Az első otthon vásárlása: befektetés a jövőbe

Családi házak Albany-ban, New York (A fotóhitelek a cikk végén találhatók.)

Az első otthon vásárlása befektetésként

Néhány fontos mérföldkő jelöli életünk jelentős pillanatait - például a főiskolai végzettség, a karrier kezdete vagy a házasságkötés -, és az első otthon vásárlása magasan szerepel ezen a listán. Mielőtt azonban belevágna egy ilyen monumentális vásárlásba, legfontosabb, hogy megtalálja a választ számos előzetes kérdésre, vagy fennáll annak a kockázata, hogy elárasztja a megpróbáltatás. Ahogy

elképzelheted, a lakásvásárlási folyamat ismeretlensége miatt valaki rossz döntéseket hozhat. Ez pedig arra késztetheti az embert, hogy kielégítő ingatlant vásároljon (amellyel aztán belátható időn át béklyózzák).

Az ilyen sors elkerülése érdekében célszerű úgy megközelíteni az első otthon vásárlásának folyamatát, mint egy lehetséges befektetést. Ez nem azt jelenti, hogy a vásárlási döntését kizárólag az otthon megbecsülési esélyeire kell alapoznia, bár ez

minden bizonnyal fontos szempont (és ezt a cikk későbbi szakaszában tárgyaljuk). Inkább úgy kell tekintenie a vásárlásra, mint egy életre szóló befektetésre, és egyben pénzügyi eszközre is. Kérdezd meg magadtól:

Pontosabban, milyen típusú ingatlan felel meg a legjobban az Ön igényeinek? Előnyösebb lenne, ha határozatlan időre bérelne, vagy vásárolna? Ha vásárlás mellett dönt, mennyi időbe telik megtérülnie a lakásvásárláshoz kapcsolódó kezdeti kiadásoknak (pl. Előlegek, jelentkezési és tranzakciós díjak, ingatlanügynöki jutalékok és különféle díjak)? Ebből a szempontból képes lesz kényelmesen megengedni magának azt a típusú ingatlant, amely érdekli? Nyugodtan levonhatja, hogy a boldogságra való törekvés nem foglalja magában a késedelmes jelzálogfizetések miatti hangsúlyozást, vagy a hét minden napján, a hét minden napján, annak érdekében, hogy elkerülje az adósság elfogyasztását!

Miután megválaszolta ezeket a kérdéseket, mielőtt a jelzálog-hitelezőhöz fordulna, érdemes elképzelnie arról, hogy mi áll pénzügyileg megvalósítható számára. Azt is tudni szeretné, hogy a hitelező hogyan „méretezi ki az embereket”, mielőtt eldöntené, hogy előzetesen jóváhagyja-e őket lakáshitelre. Végül meg kell ismernie az ingatlan és a környék alapos kutatásával járó eljárásokat, mielőtt elkötelezi magát a vásárlás mellett.

Ebben a cikkben - az első a kezdőknek szánt ingatlanbefektetések sorozatában - ezekre a kérdésekre keressük a választ.

A ház birtoklása elősegítheti a korábbi nyugdíjazást.

Hogyan segíthet az otthoni befektetés pénzügyi céljainak teljesítésében

Az otthon birtoklása nem csupán azt jelenti, hogy van hely, ahol leteheti a fejét, kertet ültethet és családi fotókat felakaszthat. Az otthon nagyon valós pénzügyi eszköz, amely a legtöbb ember számára jelentős nettó vagyonrészletet jelent. Mint ilyen, egy otthon értékét fel lehet használni, hogy az ember könnyebben elérhesse pénzügyi céljainak egy részét

Gondolod, hogy szeretnél korán nyugdíjba menni? Sokan úgy döntenek, hogy korábban nyugdíjba mennek.

fordított jelzálog felvétele otthonaikra, a nyugdíjak és / vagy egyéb nyugdíjjövedelmek kiegészítésére annak érdekében, hogy előbb segítsék őket a nyugdíjba vonulásban, mint amire egyébként képesek lettek volna. Vagy talán szeretne kisvállalkozást indítani, feldobni a névcímkéket és az időórákat a szélnek, és saját főnökévé válni! Az otthon saját tőkéjével szembeni hitelfelvétel (azaz a lakás piaci értéke mínusz a fennálló jelzálogkölcsön-adósság) segíthet elegendő tőke előteremtésében egy ilyen törekvés megkezdéséhez. Az otthonában felhalmozott tőke felhasználásának másik módja az, hogy finanszírozza

a gyermeke vagy gyermekei számára az egyetemet (ha van ilyen, vagy valamikor szeretne).

A pénzbeli előnyöket leszámítva azonban más nagyon fontos tényezőkre is gondolni kell, mielőtt eldöntenék, befektetnek-e egy otthonba. Például a finanszírozás óriási elkötelezettség, és hacsak nem vagy túl gazdag, akkor számíthat arra, hogy 15-30 éves jelzálogot vesz fel lakhelye kifizetésére. Ezenkívül felelős lesz minden felmerülő karbantartási kérdésért. Ami talán a legfontosabb, hogy a megvásárolt otthon az identitás elválaszthatatlan részévé válik, és meg kell győződnie arról, hogy bármilyen választott ingatlan is olyan, amelyben hosszabb ideig láthatja magát.

Bérlés versus házvásárlással (előnyök és hátrányok)

Nincs hiány ingatlan „gurukból”, akik elmondják, hogy mindig jobb házat vásárolni, mint bérelni. Gyakori érv ebben az értelemben: a lakásvásárlás olcsóbb, mint a bérlés hosszú távon, a tulajdonjoggal együtt járó nagy adókedvezmények miatt. Ez a bérlet olyan, mint „kidobni a pénzét”.

Valójában a valóság egy kicsit összetettebb. Először is, a háztulajdonhoz kapcsolódó adókedvezmények - bármennyire is szépek - már beleszámítanak a lakás tulajdonlásának magasabb költségeibe. Ha az ingatlanadók és a jelzálogkölcsön után fizetett kamatok nem lennének levonhatóak, akkor biztos lehet abban, hogy a lakásárak sokkal alacsonyabbak lennének, mint most (mert a birtoklás teljes költsége sokkal magasabb lenne).

Továbbá egyszerűen nem igaz, hogy a bérlés mindig drágább, mint hosszú távon vásárolni. Valójában egyes közösségekben bizonyos típusú ingatlanok bérlése olcsóbb lehet. Jó jelzés arra, hogy a bérlet nem biztos, hogy a legrosszabb az Ön számára, ha képes folyamatosan megtakarítani bevételeinek tíz százalékát, miközben mégis kényelmesen él. Ha Ön olyan típusú ember, aki nem akarja, hogy megterhelje a rengeteg (pénzügyi és egyéb) felelősség, amely kéz a kézben jár a lakástulajdonnal, és még mindig képes annyi pénzt elcseszni, hogy befektessen az IRA-kba, 401 (k) s és / vagy egyéb nyugdíjorientált pénzügyi értékpapírok, akkor a bérlet lehet a jobb választás az Ön számára.

Van is valami mondanivaló, amiért nem rögzíted magad egy darab földre határozatlan évekig. A bérlőknek luxusuk van arra, hogy felvegyék és

bárhová menjenek, ahová csak akarnak, anélkül, hogy aggódnának a ház eladásával járó gondok miatt. Persze előfordulhat, hogy bérleti szerződésekkel kell küzdeni, de ezeket sokkal könnyebb beállítani, mint a hosszú távú jelzálogkölcsönöket! Ráadásul, ha egy lakástulajdonos úgy dönt, hogy egy másik területre költözik, akkor nincs garancia arra, hogy időben megtalálja a vevőt, és még az sem, hogy egy ilyen vevő hajlandó

olyan árat fizetni, amely (legalább) fedezi a háztulajdonos veszteségeit.

A bérlés nem feltétlenül dobja el a pénzét.

A bérlésnek azonban van egy nagyon fontos hátránya, amellyel tisztában kell lennie. Vagyis kiszolgáltatottá válik az infláció (azaz az árak időbeli növekedése és a pénz vásárlóerejének későbbi csökkenése) miatt. Hacsak nem bérleti díjakkal ellenőrzött lakásban, házban vagy más

ingatlanban lakik, a bérbeadó nagy valószínűséggel úgy dönt, hogy a bérlet minden egyes alkalommal meghosszabbítja a bérleti díjat, hogy nyereségét ne szenvedje a megélhetési költségek növekedésével (és ez akarat) idővel. Ezzel ellentétben a havi jelzálogkölcsönök rögzített kamatlábon kerülnek megállapításra (feltéve, hogy fix kamatozású hitelt vesz fel), és nincsenek kitéve az infláció pusztításának. A háztulajdonos biztosítási, ingatlanadói és karbantartási díjai ugyan, de ezek a költségek sokkal kisebbek a havi jelzálogköltségekhez képest.

Felkészülés a lakástulajdonos tranzakciós költségeire

Ha továbbra is elkötelezett a lakásvásárlás után, miután mérlegelte az összes előnyét és hátrányát, akkor itt az ideje elkezdeni felkészülni a pénzügyi lefolyásra, amelyet egy ilyen

befektetés fog elkövetni a következő néhány évben - még mielőtt Ön kezdje meg a konkrét tulajdonságok felderítését! Hacsak nem ezüst kanállal

a szájban születtél, valószínű, hogy a ház tulajdonjogával járó kezdeti költségek úgy fognak tántorogni, mint egy ütés a bélben. De ugyanúgy, mint az a bokszoló, aki az

elmúlt kilenc hónapot edzéssel töltötte, képes megelőzni a korai kudarcokat egy címmérkőzés során, és végül túlszárnyalja az ellenfelet, hogy megszerezze a győzelmet; így az első körültekintő lakásvásárló is elviselheti a háztartás hatalmas előzetes költségeit.

Azok a félelmetes tranzakciós költségek, amelyekre fel kell készülnöd magadnak, magukban foglalják az ellenőrzési díjakat, a jelzálog megszerzésével kapcsolatos költségeket (pl. Jelentkezési díjak, hiteljelentési díjak, értékelési díjak), a tulajdoni biztosítást, a költözési költségeket és az ingatlanügynöki jutalékokat. És ne feledkezzünk meg azokról a jelzálogkölcsönökről (azaz az előre fizetendő jelzálogkölcsön-kamatokról, amelyek a teljes hitelösszeg 1-2 százalékát

tehetik ki), amelyeket sok hitelező igényel. A nagymértékű előleg mellett a legtöbb munkásosztály három-öt évig tart, mire megtérül a pénzügy egy ilyen tetemes kiadás után! Éppen ezért nem szabad megfontolnia azt a házvásárlást sem, amelyben legalább ennyi ideig nem láthatja magát.

Általános megközelítésként számíthat arra, hogy a jelzálog megszerzésével járó tranzakciós költségek az otthon teljes árának körülbelül tizenhat százalékát jelentik. ¹ Ezért az értékesítés előtt látnia kell, hogy a befektetése legalább ennyire felértékelődik, csak az eredményesség érdekében. Körülbelül az elmúlt harmincöt évben az általános ingatlanpiac átlagos éves hozama körülbelül kilenc százalék volt - és ez nagyon-nagyon jó! ²

Valószínűleg be kell számolnia egy hosszú (pénzügyi) télre, miután lebontotta a tranzakciós költségeket!

De ide tartoznak a kiszámíthatatlan piaci ingadozások, amelyek időnként jelentős rövid távú veszteségeket okoznak. Ha házat vásárol, majd egy vagy két év után megpróbálja kirakni, akkor elmulasztja azt a lassú, de folyamatos felértékelődést, amelyet az ingatlanpiac idővel élvezhet. Emellett növeli annak esélyét, hogy eladóként elakadjon egy down piacon, miközben mégis megpróbál megtérülni a lakásvásárlás tranzakciós költségeiből!

Őszintén felmérve a pénzügyeit

Amint átfogóan megértette az első ház megvásárlásával járó tranzakciós költségeket (körülbelül 16%, amint azt az előző szakaszban kifejtettük), itt az ideje elkezdeni a számok összeszedését annak megállapítása érdekében, hogy valóban mennyit engedhet meg magának a költésre. Nem akarja, hogy a végén többet harapjon, mint amennyit megrághat, vagy nagyon jól találhatja magát, hogy annyira dolgozik, hogy lépést tartson a fizetésekkel, hogy ritkán tartózkodik elég sokáig otthon, hogy élvezhesse befektetését! Szóval bontson ki egy ceruzát és papírt, vagy egy költségvetési szoftvert a hozzáértőbbek számára, és készüljön fel arra, hogy őszintén szemügyre vegye pénzügyi helyzetét:

Nézze meg őszintén a költekezési szokásait.

Először számolja össze havi kiadásait. Az ilyen költségek magukban foglalják - de nem kizárólag - az élelmiszereket, a víz- és áramellátást, a kábel- vagy műholdas TV-számlákat, az internetet és a szabadidős kiadásokat, például a kinti étkezést vagy a moziba járást. Ezután szorozza meg havi bruttó jövedelmét tíz százalékkal (havi keresetének minimális összege, amelyet már el kell különíteni nyugdíj-előtakarékosságra… Ugye?), Majd adja hozzá a választ a teljes havi kiadáshoz. Végül vonja le ezt a kombinált költségszámot a havi bruttó jövedelméből.

Ez az az összeg, amelyet kiindulási összehasonlításként fog használni, amikor megbecsüli, hogy képes lesz-e megfizetni egy adott ingatlant, kiszámítva a havi jelzálogkölcsönöket, amelyekre szükség lesz, a lakás teljes ára alapján (mínusz az előleg) és a hitelező kamatlába. Később, amikor aktívan keres az ingatlanok és / vagy weboldalak között, találkozhat olyan ingatlanokkal, amelyek nagyon tetszenek, de a havi jelzálogköltséget csak kissé kiszámítja az árkategóriából. Ha ez megtörténik, ne veszítse azonnal a szívét! Van még három olyan tényező, amelyet még nem vettünk figyelembe:

Először is, egy ingatlan tőzsdei ára ritkán azonos az ingatlan valós piaci értékével, és az ingatlan végső eladási ára gyakran alacsonyabb, mint a tőzsdei ár. ³ Emlékezzen arra is, hogy az ingatlanadó és a jelzálog után fizetett kamat adóköteles. Ezért egyszerűen a W-4 (vagy az 1040-ES ha önálló vállalkozó), csökkentheti adókötelezettségeit és megnövelheti havi jövedelmét ahhoz, hogy kényelmesen megengedhesse magának az ideális otthon jelzálogkölcsönét, amelyről azt gondolta, hogy éppen elérhető. Ha ez nem elég, akkor is megengedheti magának az ingatlant, ha újabb pillantást vet a havi költekezési szokásokra, és meghúzza az övét a komolytalan kiadások kiküszöbölése érdekében. (Végül is nincs sok köztünk, aki őszintén elmondhatja, hogy nem kívánjuk, hogy kevesebb McDonalds-nyugta heverjen!)

A piaci érték megértése

Miután megkezdte keresését, több mint valószínű, hogy tucatnyi potenciális lakásjelöltnek lesz kitéve, mielőtt végre otthont választana. Tartsa a füleket a tőzsdei árak és az ezen ingatlanok végső értékesítési árai között. Így intuitív módon meg fogja érteni, mi a különbség a lakás valós piaci értéke és az a jegyzett listaár között, amelyet sok eladó (és ügynökeik) megpróbálnak nyomni az első lakásvásárlókra.

Előleg meghatározása otthonában

Általánosságban elmondható, hogy jó gyakorlat, ha a kezdetektől kezdve legalább húsz százalékkal lefizetik a ház teljes vételárát. ⁴ Ha erre nem képes, akkor a legtöbb hitelező megköveteli, hogy kössön magán jelzálogbiztosítást. Teszik ezt annak érdekében, hogy megvédjék magukat attól, hogy bilincsbe kerüljenek olyan ingatlannal, amely kevesebb, mint a jelzálog összege, ha a vevő bármilyen okból nem teljesít hitelt. ^5.

Ez minden rendben van és jó nekik, de most attól kell tartania, hogy évente több száz dollárt fizet számlákként, hogy a hitelező nyugodtabban tudjon aludni éjszaka! Emiatt erősen ajánlott, hogy a lakáshitel felvétele előtt várja meg, amíg elegendő megtakarítást tesz lehetővé húsz százalékos előleg befizetéséhez. Ha ezt abszolút nem tudja megtenni, és úgy találja, hogy ragaszkodik a PMI- politikához, figyelje otthonának teljes értékét és a hitel egyenlegét. A fennmaradó egyenlegnek csökkennie kell, amikor idővel fizet, és ha egyszer úgy látja, hogy az nyolcvan százalékra vagy ennél alacsonyabbra esett, felveheti a kapcsolatot a hitelezőjével, és eláraszthatja a PMI-t (általában azt akarják, hogy Ön fizessen először egy értékelést)!

Néhány vásárló akár több mint húsz százalékos eladást is választ, ha lakáshitelt vesz fel. Néhány személyes pénzügyi tanácsadó nem értene egyet ezzel a megközelítéssel, azzal érvelve, hogy a vevő többet nyer, mint amennyi elegendő ahhoz, hogy ellensúlyozza a jelzálogra felhalmozódó kamatot azáltal, hogy a többlet pénzt nagy teljesítményű pénzügyi értékpapírokba (pl. Részvények, kötvények, befektetési alapok) fekteti be. helyette. Például, ha a jelzálogköltsége fix százalékos kamattal halmozódik fel, és pénzét egy magas hozamú befektetési alapba fekteti, amely átlagosan tíz százalékos keresettel jár, akkor nettó két százalékos nyereséget kap kimaradt azzal, hogy egyszerűen több pénzt fizetett le a jelzálogára.

Mivel azonban minden befektetési alap tájékoztatóban meg kell mondani: a múltbeli teljesítmény nem garantálja a jövőbeni eredményeket . Annak ellenére, hogy a részvény- és ingatlanpiacok átlagos átlagos felértékelődési rátája évente körülbelül tíz százalék, fontos emlékezni arra, hogy néhány katasztrofális pénzügyi ingadozás

szerepel ebben az időkeretben! A cikk olvasóinak többsége valószínűleg nem volt az 1929-es tőzsdei összeomlás miatt, de mi van a japán ingatlanbuborékkal az 1980-as évek végén, az 1990-es évek elején? Ha ez kissé homályosnak tűnik, ne feledkezzen meg a Wall Streetet ugyanebben az időszakban megrázó ócskaválságról. És ki felejtheti el legújabb pénzügyi hullámvasútunkat: a

2007-ben kezdődött lakáspiaci összeomlást?

Nem említem ezeket a történelmi pénzügyi tűzeseteket, hogy megijesszem. Tulajdonképpen meg kell vennie a szívét annak tudatában, hogy az ilyen gazdasági gondok ellenére a részvény- és ingatlanpiacoknak még mindig tíz százalék körüli átlagos hozamot sikerült elérniük a befektetőknek! Ha hosszú távra fektet be, akkor nem kell (annyira) aggódnia az éles visszaesések miatt, amelyek időnként megingatják a pénzügyi világot, és képes túlélni a nehéz időket, hogy élvezhesse a jó időket.

De az őrületes dolog a „le” piacokon, hogy nagyon nehéz őket időzíteni. Sőt, ha úgy dönt, hogy több pénzt fektet be pénzügyi értékpapírokba, mint általában, ahelyett, hogy gyorsabban fizetné le a jelzálogkölcsönét, akkor elakadhat az egyik ilyen visszaesésnél, és végül veszteséget okozhat. Ezért a biztonságosabb az, ha rendszeresen fektet be hosszú távú pénzügyi értékpapírjaiba (pl. IRA-k, 401 (k) s), mint általában, de komolyan gondolja át, hogy gyorsabban fizesse be a jelzálogkölcsönét, ha elég szerencsés ahhoz, hogy képes.

Ezenkívül, ha alaposan feltárta az ingatlant és a környező területet, mielőtt felvette a jelzálogkölcsönt (erről egy kicsit tovább foglalkozunk), akkor ésszerűen számíthat arra, hogy ingatlanértéke idővel felértékelődik. Ebben az esetben csak akkor érhet el nyereséget, ha gyorsabban felépíti otthonában a saját tőkét (amennyiben jó vagyonbiztosítással rendelkezik). És ne felejtsd el: több pénzt letenni egy otthonra, kevesebb hitelt kell felvenni - és ez mindig jó dolog!

Szemléltetésként vegye figyelembe a következő két forgatókönyvet:

Először is képzelje el, hogy 100 000 dolláros házhoz vett fel kamatozású - vagy nulla pénz nélküli - kölcsönt, öt százalékos éves kamatlábbal. Mint ilyen, a jelzálogkölcsön első évében 5000 dollár kamatot halmoz fel az eredetileg felvett főösszegen (100 000 dollár), összesen 105 000 dolláros kötelezettségként. Ez azt jelenti, hogy minden, az első tizenkét

hónapban teljesített jelzálog-kifizetésért 420 USD jut el a kölcsön kamatára (5000 USD / 12 hónap = 416,67 $). Más szavakkal, ha havi jelzálogfizetése 540 USD, akkor a befizetések hozzávetőleg hetvennyolc százaléka nem a kölcsönvett összeg kifizetésére szolgál!

Ne felejtsük el, hogy be kell számolniuk a PMI- politika többletköltségeit (mivel a házat húsz százaléknál alacsonyabb áron vásárolták meg). A fenti forgatókönyv szerint egy tipikus házirend havi 40 dollárba kerül. Tehát valójában havi 540 dolláros jelzálogösszegének (420 USD + 40 USD = 460 USD vagy 540 USD x 0,85 = kb. 460 USD) havi nyolcvanöt százalékát fizetné kamat- és biztosítási díjakként,

amelyek közelebb nem visznek a fizetéshez az otthonod. És ez az (ingatlan) adók előtt van!

Most képzelje el, hogy ugyanazt a 100 000 dolláros otthont vásárolta, öt százalékos éves kamatlábbal, miután elöl befizetett egy húsz százalékos előleget (20 000 dollár). Ez azt jelenti, hogy csak 80 000 dollárt kell kölcsönkérnie egy hitelezőtől, és a jelzálogkölcsön első évében 1000 dollárral kevesebbet fizet a hitelén felhalmozódott kamatban, mint az előző példában - vagy 4000 dollárt. Mint ilyen,

ugyanannak a havi 540 dolláros jelzálog-kifizetésnek csak hatvankét százaléka kerül felhasználásra az első évben a hitel felhalmozott kamatának megfizetésére (4000 USD / 12 hónap = kb. 333 USD; és 333 USD / 540 USD = kb..62).

Sőt, mivel úgy döntött, hogy legalább húsz százalékkal alacsonyabb összeget fizet otthonában, nem kell aggódnia a PMI- irányelv gondjai (és költségei) miatt. Tehát ez összesen huszonhárom százalékkal nagyobb különbség a nehezen megkeresett pénzből, amelyet az első évben a lakáshitelének tőketörlesztésére fordítanak, szemben az első "csak kamatláb-jelzálog-biztosító" alter-egóval. forgatókönyv. A legjobb az egészben, hogy

a havi jelzálogkölcsönöket egyre inkább arra fordítják, hogy gyorsabban tartsák be a tartozását, mivel az összes fennálló egyenleg az évek során csökken (feltéve, hogy fix kamatlábbal vett fel hitelt).

Amint láthatja, körültekintő csökkenteni azt a pénzmennyiséget, amellyel már a kezdetektől tartozik adóssággal a jelzálogkölcsön-hitelező felé, annak érdekében, hogy visszafizesse a tartozását - és megszüntesse a kapcsolatát a hitelszolgáltató - a lehető leggyorsabban. A hitelintézeteket nem filantropisták működtetik, és minél hosszabb ideig engedi meg, hogy az ilyen szervezetek hatalommal rendelkezzenek pénzügyi sorsuk felett, annál nagyobb bánatra számíthat szerda este a kamatfelhalmozás, a díjak és a zaklató telefonhívások módja, ha véletlenül elfelejtkezik egy fizetés. (Re: „Postán van, Guv'nah - esküszöm rám, szegény éhező gyerekekre, igen!” )

De ne számítson arra, hogy a hitelügynökségi tisztviselők elmondják Önnek a pénzfelvételhez kapcsolódó negatív szempontokat. Azt akarják, hogy minél tovább tartozzon nekik, mivel a hitelezők így profitálnak. A következő részben részletesen kifejtem a jelzálog-szolgáltatókat ösztönző motivációkat.

De ne számítson arra, hogy a hitelügynökségi tisztviselők elmondják Önnek a pénzfelvételhez kapcsolódó negatív szempontokat. Azt akarják, hogy minél tovább tartozzon nekik, mivel a hitelezők így profitálnak. Részletezem