A jövedelemtermelő ingatlan értékének meghatározása

Olvassa el, hogy megtudja, hogyan lehet meghatározni a jövedelemtermelő ingatlan értékét.

Tierra Mallorca

Önnek van olyan ingatlanja, amely jövedelmet termel vagy jövedelmet tud termelni? Meg szeretné állapítani az ingatlan hozzávetőleges értékét?

Ha igen, a következő információk segítenek eljutni a szabványspecifikus információkon alapuló értékhez. Az információk egyetlen családi házra, duplexre, több egységre, kereskedelmi ingatlanokra, földterületre, kiskereskedelmi üzletekre és egyéb jövedelemtermelő ingatlanokra alkalmazhatók.

Tőkésítési ráta (felső korlát)

A kapitalizációs ráta vagy a cap rate egy arány, amelyet a jövedelemtermelő ingatlanok értékének becslésére használnak. A felső határ a nettó működési bevétel osztva az ingatlan eladási árával vagy százalékában kifejezett értékével. A legtöbb befektető, hitelező és értékbecslő a felső határt használja a különböző jövedelemtermelő ingatlanok vételárának becslésére. A piaci korlát mértékét a hasonló ingatlanok pénzügyi adatainak kiértékelésével határozzák meg, amelyeket nemrég adott el egy adott piacon. Minden piac más és más.

A fedezeti ráta megbízhatóbb becsült értéket ad, mint a piaci bruttó bérleti szorzó (GRM), mivel a felső kulcs kiszámítása az ingatlan pénzügyi részleteinek nagyobb részét használja. A GRM számítás csak az ingatlan eladási árát és a bruttó bérleti díjakat veszi figyelembe. A felső korlát kiszámítása magában foglalja az ingatlan eladási árát, a bruttó bérleti díjakat, a nem bérleti jövedelmet, a megüresedett állomány összegét és a működési költségeket, ezáltal megbízhatóbb becsült értéket nyújt.

Az eladó végső soron a lehető legalacsonyabb felső kamatlábbal próbál eladni, míg a vevő a lehető legmagasabb kamatlábbal. Bármely befektető szemszögéből nézve, minél magasabb a felső korlát, annál jobb a befektetés. Más változók jöhetnek szóba, például hely, állapot stb., Amelyek nem mindig jelennek meg a Cap arányban.

A felső határ a „Nettó működési bevétel” (NOI) és a piaci érték osztva. A piaci értéket a NOI / Cap Rate elosztásával is megszerezheti.

Tipikus példa:

• Egy ingatlan NOI-értéke (nettó működési bevétel) 80 000 USD, a kért ára pedig 1 000 000 USD.
• (80 000 USD / 1 000 000 USD) x 100 = 8% KAPRÁT
• Egy ingatlan NOI (nettó működési bevétele) 80 000 USD, a felső kulcs pedig 8%. (80 000 USD /, 08) = 1 000 000 USD

Bruttó bérleti szorzó (GRM)

A bruttó bérleti szorzó vagy GRM egy olyan arány, amelyet a jövedelemtermelő ingatlan értékének becslésére használnak. A GRM durva becslést ad az értékről, és sokkal kevésbé részletes, mint a vAP-tátumok használata, de nagyon hasznos a tulajdonságok gyors elemzéséhez, kevés információ birtokában. Csak két pénzügyi információra van szükség az ingatlan bruttó bérleti szorzójának, az eladási árnak és a bruttó bérleti díjaknak a kiszámításához. Ha ezek az információk rendelkezésre állnak egy hasonló típusú jövedelemtulajdonok több közelmúltbeli értékesítéséhez egy adott területen, akkor felhasználhatók az adott területen található hasonló ingatlanok piaci értékének becslésére. Néhány befektető havi, más pedig éves GRM-t használ.A havi GRM megegyezik egy ingatlan eladási árával, osztva a potenciális havi bérleti jövedelemmel, az éves GRM pedig az értékesítési forrás osztva az éves potenciális bérleti jövedelemmel.

A piaci GRM csak durva értékbecslés, és van néhány korlátozása, például nem veszik figyelembe az üresedési arányokat és a működési költségeket. Ne feledje, hogy ha elegendő információ áll rendelkezésére a felső korlátok és a GRM kiszámításához, használja a felső határokat.

Tipikus példa:

• Egy ingatlan eladási ára 300 000 dollár, a lehetséges havi bérleti díja pedig 3500 dollár.
• 300 000 USD / 3500 USD = 85,71 GRM
• Ugyanebben a forgatókönyvben a „Becsült piaci érték” kiszámítása 80 GRM és 3500 USD bérleti díjak esetén:
• 80 x 3500 USD = 280 000 USD (Becsült piaci érték)

Nettó működési bevétel (NOI)

A nettó működési bevétel éppen ez, egy adott ingatlan nettó működési bevétele. Kiszámításához az adott ingatlan működési költségeivel csökkentett éves bruttó jövedelmet kell figyelembe venni. Ez magában foglalja az ingatlanból származó minden jövedelmet, valamint az összes működési költséget.

Tipikus példa:

• Jövedelem (bérleti díjak és egyéb) 250 000 USD
• Üres állás összege: - 5000 USD
• Működési költségek: - 175 000 USD
• Nettó működési bevétel 70 000 USD

Egyszerűen fogalmazva: a NOI megmutatja, mennyi pénzt fog keresni az összes költség kifizetése és az összes bérleti díj összegyűjtése után. Ez egy nagyszerű eszköz a cash flow kiszámításához is. A NOI nagyon fontos a felső kamatlábak és az adósságfedezet kiszámításakor.

Készpénz-visszatérítés

A készpénz-visszatérítés olyan százalék, amely a jövedelmi ingatlanba fektetett készpénz megtérülését méri. Ezt úgy számolják, hogy elosztják az adózás előtti cash flow-t a befektetett készpénz összegével (előleg), és százalékban (%) mutatják. Ha egy befektetési ingatlan adózás előtti cash flow-ja 25 000 USD, és az ingatlanba befektetett készpénzünk 100 000 USD, akkor a készpénz-visszatérítés 25%. A készpénz-visszatérítéseket úgy számolják, hogy a bruttó jövedelmet levonják az üresedéssel és a működési költségekkel, majd levonják az éves adósságszolgálatot, amely adózás előtti cash flow-t eredményez. A készpénzben történő visszatérítést általában a jövedelmi ingatlanok jövedelmezőségének értékelésére használják, különös tekintettel a több jövedelmű ingatlanok összehasonlítására.

Tipikus példa:

• Egy személy 25 000 dollárt fektet be egy ingatlanba, amelynek adózás előtti cash-flowja 9 000 dollár.
• (9 000 USD / 25 000 USD) X 100 = 36% (készpénz-visszatérítés).

Adósságszolgálati fedezettség (DSCR)

Az adósságfedezeti ráta (DSCR) egy széles körben használt jel, amely a jövedelemtermelő ingatlan képességét méri a havi jelzálogfizetések fedezésére. A DSCR kiszámításához a nettó működési bevételt (NOI) el kell osztani egy ingatlan éves adósságszolgálatával. Az éves adósságszolgálat megegyezik az összes ingatlankölcsönért fizetett kamat és tőke éves összegével. Az 1-nél kisebb adósságfedezeti arány azt jelzi, hogy az ingatlan által generált jövedelem nem elegendő a jelzálogkölcsönök és a működési költségek fedezésére. A legtöbb hitelező a DSCR segítségével dönti el, hogy egy ingatlan rendelkezik-e elegendő jövedelemmel az adósságszolgálat fedezésére. A legtöbb hitelező inkább az 1.1-től az 1.2-ig terjedő vagy ennél magasabb rendszert használ (ennek kiderítéséhez forduljon a helyi hitelezőhöz). Minél magasabb a DSCR, annál több jövedelem fedezi az adósságszolgálatot. Ez végső soron kevesebb kockázatot jelent a bankok számára (nézőpontjuk).

Tipikus példa:

• Egy ingatlan NOI értéke 50 000 USD, éves adósságszolgálata pedig 36 000 USD
• (50 000 USD / 36 000 USD) = 1,38
• A DSCR (DCR) magasabb lenne, mint 1,3. Ez azt jelenti, hogy az ingatlan körülbelül 38% -kal több éves nettó jövedelmet generál, amely az éves jelzálog-kifizetés összegének kiszolgálásához szükséges. (A NOI kiszámításához lásd: NOI).

Remélem, hogy a fentiek segítséget nyújtottak Önnek. Bármely ingatlan valódi értéke, akár jövedelemtermelő, akár nem, az az érték, amelyet a kész eladó elad, és amit egy hajlandó vevő fizet. Számos tényező befolyásolhatja a végső vételárat. Ezek a tényezők magukban foglalják a tárgy tulajdonságát, helyszínét, fizikai állapotát, az építés korát, a vevő és / vagy az eladó személyes tényezőit, a kívánatosságot, az évszakot, a keresleti tényezőket, a tárgyalási készségeket, a vevők és az eladók ismeretét, a befektető kívánt megtérülési rátáját, észlelt kockázatok, szükséges javítások, elhalasztott karbantartás, az építési szabályoknak való megfelelés, az eladó eladási opciói, a várható és az elszámolt bevételek és ráfordítások, finanszírozási költségek és egyéb tényezők valószínűleg szerepet játszanak az érték vagy a megállapodott eladási ár meghatározásában.