Tartalomjegyzék:
- Bevezetés
- Az épületek tulajdonosainak, tervezőinek és kivitelezőinek felelőssége
- A VE igazi oka
- VE mint folyamateszköz
- VE mint fókuszrák
- A VE szempontjai
- Záró gondolatok
Bevezetés
Néhány hét múlva 40 évet töltök be, mióta először beléptem egy építész irodába, és a karrierem hajnalán felkelt a nap. 17 évesen fogalmam sem volt, hová vezet ez az út, és visszatekintve ez minden, amit remélni lehetett. Mivel pályafutásom utolsó harmadában vagyok, egész karrierem alatt semmit sem változtattam volna. Gondolom, ebben a szakaszban azt mondhatom, hogy szakmámban „idősebb államférfi” vagyok. Ez szinte megkülönböztető címnek tűnik, mivel a címek mindenképpen mennek. Mivel egy adott tantárgy ismét bemutatkozott a gyakorlatomban, elkezdtem visszagondolni a karrieremre, érzéseket és gondolatokat tükrözve az imént kifejtett érzelmekre. Ennyit a felidézésről, most térjünk át arra a témára, amelyet meg akartam vitatni.
A mentorálás és a tanítás mindig is karrierem mozgatórugója volt. Tanulok valamit, és csak szüntelenül meg kell osztanom másokkal. Ez része annak, amit mindig is a fáklya átadásának tekintettem a szakemberek következő generációjának. Meg akarok vitatni egy gyakran visszaélő koncepciót, az értéktervezést (VE), amely nagyon hatékony eszköz vagy potenciális rák lehet az építőiparban, amely nagy költségekkel járhat az egész társadalom számára. Az élet sok dolgához hasonlóan, a megfelelő irányítás mellett a VE is hihetetlenül hatékony eszköz lehet. Nem megfelelő alkalmazás esetén az egész társadalom terhe azáltal, hogy olyan létesítményeket hoz létre, amelyek pénzgödrökké és kellemetlenségekké válnak. Ezeket a citromokat gyakran gyanútlan vevőnek adják el, mint figyelmeztetést. Mellékképként gyakran megkérdőjelezem, hogy a nyilvánosságra hozatal elmaradása mennyiben válik etikátlanná, nemcsak törvényellenesvé,és mennyi betekintés néhány ember valódi jellemébe. Biztos vagyok benne, hogy valamennyien ott voltunk valamikor, amikor úgy éreztük, hogy valóban megvan az üzlet rövid vége.
Az épületek tulajdonosainak, tervezőinek és kivitelezőinek felelőssége
Nagyon kevesen állíthatják, hogy egy részük 100 vagy több évig élhet ezen a sziklán. Az építőipar csak egyike azon kevés iparágaknak, ahol a munkavállalók valóban jogosan állíthatnak ilyen igényeket. Gondoljon csak bele, mindaddig, amíg az az épület létezik, amelyen dolgozott, létezik egy része ezen a bolygón. Azta! Kevesen hivatkozhatnak ilyen örökségre és pontosak lehetnek. Ennek a perspektívának egy új szintre, hosszabb távú, fenntartható ideológiára és gyakorlatra kell késztetnie az építőipar szakembereit. Sajnos ez nem mindig az építőipar véleménye. Egy korábbi cikkemben utaltam erre a rövidlátó jelenségre. Amint azt a cikkben megállapítottam,a következő idézetet közölték az Amerikai Építész Intézet (AIA) 1984-es országos egyezményében, és ezt annyira fontosnak tartom, hogy újra meg akarom idézni ezt a cikket:
„Túl gyakran fordul elő, hogy Ön, az építész, jobb megítélése ellenére, ügyfeleivel együtt… engedje meg, hogy megfélemlítsék azokat a fejlesztők, építők és tulajdonosok, akik gyors hasznot akarnak hozni az egész társadalmunk kárára… Sajnos én Erre a következtetésre jutottam, miután hosszú évekig építettem és sok hibát követtem el, és egyedül fedeztem fel, hogy minél nagyobb a beruházás a „felső sorba”, annál nagyobb az eredmény az alsó sorban. Azt hiszem, neked (az építésznek) már régen el kellett volna ezt mondania nekem.
Herman Chanen, a
Chanen Építőipari Vállalat elnöke és az igazgatóság elnöke
1984 AIA Országos Konferencia
Megjelent az Architecture Record-ban, 1984. június
Ez az idézet szemlélteti azt a rákpotenciált, amellyé a VE válhat, ha rossz fókusszal és eljárással alkalmazzák. Egy pillanat alatt megbeszélem ezt a kettőt. Mielőtt belekezdenénk ennek a vitának a részébe, el akarom kezdeni a vitát egy szemüveg elhelyezésével, amely segít megérteni ezen VE döntések következményeit.
A VE igazi oka
Nincs szükség cukorbevonásra vagy illúzióra, semmiben sem létezik határtalan költségvetés, főleg az építőiparban. Hogy világos legyek, hadd mondjam ezt másképp is; nincs olyan, hogy határtalan költségvetés legyen! Remélem, ez kristálytiszta mindenki számára, aki ezt olvassa. Mint ilyen, soha nem lesz elegendő finanszírozás ahhoz, hogy mindent megtehessünk, amit a létesítmény építésénél megtehetünk. Ezeknek a létesítményeknek az élettartama várhatóan 40 vagy 50 év lesz, és várhatóan sok esetben 70 éven túl is fennmaradnak. Ez négy, öt, akár hét évtized is lehet. Ez erősíti-e az életed élénk időkeretét a fejedben? Most már valóban megérezheti, amit korábban az örökségről mondtam.
A hosszú élettartam iránti igény és a korlátozott pénzeszközök miatt elengedhetetlenné válik az érték növelése a létesítmény minden egyes rendszerbe történő beruházása esetén. Másképp szólva, a legtöbb épületrendszert a létesítmény élettartama alatt legalább egyszer kicserélik. Hogyan hozhatjuk meg ezeket a befektetési döntéseket a legjobban? A legjobb módja az életciklus-költségszámítás, de ez egy másik alkalomra szóló vita. Az életciklus-költségszámításon kívül a költségek legáltalánosabb módja az értéktervezés (VE). Láttam, hogy a VE két alapvető módszerrel került be a projektbe. Az első, a teljes tervezési / kivitelezési folyamat részeként, a kellő gondosságtól kezdve az ingatlan megvásárlásán keresztül az elkészült létesítmény használatával. A második, amikor kiderült, hogy az építési költségek meghaladták a megállapított költségvetést.Az első proaktív megközelítés, a második reaktív. Ki szeretné kitalálni, melyik eredményezi a legnagyobb és legjobb eredményt?
E megközelítések bármelyikének ugyanaz a rövid távú célja lesz, csökkentve a kezdeti költségeket. Az ismeretlen az, hogy melyik lesz a legnagyobb kársal a létesítményre az épület öregedésével. Hadd emlékeztessem minden olvasót arra, hogy éppúgy, mint az emberi test, az épületek is öregednek. Ez megkerülhetetlen igazság. Ahogyan az életkor előrehaladtával is többe kerül, azaz orvosi rendelés, szemüveg stb., Ugyanez vonatkozik az épületekre is. A VE potenciálisan rákká válhat, ha lerövidíti a létesítmény várható élettartamát, vagy meghaladja az idős költségeket, mint ami általában elvárható egy hasonló korú és típusú létesítmény esetében. Gondoljon erre, ha a tetőnek állítólag 20 évig kell tartania, és a 10. évben a tetőt újra be kell vonni, hogy a tető elérje a 20 éves jelet, akkor pontosan mit fizetett, amikor fizetett érte “ 20 év ”tető.Ezt egy másik cikkben tárgyaltam a szavatosságról.
Számos olyan forrásban, amely leírja, hogy mi a VE, az egyik koncepció tűnik a legegyszerűbbnek a leírásokban, a csökkentett kezdeti építési költségek értékben kifejezve. Ritkán láttam életciklus-költségben kifejezett értékeket, de ezt az értéket valóban így kell kifejezni. Leggyakrabban ezeket az értékeket kizárólag azonnali közvetlen kezdeti költségmegtakarításként fejeztem ki. Úgy tűnik, hogy az utóbbi módszer legfőbb oka annak a közvetlen következménye, amikor a VE-t bevezetik a folyamatba, leggyakrabban a költségvetési túllépés megállapítása után a végén. Ez a kiindulási pont előrevetítheti a vita egyensúlyát, amikor a cikk fókusz és folyamat részei felé haladunk. A költségvetés túllépése következtében a költségcsökkentés rögzítése.A folyamat a létesítmény és a szervezet hosszú távú és rövid távú szükségletei közötti egyensúly megteremtése.
VE mint folyamateszköz
Amikor a VE bevezetésre kerül a teljes tervezési folyamatba, akkor abban rejlik a legnagyobb lehetőség, hogy nagyon hatékony eszközzé váljon. Ekkor a VE folyamata az értékeredményekre összpontosul. Ezt a célt elérhetetlennek tartom az életciklus mérlegelésén kívül, és ez az elemzés remek mutatóvá teszi, ha a tulajdonos megfelelő kezdeti költségvetéssel kezdett. Az állami szektor ebben a tekintetben gyakran elmarad, mivel a politikai döntéshozók a dollárra összpontosítanak, és gyakran diszkontálják a piacon fellépő politikailag ellenőrizhetetlen erőket. Gyakran az, amit a jogalkotási ág dönt a költségekről, nem egyezik meg azzal, amit a piac valós költségként határoz meg, és ennek eredményeként a politikailag fontos projektek befejezéséhez előírásoknak nem megfelelő építésre van szükség, és lehetővé válik. Például, míg a tudomány megállapította, hogy a paradicsom gyümölcs,A kongresszus megpróbálta megváltoztatni ezt a nézetet az 1833-as vámtörvénnyel, amely a paradicsomot zöldségnek nyilvánítja. Sajnálatos módon a Legfelsőbb Bíróság 1893-ban a vámtörvényt támogató határozatában engedte magának a kongresszus intézkedéseit. Ezeket a tényeket egyelőre megjegyzések nélkül hagyom magukra hagyni.
A projekt teljes élettartama alatt bevezetve a VE azonosítani tudja a lehetséges kezdeti és életciklus-költségmegtakarításokat, amelyek csökkenthetik a létesítmény pénzügyi terheit annak várható élettartama alatt. Erről szól a valódi VE. Ekkor válik a VE a folyamat részévé, és nem csak utólagos gondolkodássá. Ebben az esetben a VE kiegyensúlyozó erővé válhat a hosszú távú életciklus-költségek és a kezdeti építési költségek között. Most a VE ereje kezd ragyogni.
VE mint fókuszrák
A VE-t leggyakrabban a tervezés és a kivitelezés között tapasztaltam, amikor kiderült, hogy a költségvetés nem elég nagy a tervezett projekthez. A VE a projekt utólagos gondolata lett. Ez nemcsak a gyenge tervezés, hanem a gyenge tervezés tervét is reprezentálja. Mondhatom? Na jó, túl későn, már megtettem. Senkit nem sértőnek lenni, de ez reprezentálja a tervezés abszolút legrosszabb típusát vagy annak hiányát. Valaki nem tudta előre látni valamit, ezért most valami megoldást kell találni arra a felügyeletre, és ha vonzó nevet kap, akkor nem tűnhet olyan ostobának, mint egyébként. Ez a típusú VE gyakran nem veszi figyelembe az összes kérdést használat közben. Például,A projekt költségeinek csökkentése érdekében meghatározták, hogy a tetőleeresztő vezetékeket (amelyeket az esővíznek a tetőről az épülettől az elzáróterület felé történő elvezetésére terveztek) cserepekre és lefolyókra cserélik (amelyek közvetlenül az épülettel szomszédosák az esővizet). Lehet, hogy ez nem jelent problémát egy másik projektnél, de ennek a projektnek kiterjedt talaja van, így amikor a talaj nedves lesz, kitágul, és a falakat fel kell emelni. Ez a projektdöntés óriási dollárköltségeket jelent, amelyeket egy évtizeddel később költenek a strukturális hibák kijavítására, mert a kiterjedt talaj nedves lett. Mennyire volt eredményes a VE döntése? A legtöbben nem is követik a VE döntését az események rögzítéséről az építkezés utáni időkeret miatt.Lehet, hogy ez nem jelent problémát egy másik projektnél, de ennek a projektnek kiterjedt talaja van, így amikor a talaj nedves lesz, kitágul, és a falakat fel kell emelni. Ez a projektdöntés óriási dollárköltségeket jelent, amelyeket egy évtizeddel később költenek a strukturális hibák kijavítására, mert a kiterjedt talaj nedves lett. Mennyire volt hatékony a VE döntése? A legtöbben nem is követik a VE döntését az események rögzítéséről az építkezés utáni időkeret miatt.Lehet, hogy ez nem jelent problémát egy másik projektnél, de ennek a projektnek kiterjedt talaja van, így amikor a talaj nedves lesz, kitágul, és a falakat fel kell emelni. Ez a projektdöntés óriási dollárköltségeket jelent, amelyeket egy évtizeddel később költenek a strukturális hibák kijavítására, mert a kiterjedt talaj nedves lett. Mennyire volt eredményes a VE döntése? A legtöbben nem is követik a VE döntését az események rögzítéséről az építkezés utáni időkeret miatt.Mennyire volt eredményes a VE döntése? A legtöbben nem is követik a VE döntését az események rögzítéséről az építkezés utáni időkeret miatt.Mennyire volt eredményes a VE döntése? A legtöbben nem is követik a VE döntését az események rögzítésére az építkezés utáni időkeret miatt.
Gyakran, amikor bármit megtesznek az utolsó pillanatban és kapkodnak, a legjobb döntéseket soha nem hozzák meg, mivel a fontos tényezőket gyakran figyelmen kívül hagyják. Elég gyakran az a tulajdonos, aki nem jártas vagy ilyen döntésekben jártas, az ilyen típusú döntéseket hoz, tovább fokozva a következményeket. Gyakran időigény van ezeknek a meghatározásoknak a gyors elvégzésére, mert az idő késése költségesebb lehet, és a hosszú távú eredmények szinte elkerülhetetlenül veszélybe kerülnek. El kell kezdenie látni a lehetséges dominóhatást.
A VE szempontjai
Az egyik első kérdés, amelyet feltenni kell, mi a VE célja. Mielőtt az ember eljutna a költségvetési kérdésig, először meg kell kérdezni, hogy mekkora értéket ad vissza a VE. Ha a VE nem ad vissza értéket, akkor talán nem ez a helyes cselekvés. Ha a meghatározott érték csak az építési költségek csökkentésére szolgál, akkor a következő válaszra az eredeti projektköltségvetésnek kell lennie. Gyakran a tulajdonos nem akar hallani erről, mert ez azt tükrözi, hogy a tulajdonos nem kezdett el valamit helyesen. Ha a VE bevezetésre kerül a folyamat minden lépésében, akkor a VE-nek valamilyen más indokkal kell rendelkeznie a kezdeti költségvetés felett.
Ne gondolkodjon, csakúgy, mint az emberi test, az épületek is öregednek. Milyen párhuzamok létezhetnek? Gondoljon erre, ha táplálkozási szakembert, bariatri szakorvost, sportedzőt vagy valakit ilyen jellegű embertől kérdez, mindannyian elmondják, hogy a súlycsökkentés érdekében a kalóriák csökkentése nagyon hatékony egy bizonyos pontig, amikor az izom kezd eltűnni. Tapasztalataim alapján elmondhatom, ezt állandóan látom. Ha egy ügyfél 20% -os költségvetéssel próbál meg olyan projektet építeni, amely egy épülettípus négyzetméterenkénti költségével jár, akkor az épület nem fog megfelelően működni, vagy nem tart olyan sokáig. Akár pénzgödör is lehet belőle. Fontolja meg.
Záró gondolatok
Ahogy Herman Chanen felfedezte és beszélt róla 1984-ben, megvan az alapja annak, hogy a VE-t lehetséges ráknak tekintjük, de ha jól kezelik, nagyon hatékony eszköz lehet. A tulajdonos felelőssége, hogy megbizonyosodjon arról, hogy a csapat hatékonyan használja-e a VE-t, és a legjobb módszer az, ha nem hozunk döntéseket olyan kérdésekben, amelyekben a tulajdonosnak kevés tapasztalata és tapasztalata van, ezeket a döntéseket a tulajdonos által alkalmazott szakértőkre ruházza át. Ha a VE-t egy projektnél fogják használni, akkor integrálja a VE-t az egész projektbe, nemcsak a költségvetés túllépésekor.
© 2017 Dan Demland