséges jövőbeni funkcióit is, amelyek magukban foglalhatják további egységek, egyesülések, szolgalmi szolgáltatások kifejlesztését, amelyek közül néhány olyan elem, amelyet a HOA fejlődése és fennállása révén bármikor létrehoztak.
A CC & R-ek olyan témákra is kiterjednek, mint a választások, az egyesületek és az egyesület feladatai. Itt nyerheti el az információ erejét. Ezenkívül valószínűleg építészeti irányelveket fog meghatározni az egyes egységek felújításának vagy fejlesztésének jóváhagyására.
A CC & R-ek ismeretének ismerete segít elkerülni a jövőbeni vitákat.
Törvények
Az alapszabály alapvetően a tisztviselőkre és az igazgatóság tagjaira vonatkozik; feltételek, feladatok, értekezletek, választások stb. Általában felvázolja az igazgatóság hatáskörét / hatáskörét és a jogsértések érvényesítésének folyamatát. Sokan megkövetelik az állítólagos jogsértésről szóló „előzetes értesítést”, mielőtt megbírálnák a bírságokat. Ez lehetővé teszi a ház tulajdonosának, hogy orvosolja a meg nem felelés esetleges hiányosságait.
Ne feledje, hogy a szabályok betartásának elmulasztása miatt az Egyesület hatástalannak tűnik, és ez önkényesen megjelenítheti a szelektív végrehajtást. Ez nem azt jelenti, hogy az igazgatóság nem rugalmas. Szükség szerint kivételt tehetnek, ha indokolt; ezeket a kivételeket „kivételes” körülményeknek fenntartva. Bár az államok eltérnek egymástól, a szabály nem érvényesítése érvénytelenítheti azt.
Ne feledje, hogy az Alapszabálynak tartalmaznia kell a megfelelési kérdések eljárását; lehetővé téve a lakástulajdonosok számára, hogy kérésre megfeleljenek, válaszolhassanak, és joguk van a meghallgatásra. Számos szabálysértés alapvetően nem szándékos, az ismeretek hiánya miatt az irányító dokumentumokban.
Szabályok
A szabályok és szabályzatok létrehozását és elfogadását az igazgatóság tagjai végzik. Még akkor is, ha a korábbi testületek elfogadták, az új igazgatósági tagoknak általában van joguk változtatni, módosítani és / vagy új szabályokat létrehozni. Ezeknek a közösség javát kell szolgálniuk, és meg kell tervezniük azokat a konkrét kérdéseket, amelyek a Szövetség működésének egyéniségében felmerülhetnek.
Ezek magukban foglalhatják a parkolás végrehajtását, a medence nyitvatartási idejét, a klubház bérlését, a műholdas és kábel telepítését, a háziállatokra vonatkozó szabályzatokat és a legtöbb kényelmi szolgáltatást.
A szelektív végrehajtás cáfolása
Az egyik legfontosabb szempont mind a HOA, mind a közösség tagjai számára, hogy a végrehajtás ésszerű és megkülönböztetéstől mentes. A Szövetség irányító dokumentumai érvényesítésének következetességre van szüksége. Amikor a HOA intézkedik az észlelt jogsértésekkel kapcsolatban, akkor annak nem szabad önkényesnek és ésszerű módon, az irányító dokumentumokban ismertetett eljárások és megfelelő eljárásnak megfelelően lennie.
A háztulajdonossal szemben tett összes intézkedést a vezetőség ülésének jegyzőkönyve dokumentálja, testületi szavazással. Ha szabálysértési értesítést eredményez, meg kell idéznie az állítólagos szabálysértés kódját.
Ha van alapkezelő társaság, vegye fel őket bármilyen levelezésbe vagy dokumentációba. Bár a legtöbb alapkezelő társaság mottója: „irányítást veszünk az igazgatóságtól;” az engedéllyel rendelkező közösségi vezetők nem akarják, hogy a nem megfelelő tevékenység megjelenése az értesítés kézhezvétele után is folytatódjon. Mindenekelőtt értékelik a jogosítványukat.
Válassza ki a csatáit. A HOA-k rendelkeznek az erőforrásokkal. Az igazgatóság tagjainak semmiféle költsége nem merül fel az ügyvédi díjakért, sem az eszkalált választottbírósági vagy közvetítési költségekért. A legtöbbnek van D & O (Directors & Officer) biztosítási kötvénye is. Ez azt jelenti, hogy a biztosítási igény jogi költségeket fizet, és ha hibát találnak, a biztosító társaság fizeti a felelősséget. Kivételt általában akkor jelentenek, ha a cselekmény szándékos vagy rosszindulatú szándékú volt, amit nehéz bizonyítani.
Lakástulajdonosként jogában áll megnézni minden dokumentumot, banki kivonatot, szabálysértési jelentést, értekezleti jegyzőkönyvet stb. bírságok, egyedi elérhetőségek vagy bérleti szerződések. Az összes többi nyilvántartás és dokumentum nyilvános a ház tulajdonosának. Megfizeti az értékelési díjakat; ez a pénzed. Igen, az igazgatósági tagok önkéntesek, de a kuratórium felelőssége az irányító dokumentumok betartása.
Védje meg magát a HOA zaklatóitól
Ne váljon a korrupció potenciális áldozatává. Vegyen részt egy tanfolyamon vagy szemináriumon a HOA működéséről. Tudja meg, mikor ütemezik a következő HOA-kiállítást, és élvezze a hálózatépítést más háztulajdonosokkal, az igazgatóság tagjaival és az eladóival. Különféle osztályok is rendelkezésre állnak, amelyek a HOA-kat szabályozó állami törvényekre vonatkoznak (pl. HOA választások, bírságolási eljárás, háztulajdonosok jogai, pénzügyei stb.) Ez egy jó módja annak, hogy az ipar különböző vezetőivel találkozhasson és ingyenes tanácsokat kapjon. Az oktatók általában a HOA ipar szakemberei, és órák után állnak rendelkezésre, hogy megválaszolják a konkrét kérdéseket vagy betekintést nyújtsanak a kérdésekbe.
Ne feledje, hogy ez egy "ipar", és mindenkinek a keze van a háztulajdonosok zsebében. Feltétlenül válassza ki a csatákat, mivel a tét nagy lehet. A HOA Warrior című könyv sok kérdést felölel az Igazgatóság kihívásától az igazi rémálom-történetekig. Rájössz, hogy nem egyedül vagy ebben, és van segítség.
HOA harcos
Kérdések és válaszok
Kérdés: HOA-nk továbbra is lakatot tarthat a medencénél, anélkül, hogy a ház tulajdonosainak értesítést adnának a nyitás dátumáról? Arizonában élünk. Írtam e-mailt, de még nem kaptam választ.
Válasz: Az igazgatóságnak általában joga van az uszodák nyitva tartásának és bezárásának dátumát, valamint az órákat. Valószínűleg megtalálhatja az irányító dokumentumok szabályzatában. Jelenleg azonban a medencéink is zárva vannak a COVID-19 Egészségügyi Osztály irányelvei miatt. Teniszpályáink is zárva vannak; bár lehet, hogy elsőként nyitják meg szolgáltatásainkat.
Egyesületünk medencéit az Egészségügyi Minisztérium "nyilvános medencéknek" tekinti. Harcoltunk ezzel, mivel úgy gondoljuk, hogy saját medencének kell minősíteni, mivel a használatához tagságra van szükség (a tulajdonos / lakó a tagság). De elvesztette ezt a csatát. Tehát előfordulhat, hogy medencéje az Egészségügyi Minisztérium irányelvei alá tartozik, és a testületének ezt be kell tartania. Olvassa el az Állami Egészségügyi Minisztérium irányelveit a nyilvános medencék megnyitásáról; akkor "vívd meg" a csatádat. Biztos vagyok benne, hogy sok lakó melletted lesz. Az e-mailekkel, telefonhívásokkal és egyéb, az igazgatósághoz és / vagy az alapkezelő társasághoz benyújtott petíciókkal kapcsolatos kampánynak választ kell kapnia.
Mindezek mellett a Testületnek értesítést kell közzétennie a medencékről, magyarázva annak bezárását és a nyitás várható időpontját.
Kérdés: HOA-m tudja, hogy én vagyok az egyetlen tulajdonos, aki lakóautónak minősülő járművel rendelkezik, amelyet nem szabad az ingatlanon parkolni. Minden tulajdonos megcsodálta a lakóautót, és addig nem volt vele problémája, amíg nem kértem, hogy a HOA vonja felelősségre a többi tulajdonosot a vízszivárgásért. Ezt a kérést követően a HOA úgy döntött, hogy betartja a táborozó tilalmának szabályát, tudva, hogy csak engem érint. Ez szelektív végrehajtásnak tekinthető?
Válasz: Ön kijelenti, hogy csak Ön sérti a szabályokat. Tehát technikailag nem a végrehajtást választják. Bosszúállóbbnak hangzik. Ennek ellenére olvassa el az irányító dokumentumokat, és keresse meg a kiskapukat (azaz kínálnak-e "lakóautó-tételt" a parkolótáborozóknak).
Kérdés: A HOA felveheti-e anyámmal a kapcsolatot a járműm matricáival kapcsolatban? 34 éves vagyok. Anyám neve a házban van, de nem itt lakik. Az autó 100% -ban a nevemben van
Válasz: Ha a jármű matricái a HOA-ra vonatkoznak (azaz parkolás, azonosítás stb.); akkor igen, kapcsolatba léphetnek édesanyáddal. A háztulajdonos felelős az otthonában élő bárkiért (bérlő vagy rokon).
Kérdés: A HOA betarthatja-e az otthoni fenntartás szubjektív normáit?
Válasz: Szubjektív szabványok? Bármire, amelyet a HOA jogszerűen érvényesíthet, az irányító dokumentumokban szerepelnie kell. Tehát egy igazgatósági tag nem mondhatja csak úgy, hogy nekem ez személy szerint nem tetszik, vagy szerintem ezt vagy azt meg kell csinálni stb.
Ha otthonának KÜLSŐ karbantartásra van szüksége, kérje meg a házfenntartási szabály vagy szabályozás megtekintését, amelyet megpróbálnak betartatni. Sokszor a HOA-k felelősek a külsőért. Nincs üzletük az otthonodban - hacsak nem érinti a szomszédokat (azaz a vízmelegítő megszakad és a víz elárasztja a szomszéd otthonát).