Megfelelő gondosság elvégzése vidéki ingatlan vásárlásakor

Kilátás a San Francisco-i csúcsra ingatlanunktól, Williams, AZ közelében

Deb Kingsbury

Vidéki földdarab vásárlása

2018 szeptemberében férjemmel aláírtuk a 36 hektár beépítetlen, hálózaton kívüli földterület záró dokumentumát a pinon fenyő, borókák és rétek között, az arizonai Williamsektől északra, és Grand Canyontól délre. Izgalommal töltöttük el (és ma is) új ingatlanunkat, több hónapos keresgélés után, több tucat ingatlant néztünk meg, és még egyszer is lemondtunk egy másik ingatlan megvásárlására vonatkozó szerződésről.

Útközben rengeteget tanultunk arról, hogy mit kell kérdezni és megvizsgálni, ha figyelembe vesszük egy vidéki csomagot. Megtudtuk azt is, hogy bár sok ingatlanközvetítő ismeri a dolgait a lakó- és városi ingatlanokról, nem feltétlenül ismerik a vidéki ingatlanok csínját-bínját, ezért fontos, hogy aláírásuk előtt alaposan elvégezzék saját átvilágításukat. földvásárlásra és végül földvásárlásra vonatkozó szerződés.

Noha tapasztalataink Észak-Arizonára - különösen Coconino megyére - vonatkoznak, remélem, hogy a megszerzett ismeretek hasznosak lesznek, függetlenül attól, hogy hol lesz az ingatlankeresés.

Szivárvány alakul ki a délutáni monszun évszakos eső után

Fotó az ingatlanunkról, amelyet "36 hektáros fának" hívunk

Feltett kérdések és tudnivalók a vidéki ingatlan bezárása előtt

Nem igazán tudtuk, milyen kérdéseket tehetünk fel az érdeklődésre számot tartó vidéki ingatlanokról, amikor először elkezdtük a keresést, és megtudtuk (szinte a legnehezebb úton), hogy csak azért, mert egy ingatlan csak úgy néz ki és érezheti magát, mint a vásárlás helye, a valóság nem mindig ilyen egyértelmű vagy elfogadható.

Néhány gondolkodási és kérdési kérdés:

Van-e legális hozzáférés?

Az ingatlanokhoz a legegyszerűbb legális hozzáférés akkor áll rendelkezésre, ha a csomag homlokzata egy nyilvános úton elérhető. De néha a domborzat vagy a víz tulajdonságai korlátozzák az ingatlan elérését az útról, vagy a közút és az ingatlan között lehet egy vagy több más magántulajdonban lévő parcella. Ha az ingatlanhoz nem lehet vagy nem lehet közvetlenül hozzáférni a közútról, akkor a többi ingatlanon keresztül az útvonalvezetéshez szolgáló szolgalom szükséges. A szolgalom a cselekményekben általában úgy van leírva, hogy egy ingatlanból, egy vagy több más ingatlan földterületén keresztül, egy nyilvánosan hozzáférhető útba való bejutást, kijutást és visszalépést biztosít.

A jogi hozzáférés számít. Az egyik dolog, amit megtudtunk egy szinte megvásárolt ingatlanról, az volt, hogy nem volt hozzá legális hozzáférés, annak ellenére, hogy közvetlenül vezethettünk hozzá. A törvényes hozzáférés hiánya azt jelenti, hogy a megye nem adna ki engedélyeket - építkezésre, napenergiára, szeptikára stb. Ha pedig engedély nélkül épít, az problémákhoz vezethet az úton, amikor építési projekt finanszírozására vagy viszonteladásra van szükség. a tulajdon. Ez akár bírságokkal, vagy ami még rosszabb, egy épület teljes vagy részleges felújításának elrendelésével járhat. Ismerje a törvényes hozzáféréssel nem rendelkező ingatlan megvásárlásának kockázatát.

Van-e fizikai hozzáférés, és megegyezik-e a legális hozzáféréssel?

Csak azért, mert egy csomag tetten érte, a törvényes hozzáférés nem azt jelenti, hogy valóban vezethet is hozzá. Talán még nem jött létre út. Vagy lehet, hogy az útvonal van, de nehéz, vagy lehetetlen járművel megközelíteni. Talán a hozzáférés korlátozott vagy nem lehetséges az év bizonyos szakaszaiban.

Megnéztünk egy gyönyörű kilátással és más vonzó tulajdonságokkal rendelkező ingatlant, de a térképen való jogi hozzáférés valójában nem létezett "a földön". Viszont jó, burkolatlan út vezetett hozzá… de ez az út nem a tényleges, legális hozzáférés volt. Végigvágott egy másik, még kiépítetlen magántulajdont, de nem volt rögzített szolgalom.

Ugyanezen okból egy ingatlannak lehet fizikai hozzáférése, de ez a fizikai hozzáférés (út) valójában nem lehet legális hozzáférés. Feltétlenül kérdezzen, ne csak abból induljon ki, hogy mit lát és hogyan vezet egy ingatlanhoz.

Fenntartják vagy felszántják az ingatlan fizikai hozzáférését?

A megye, a város vagy a HOA / POA által bérelt magánparti gondoskodik erről? Vagy Ön, az ingatlantulajdonos felelne az ingatlanhoz való hozzáférés fenntartásáért?

Van felmérés?

A felmérések több ezer dollárba kerülhetnek, ezért ha a vásárolni kívánt ingatlanra már elvégeztek egyet, kérjen egy példányt az eladótól, vagy ha rögzítették, kérjen egy példányt a joghatóság illetékes épületfelügyelőjétől vagy a földhivatali irodától.

Az ingatlan határai és sarkai mellett egy felmérés megmutatja az esetleges szolgalmi viszonyokat.

Van-e szolgalom?

A szolgalmi jog törvényes joga, hogy valaki más földjét meghatározott célra keresztezze vagy más módon használja. A legtöbb ingatlan rendelkezik egy vagy több szolgalommal, beleértve a közművekét is, még akkor is, ha jelenleg nincs ilyen. Érdemes tudni azt is, hogy vannak-e olyan szolgalmi kapcsolatok más, egyébként tengerparttal nem rendelkező ingatlanokhoz való hozzáféréshez, amelyeket más ingatlantulajdonosok jelenlegi vagy jövőbeni behatolásra / kijutásra használhatnak fel.

Vannak szabályok arra vonatkozóan, hogy mit tehetsz és mit nem tehetsz a saját ingatlanodon egy szolgalmi jogon belül, ideértve például a kerítés felszerelését, amelyre szükséged lehet, hogy a szolgaság szélességét állítsd vissza, nem pedig közvetlenül az ingatlanod vonalára.

Lásd: Szervezetek: Ismerje meg tulajdonosi jogait

Milyen hátrányok vannak?

A kudarcok nem jelentenek ingatlant vagy ingatlant az ingatlanvásárlás során, de tudni szeretné, hogy milyen messze kell lennie az ingatlanvonaltól, ha septikára, épületeire, kerítésére stb. Vonatkozik. a hátrány az, hogy egy út mentén áll-e szemben más magántulajdonnal. Vannak hátulütők például a vízellátás és a vízelvezetés terén is.

Végeztek-e helyszíni ellenőrzést (szeptikus tesztet), és ha igen, milyen eredmények születtek?

Sok, ha nem a túlnyomó többségA vidéki ingatlanok szeptikus rendszert igényelnek, ha bármilyen típusú lakást terveznek ezen a földön, mert nem csak bekapcsolódhat egy önkormányzati csatornarendszerbe. Hogy milyen típusú szeptikára lesz szükség, azt egy helyszíni vizsgálat határozza meg (a / k / a perk teszt, bár manapság ezt a kifejezést ritkán használják, legalábbis ott, ahol élünk). A szeptikus rendszerek lehetnek szabványosak vagy konvencionálisak, vagy lehetnek alternatív rendszerek, amelyek sokkal többe kerülnek. Egy szokásos rendszer 5000–8000 dollárt futtathat, míg az alternatív rendszerek több tízezer dollárba kerülhetnek. Tehát derítse ki, hogy végeztek-e szeptikus vizsgálatot az érdeklődő ingatlanon, és ha igen, milyen eredmények születtek. Ha még nem végeztek tesztet, akkor megkérheti az eladót, hogy végezzen egyet. Ha az eladó nem hajlandó kiadni a pénzt a tesztre, akkor rajtad, a leendő vevőn múlikhogy eldöntse, mennyire fontos az Ön számára az ingatlan megvásárlása előtt.

A szeptikus tesztek / helyszíni vizsgálatok a vizsgálat helyszínére vonatkoznak. Míg az ingatlan egyik területe átmehet a szokásos szeptikusra, a többi terület nem. Ezért el kell döntenie, hogy az ingatlan hol helyezkedik el, mert a szeptikusnak a tesztlyukak egy bizonyos területén belül kell lennie. Ez különösen fontos a nagyobb ingatlanoknál, ahol sokféle építkezési lehetőség kínálkozik, és lehet, hogy egyet jobban kedvel, mint másokat.

Egy kotrógép a helyszínen vizsgálati lyukakat ás - tulajdonképpen mély, lejtős árkokat - az ingatlanunkra azon a területen, amelyet építeni szerettünk volna.

Van HOA vagy POA?

Míg sokan társítjuk a HOA-kat a városi, külvárosi és vidéki lakóingatlanokhoz, még néhány vidéki, több hektáros ingatlan is egy HOA, vagy gyakrabban egy Ingatlan tulajdonosok szövetségének (POA) része. Ha igen, megtudnám, hogy ki az igazgatóság egy vagy több tagja, és felhívnám legalább egyiküket a vásárlás véglegesítése előtt, csak azért, hogy kapcsolatba léphessek és átérezhessem, hogyan működtetik egyesületüket és mit mondanak a legjobban fontos tudnivalók a környéken élésről.

Ha igen a fentiekre, milyen szabályok és díjak vannak, és mit fedeznek ezek a díjak?

Esetünkben a POA-szabályok olyan dolgokat tartalmaznak, mint az ingatlanon eltávolítható / kivágható fák százalékos aránya, valamint a csomag kereskedelmi használatának korlátozása, hogy kettőt említsünk a sok közül. Az éves POA-díjaink túlnyomórészt a hamvas utak karbantartására irányulnak. Győződjön meg róla, hogy megkapja a CC & R példányát, ha HOA vagy POA van társítva a vásárolni kívánt ingatlanhoz… és olvassa el őket. Bár ezeknek a szabályoknak a végrehajtása a HOA / POA szerint változik, mindig fontos tudni, hogy mik ezek a szabályok.

Táborozhat az ingatlanán?

Mind a HOA / POA, mind a helyi joghatóság (pl. Megye) korlátozásokat szabhat arra vonatkozóan, hogy Ön mikor és mikor, milyen időtartamra és körülmények között tud táborozni a saját tulajdonában, legyen az sátoros kemping, utazási pótkocsi vagy lakóautó. Néhány országban engedélyre van szükség a földön való táborozáshoz, és korlátozza az adott évben megtehető napok számát. Néha ezek a szabályok eltérnek, ha megvan az építési engedély.

Ez azt jelenti, hogy sokan akkor is táboroznak vidéki ingatlanjaikon, ha a szabályok és a szabályzatok nem engedik meg. Vagy engedély nélkül teszik. És sokan soha nem ütköznek kérdésbe. Ne feledje azonban, hogy mik a szabályok, és mi történhet, ha nem tartja be azokat. Így legalább eldöntheti, hogy megéri-e kockáztatni, és el tudja-e vállalni a következményeket, ha mondjuk valaki panaszkodik, és a HOA / POA és / vagy a megye hívást kap.

Rendelkezésre állnak a segédprogramok, vagy ez a hálózaton kívüli tulajdonság?

Villamos energia, víz, földgáz, telefon, kábel / internet - az összes szolgáltatás és segédprogram, amelyet megszokhattunk a városi, elővárosi és még sok vidéki lakóövezetben is, gyakran nem annyira elérhetőek, ha egyáltalán vidéki ingatlanok. És ha valamennyit vagy egészét el tudja juttatni az ingatlanához, ennek költsége magas lehet, vagy akár megfizethetetlen. Tehát, ha fontos számodra ezeknek a közműveknek a beszerzése, tudd meg, hogy rendelkezésre állnak-e ilyenek az ingatlan számára, és ennek megvalósulásakor milyen költségekkel járhat.

Ha ezzel szemben azt akarja, hogy kikapcsoljon a hálózatról - például napenergia, szél és más alternatív módszerek használatával -, akkor érdemes megtudnia, hogy más környező emberek és ingatlanok képesek-e ellátni a közműveket, és ez azt jelentené, hogy látnák áramvezetékek és csövek mennek be például. Nem lenne baj veled, ha megtörténik?

Mi lesz az ivóvíz forrása? Tud-e fúrni egy kutat, vizet szállítani vagy vizet szállítani?

Esetünkben a kút fúrása nem lenne reális, mivel a vízszint több ezer lábnyira van a felszín alatt. A környéken sok ingatlantulajdonos szállítja és tárolja a vizet egy nagy ciszternában vagy több ciszternában, majd szivattyúzza be az otthonába. Vannak, akik maguk vizik a vizet, a helyi vízállomásokon töltik fel, és a teherautójuk vagy pótkocsijuk hátulján lévő tartályokban viszik a tartályukba. Más emberek gyűjtik és tárolják az esővizet (amelyet vontatott vagy szállított ivóvízzel együtt lehet használni), ezt tervezzük. Ne feledje, hogy az esővizet le kell szűrni (sok helyen a kód követelményeinek kell megfelelnie), mielőtt otthoni használatba vennék.

Van-e szemétszállítási szolgáltatás? Ha nem, hova viheti a szemetet?

Az ingatlanunkon nincs heti szemétszállítás vagy újrahasznosítás, bár néhány embernek van szeméttárolója, és fizetnek azért, hogy egy magánvállalkozás rendszeresen elkapja / ürítse őket. Ha ez nem elérhető lehetőség, vagy inkább tetszik, akkor tájékozódjon arról, hol vannak a helyi hulladéklerakók és újrahasznosító állomások, és mi lesz a költsége.

Ehhez kapcsolódóan a vidéki ingatlanokon élés nagy ösztönző a hulladék csökkentésére. Elképesztő, hogy ezt némi előretekintéssel és erőfeszítéssel mennyire megteheti, a komposztálásról nem is beszélve.

Van-e kerítés, és az ingatlan vonalon van-e valamilyen szükséges visszaesés?

Az, hogy látja a vívást, nem jelenti azt, hogy ott kellene lennie. Esetünkben egy régi legelőkerítés, amely a környező tanyához kapcsolódik, átvág az ingatlanunk hátsó részén, négy hektárnyi parcellánk a kerítés másik oldalán. Az emberek azt feltételezték, hogy ez a kerítés a határ a mai ingatlanunk és a minket körülvevő állami föld között, ezért magántulajdonú táblákat kellett kitennünk, és megpróbáltunk elzárni egy kétvágányú utat, amelyet az autózók a kerítés mentén, szóval ez egy kis kérdés számunkra… bár ezt kiderítettük, mielőtt bezártunk az ingatlanra, és hajlandóak voltunk elfogadni és idővel foglalkozni vele.

Továbbá, ha van olyan kerítés az ingatlanon, amely nincs ott, ahol lennie kellene, derítse ki, hogy kié a kerítés, és meg tudja-e mozgatni vagy eltávolítani. Azt mondom, hogy mivel, mint a mi esetünkben, ez a legelőkerítés a tanya tulajdona, és bár vissza lehet mozgatni, hogy egybeessen az ingatlanvonallal, épnek kell maradnia. És a költözés vagy az új kerítés a mi költségünkre lenne, nem a tanyára.

Ez egy nyílt tartományú (szabad tartású) legeltetési terület?

Itt található egy áttekintés az Arizonai Egyetem nyílt tartományú törvényeiről: Arizona Open Range "Law"

További kérdések, amelyekre valószínűleg megválaszolódik a vásárlás előtt:

Milyen jogai vannak a vízzel és az ásványi anyagokkal kapcsolatban?
Melyek a jelenlegi ingatlanadók?
Milyen a talaj és az aljzat? Építésre, termesztésre stb. Jó?
Az ingatlan vagy annak bármely része áradásnak van kitéve?

Milyen további kérdéseket kellene feltennie?

Mit hagytam ki? Milyen további kérdéseket javasolna a vidéki területek leendő vásárlóinak, amikor átvilágítják őket? Kérjük, tudassa velem az alábbi megjegyzésekben, és felveszem őket a listába.

Egy szó az engedélyekről

Míg sok olyan ember, aki vidéki ingatlannal rendelkezik, úgy dönt, hogy engedély nélkül megszerzi az építkezést (legalábbis ezen a területen sokan ezt megteszi), és anélkül, hogy a kapcsolódó ellenőrzési folyamaton keresztülmenne, mások inkább a szükséges költségekkel és néha a szükséges engedélyek megszerzésével kapcsolatos csalódásokkal küzdenek, annak elkerülése érdekében, hogy nélkülük tovább lehessen haladni. Ez utóbbi kategóriába tartozunk - ami nem kommentálja senki más döntését, csak azt, amiben mi voltunk a legkényelmesebbek.

Míg a házaktól kezdve a vendégházakig és apró házakig (néha kiegészítő lakóegységekként), a melléképületekhez, a napelemes napelemekhez és a szeptikus rendszerekhez való engedély megszerzéséről szóló döntés személyes döntés, tisztában kell lennie az előzőek bármelyikének kockázatával az említett projektek (és egyéb dolgok) engedély nélkül, ha az engedély műszakilag szükséges. Ne feledje továbbá, hogy ha építési projekteket vagy azok részeit akarja bérbe adni, kihívást jelenthet vállalkozók vagy alvállalkozók megtalálása, különösen azok, akik engedéllyel rendelkeznek, akik hajlandók engedély nélkül dolgozni.

Továbbá, ha léteznek meglévő építmények az Ön által érdekelt ingatlanon, engedélyekkel építették ezeket az épületeket (ha szükségesek voltak)?

Tudja, hogy nehéz, ha nem is lehetetlen hitelt vagy jelzálogot szerezni ingatlan vásárlásához, ahol vannak olyan építmények, amelyeket szükséges engedély nélkül építettek. Következésképpen, ha engedély nélkül épít, és később az eladás mellett dönt, előfordulhat, hogy találnia kell egy készpénzes vevőt, aki hajlandó figyelmen kívül hagyni ezt a tényt, és akinek van pénze hitel nélkül vásárolni, vagy tulajdonos-fuvarozó megállapodást köt veled.

Vegye fel a kapcsolatot a joghatósága építési osztályával, vagy látogassa meg az osztály weboldalát, hogy többet megtudjon arról, hogy mikor és milyen engedélyek szükségesek, és tegyen fel kérdéseket az engedély költségeiről és a kód követelményeiről.

Kérdések és válaszok

Kérdés: Hol tudhatok meg többet a magántulajdonban lévő táborozásról?

Válasz: Ha itt vagy Coconino megyében, Arizonában, akkor a Közösségi Fejlesztési Osztály lenne: https: //www.coconino.az.gov/136/Community-Developm… Ők hívnák fel az információkat és hol kaphat engedélyt. Ha valahol máshol tartózkodik, kapcsolatba lépnék a megyéje / területe hasonló irodájával - az építési osztályral / engedélyirodával.

Vidéki földet vásárolt? Milyen volt az élmény, és hiányzott-e valami fentebb?

Deb Kingsbury (szerző) Flagstaffból, Arizonából, 2020. augusztus 18-án:

Nem, a megye nem sorolja fel az eladó ingatlanokat. De a helyi ingatlanügynökségek igen. Úgy gondolom, hogy a listák megtalálhatók a Zillow-on is.

Pat Fitzpatrick 2020. augusztus 17-én:

A megyei listák közzéteszik az elérhető ingatlanokat? Remek cikk, köszönöm a megosztást

Deb Kingsbury (szerző) Flagstaffból, Arizonából, 2020. július 20-án:

Szia, Tommy. Lassan, de folyamatosan halad. Az ingatlan körüli projekteken dolgozunk, de még nem kezdtük el a főépületet. Terveken dolgozunk egy hálózaton kívüli építészsel, aki passzív napenergia-otthonokra specializálódott.

Boldog ingatlanvadászat, ha úgy dönt, hogy a környéken keres. Nagyon szeretjük odakint, különösen az összes vadállatot.

Tommy 2020. július 17-én:

Köszönöm Deb, A bejegyzésed nagyon hasznos kiindulópont volt. Feleségemmel fontolgatjuk a Williams-től északra lévő földvásárlást. Hogyan zajlik az építési folyamat?

Deb Kingsbury (szerző) Flagstaffból, Arizonából, 2019. december 12-én:

Köszönöm, Michael! Örülök, hogy ezek a személyes tapasztalatunkból származó tippek hasznosak lehetnek. Valószínűleg van valami - dolog - amit elfelejtettem vagy elnéztem, de ez kezdet.

Michael Duncan, Németország, 2019. december 11-én:

Ma minden eddiginél nagyobb mértékben nincs hiány csúnya csalásokból és csalásokból az ingatlanok és az ingatlanszerzés témakörében, amint arról időnként beszámolnak olyan hírmagazin-programok, mint a CBC Marketplace és más médiaforrások. Sajnos ez az állapot, amelyben véletlenül találjuk magunkat.

Ezért valóban meg kell előzetesen elvégezni a házi feladataikat és a kellő gondosságot, hogy elkerüljék a csalások és a leszakadás borzalmas következményeit.

Szerencsére az itt benyújtott beadvány megmutatja nekünk, hogyan! Jelenleg magam fontolgatom az ingatlanvásárlást, és hasznosnak találtam az itt található cikkeket. Köszönjük, hogy összeállította ezeket a megfigyeléseket és tippeket!

Deb Kingsbury (szerző), Flagstaff, Arizona, 2019. január 10-én:

Mindenképpen feltételezném, hogy vannak államok közötti különbségek, nem beszélve megyéről megyére, főleg az építési szabályzatokról és követelményekről, beleértve a szeptikusokat is. Úgy gondolom, hogy a legtöbb egyéb dolog, például a jogi hozzáférési kérdések, a szolgalmi törvények és így tovább, nagyon hasonlóak lennének, ha nem ugyanazok.

Liz Westwood, Egyesült Királyság, 2019. január 10-én:

Ez egy alapos és hasznos cikk mindazok számára, akik földvásárlást terveznek az Egyesült Államokban. Jól gondolom, hogy egyes határozatok az állam helyétől függően változhatnak?