Minden, amit valaha tudni akartál a lakáshitelekről, de féltél megkérdezni

Kell-e költöznie egy jobb munkáért, vagy hogy közelebb kerüljön a családhoz? Vagy csak valami új dolog ideje van? Talán életében először keres házat.

Ha új lakás vásárlása van a láthatáron, akkor számos lehetőséget fontolhat meg. Először is, milyen árat keres? Honnan tudhatja, hogy jó üzletet köt-e? Ha ez az első otthona, akkor valószínűleg sok kérdése lesz a jelzálogokkal kapcsolatban. Lehet, hogy már vásárolt otthont, és van jelzálogköltsége, de nem igazán érti, hogy mit jelentenek fizetési feltételei, vagy milyen más típusú hitelek állnak a lakásvásárlók rendelkezésére.

Ebben a cikkben sok ilyen részletet és opciót szerettem volna felvázolni, hogy jobban áttekinthesse, mibe kezd bele, hogy tisztább képet nyújtson előre. Ha így nézed, minél jobban hozzá tudsz járni a folyamathoz, annál kevésbé valószínű, hogy kihasználhatod vagy később bajba kerülhetsz valami miatt, amit nem tudtál. Ugorjunk be rögtön!

Fotó: rawpixel az Unsplash oldalon

Mi a jelzálog?

Kezdjük azzal, hogy meghatározzuk, mi a jelzálog. A jelzálog egy olyan pénzkölcsön-rendszer, amely lehetővé teszi a vásárló számára, hogy kisebb összeget tegyen le, mint amennyit egy otthon előre fizet. Tegyük fel, hogy 130 000 dolláros otthont szeretnék vásárolni, de csak 10 000 dollárt kell letennem, vagy néha semmit.

Ezután egy banki vagy magánhitelező lehetővé teszi, hogy a lakás költségeinek fennmaradó részét kölcsön vegye fel, és előre meghatározott időtartamon belül kamatokkal fizessen nekik. Ez a pénzkölcsönzési idő a hitel "futamideje" néven ismert, és akár 30 év is lehet. Annak érdekében, hogy megtartsa az alku végét és visszafizesse a pénzt, otthonát fedezetként helyezik el. Más szavakkal, ha abbahagyja a hitel kifizetését, a bank vagy a hitelező visszavetheti Öntől a házat egy kizárási folyamat során.

Az Ön konkrét kölcsönének részei a tőke, a kamat, az adók és a biztosítás. E négy rész összességét általában „PITI-nek” nevezik, ami egyszerűen a jelzálog (egyes részvények, kamatok, adók, biztosítások) első betűje. De mit jelentenek ezek a szavak és miből állnak? Remek kérdések!

Gyors kvíz

Minden kérdéshez válassza ki a legjobb választ. A válasz gomb alább található.

1. A lakosság hány százaléka vásárol otthont?
   • 90%
   • 82%
   • 67%
   • 48%
   • 32%
   • 17%

Megoldókulcs

1. 67%

Fotó: Fernando Lavin az Unsplash-on

A jelzálog részei

Tehát a jelzálog négy része a Megbízó, a Kamat, az Adók és a Biztosítás volt. Járjuk végig az egyes részeket, hogy jobban megértsük őket.

A főbb

A Megbízó az az összeg, amelyet ténylegesen kölcsönvettél új házad kifizetésére. Ez a ház ára, levonva a zsebéből kifizetett összeget. Ha nem tett le pénzt, akkor a tőke a ház teljes árát jelenti. Például, ha 300 000 dollárért vásárolta meg a lakást, és letett 60 000 dollárt (a varázslatos 20%, amelyet általában a hitelező szeret látni, és így kevésbé kockázatos vevővé teszi őket számukra), akkor a jelzálogkölcsön (a tőke) 240 000 dollár.

Ha kevésbé kockázatos vásárlókról beszélünk, ha a vételár legalább 20% -át leteszi otthonára, akkor általában jobb kamatlábat kap, és akkor kevesebb karikát kell átugrania, hogy jogosulttá váljon a kívánt hitelre. A bank / hitelező abban a pillanatban képzettebbnek tartja Önt, mert van egy kis bőre a játékban.

Ha úgy dönt, hogy kevesebb, mint 20% -ot tesz le, akkor a bank / hitelező valószínűleg nem minősíti a lehető legalacsonyabb kamatlábat, és valószínűleg megköveteli, hogy vásároljon magán-jelzálogbiztosítást (PMI). A PMI védi a bankot / hitelezőt abban az esetben, ha nem teljesíti jelzálogkölcsönét. NEM azonos a Lakástulajdonos Biztosításával, amely védelmet nyújt Önnek tűz, áradás, betörés stb. Esetén.

Sidenote: Ha nincs, vagy nem akarja előre letenni a 20% -ot, és kötelező a PMI megvásárlása, akkor valamikor, amikor elegendő összeget fizetett be a banknak / hitelezőnek (általában ez a mágikus 20%), akkor törölheti a PMI-t, és havi fizetése kissé csökken.

Fotó: Lea Böhm az Unsplash-on

Az érdeklődés

A kamat az, amit a bank felszámít Önnek a Megbízó kölcsön felvételére, akárcsak a hitelkártyáján. Például, ha a jelzálog-egyenlege 100 000 dollárnál kezdődik, és a hitelét 5% -os kamattal írják le, akkor a 30 éves futamidő havi 536,83 dolláros befizetést igényel. A 30 éves kölcsön alatt az összes befizetés összege alig haladja meg a 193 259 USD-t. Ez 93% -os kamatfizetés a jelzálogegyenlegen felül!

Sok 30 éves jelzáloggal rendelkező háztulajdonos nem veszi észre, mennyit fizetnek kamatként. Ez a probléma. Sokak számára a megoldás a fizetés felgyorsítása, akár havi több tőke befizetésével, akár rövidebb visszafizetési szerződés megkötésével. Ezek közül a legismertebb a 15 éves futamidő. Nagyon javaslom, hogy vizsgálja meg ezt tovább, és hasonlítsa össze a havi fizetést a teljes kölcsönzési időszak kifizetésével, hogy megbizonyosodjon a legjobb ajánlatról.

Az adók

Az adók az ingatlanadó összegét jelentik, amelyet a megvásárolt otthon értékelt. Ez az összeg az otthona értékének százaléka, és annak a területnek az alapja, ahol az otthon épül, hogy támogassa a város, iskolák, megyei és / vagy az adott terület állami infrastruktúráját. Ez az érték felfelé és lefelé mozoghat, attól függően, hogy a kölcsön milyen élettartamon belül van a területen.

Általában ez már a fizetés része, és kihúzza és letéti számlára helyezi, hogy az év végén megtakarítsa a fizetést, de ezt a vásárlási folyamat során kell választania. Akár azt is megkapja, hogy csökkentse havi befizetését, és maga takarítson meg adókat. Egy másik remek téma, amelyet meg kell vizsgálni.

Fotó: Michael Browning az Unsplash-on

A Biztosítás

A biztosítást az Ön által választott társaságnak fizetik, hogy otthonát biztosítsa lopás, tűz vagy bármilyen más katasztrófa ellen, otthoni biztosítás formájában. Kifizetheti a jelzálog részeként történő kifizetését, és saját maga is befizetheti a biztosítótársaságnak, ha úgy dönt. Ha azonban a bank / hitelező magas kockázatú hitelfelvevőnek ítéli meg, akkor megkövetelheti, hogy tegye bele a jelzálogkölcsönbe. A legtöbb ember úgy dönt, hogy ezt havi jelzáloglevéllel fizeti csak azért, mert ez könnyebb.

Bár a 30 éves fix kamatozású (fix kamatozású, azaz nem tudják havonta megváltoztatni a befizetési összeget) jelzálogkölcsönök a hitel futamideje alatt változatlanok maradnak, az elején úgy van felépítve, hogy az összeg nagy részét felosztják a hitel után fizetett kamat felé. Ez azt jelenti, hogy egy hagyományos 30 éves hitel esetében több mint 20 évre van szükség a tőkeösszeg felének kifizetéséhez, mivel Ön főleg kamatot fizet előre. A másik felét az elmúlt 10 évben fizetik. Valójában egy 30 éves futamidő olyan lassan amortizálódik, hogy öt év (60 kifizetés) után még mindig az eredeti egyenleg körülbelül 92% -ával tartozik.

Szerencsére az idő múlásával ez a váltás és a befizetett összeg nagyobb része megkezdődik a tőke felé. Ezen a ponton házának "saját tulajdonát" vagy tulajdonjogát fogja építeni, és ez a cél! De vegye figyelembe, hogy az átlagos első vásárló csak öt évnél rövidebb ideig tartja otthonát, amikor aláírja a papírokat. Végezze el a kutatását!

Tehát beszéljünk a jelzálog típusokról, vagy arról, hogyan fizethet az új otthona.

Fotó: Jared Rice az Unsplash-on

A jelzálogkölcsönök hagyományos típusai

Az első lehetőség, amelyet fontolóra vehet, a készpénz, mivel az biztos, hogy idővel hajót fog megtakarítani! Ha megtakarított egy rakás tésztát, egy gazdag rokontól, aki egy halom pénzt akar adni, vagy ha megnyerte a Powerball-t, akkor egyáltalán nem kell jelzálogot kötnie. Gyorsan előretekintheti a vásárlást, ellazulhat és elkezdhet csomagolni. Még hitelhez sem kell igazolnia. Gratulálunk!

Ha azonban a többiekhez hasonlóan neked is jelzálogkölcsönt kell felvenned a vásárlás egészére vagy egy részére, akkor itt a mai leggyakoribb hiteltípusok állnak rendelkezésre:

A 30 éves fix jelzálog messze a leggyakoribb lakáshitel. Az összes vásárlás több mint 75% -át ilyen típusú hitel finanszírozza. Ez azt jelenti, hogy a hitel felvételekor kapott kamatláb a következő 30 évben változatlan marad. Ezek a hitelek a legalkalmasabbak, ha alacsony a kamatláb, vagy ha a kamatok emelkednek, mivel nincs módja megjósolni, hogy milyen magasra kerülhetnek. Ők is az első választás azok számára, akik kiszámítható fizetésre vágynak, és hosszabb időre terveznek otthoni életet, például 5–7 évig. A havi fizetése valószínűleg alacsonyabb lesz ezzel a tervvel, de idővel több kamatot fizet.

A 15 éves fix jelzálog megegyezik a 30 éves fix jelzáloggal, de a hitelt felében teljesíti, és a kamat 1/3-át fizeti. Ezeknek a hiteleknek általában alacsonyabb a kamatlába, de a havi fizetés magasabb (nyilvánvalóan), mint egy 30 éves hitel esetén. Ezeknek a kölcsönöknek nyilvánvaló előnye az lenne, hogy hamarabb fizetik ki a kölcsönt, és gyorsabban építenek saját tőkét az otthonba. Hátrány lehet a magasabb havi fizetés, ha a költségvetése elég szűk.

Az állítható kamatlábú jelzálogkölcsönök (ARM) olyan kölcsönök, amelyeket előre meghatározott időközönként kiigazítanak, hogy tükrözzék az akkori jelzálog-kamatlábakat. Választhatja az egyik legnépszerűbbet: 3 éves ARM, 5 éves ARM vagy 7 éves ARM. Az ARM előnyei, hogy az eredeti kamatlábak általában alacsonyabbak, mint a 30 éves fix kamatlábak, és ha nem tervezi, hogy az állítható időtartamnál hosszabb ideig él otthon, az sokkal alacsonyabb havi fizetést jelenthet, miközben Ön élj ott.

A nyilvánvaló kockázat / hátrány az lehet, ha az ARM időszak végén nincs abban a helyzetben, hogy mozogjon, és a kamatlábak jelentősen magasabbak, mint a vásárláskor. A befizetés is jelentősen megnőhet egy hónapos figyelmeztetés nélkül, vagy egy ideig, lehetetlenné téve a befizetéseket. Ez nem a legbiztonságosabb választás egy új lakásvásárló számára.

Ne feledje, hogy ezek csak a leghagyományosabb típusú jelzálogkölcsönök, de néhány más lehetőséget is figyelembe kell venni. Mindig van lehetősége!

Fotó: christian koch az Unsplash-on

Nem hagyományos jelzálog opciók

Ha mindez a jelzálogbeszélgetés túl sok, és más lehetőségekre van szüksége, szerencsére még több áll rendelkezésre.

Tulajdonos Carry

Hallottál már a „ Owner Carry ” vagy az „ Seller Carryback ” -ről ? Ez a fajta megállapodás azt jelenti, hogy a ház eladója az ingatlan vásárlásának egészét vagy egy részét maga finanszírozza. Az ilyen típusú finanszírozás mindkét fél számára előnyökkel jár. A Vevő kevesebb zárási költséget fizet, könnyebben kvalifikálható, és jobb feltételeket és alacsonyabb előlegfizetést jelenthet a házban. Ez több lehetőséget kínál a fizetési rugalmasságra is.

Az eladó / tulajdonos előnyei, hogy egy nehezen eladható ingatlant könnyebb eladni ilyen típusú finanszírozással, különösen egy gyenge piacon, különösen, ha az otthon nem hagyományos. De azt is beállítja az Eladó számára, hogy idővel fizetéseket kapjon egy nagy átalányösszeg helyett, ugyanakkor érdek szerint bontsa a pénzt a zsebükbe.

Cserébe az Eladó nagy kockázatot vállal, hogy úgy fog fizetni neki, ahogy ígéri. Ha azonban elmulasztja betartani a szavát, és rendszeresen fizet, akkor a szerződésben vannak olyan záradékok, amelyek alapján visszavetheti az ingatlant, akárcsak egy bank a kizárási folyamat során.

Megjegyzendő egy pont : Az Eladónak a ház visszahozatalához ingyen és a banktól szabadon kell birtokolnia a pénzt.

Fotó: Sophia Baboolal az Unsplash-on

Bérlés saját tulajdonban

A ház megvásárlásának másik nem hagyományos lehetősége a Rent to Own. Ebben a megállapodásban úgy dönt, hogy a bérleti díj egy része, amelyet fizet a bérbeadójának, kijelölendő a lakás megvásárlásához szükséges előlegként a meghatározott időtartam végén. Ha mégis úgy dönt, hogy nem vásárolja meg a házat, akkor lényegében elveszíti a pénzt, amely pénzt takarított meg a bérlete végén. Az ebben a megállapodásban szereplő ingatlanok bérleti díja általában magasabb lenne, hogy kompenzálja a további előlegpénzt.

Csak kamat és ballon jelzálog

Vannak még csak kamatlábú jelzálogkölcsönök, ahol a kölcsön kamatát fizetik a hitel első 10 évére, és nem a Megbízót, valamint a Balloon jelzálogkölcsönök is, ahol alacsony havi befizetéseket hajtanak végre meghatározott ideig (általában 5 - 7 év), majd a hitel egyenlege egy összegben esedékes. Az ilyen típusú hitelek megszerzése nehezebb, kockázatosabb az Ön számára, és bármelyikük megfontolása előtt konzultáljon szakképzett pénzügyi tanácsadóval.

Fotó: Brian Babb az Unsplash-on

Amikor először fontolgatjuk a lakáscélú jelzálogkölcsönöket, kissé bonyolultnak és szinte biztosan elsöprőnek tűnhet. Mindenkinek szól, tehát biztosan nem vagy egyedül. De ennek nem kell bonyolultnak lennie. Egy kis kutatással, esetleg online áttanulmányozással és sok kérdés feltevésével hamarosan maga is a téma szakértőinek érzi magát.

Remélhetőleg ez az információ egy kicsit tisztázta az Ön számára a folyamatot, és megválaszolta a jelzálogkölcsönökkel kapcsolatos néhány kérdését. Viszonylag könnyű folyamat lehet, ha tudod, mit csinálsz, de gyakran sok szorongást okoz az emberekben. Ezekkel a tényekkel remélem, hogy enyhítheti a félelmeit, és áttérhet a szórakoztató részre, új otthonát választva és beköltözve!

© 2013 Victoria Van Ness