Strátatanács: lopás, zaklatás és engedély nélküli döntések

Strata Tanács: Lopás, megfélemlítés és jogosulatlan döntések

Leong

Strátatanácsok: Lopás, bántalmazás és engedély nélküli döntések

Olyan felnőtt vagyok, aki még mindig élvezi a meséket. Hiszem, hogy kiderül az igazság! Hiszem, hogy a jó győzedelmeskedni fog a gonosz felett.

Tehát, amikor rájöttem, hogy az épületet működtető (frissen megvásárolt társasházamnak otthont adó) rétegtanács pénzt lop, lopja a lakókat és strukturális szempontból káros döntéseket hoz, csatlakoztam a rétegtanácshoz. A vonakodó hősnek tekintettem magam - a jó tündérnek, aki megmenti az épületet és visszaadja az emberek szabadságát. Számítottam a hálára, a boldogságra és a kivételes közösségi szellemre.

Csak annyit tettem, hogy elveszítettem ártatlanságomat.

Általában meg van győződve arról, hogy a "te utad" a legjobb mód, függetlenül attól, hogy bárki más mondja?

Igen! Nos, akkor… a rétegtanács lehet a megfelelő hely az Ön számára.

A rétegtanácsok önkéntesekből állnak. Ezek közül az önkéntesek közül sok kivételes ember, aki időt szakít és gyakran szabadon nyújtja szakértelmét.

De sajnos a legtöbb ember, akit vonz az ezen a testületen való szolgálat, általában napirenddel rendelkezik. Néha pénzkeresésre használják a helyzetüket. Gyakrabban a helyzetüket a diszfunkcionális kontrollproblémák táplálására használják.

A rétegzett otthonokban nincsenek sem cárok, sem uralkodók, sem főnökök. Erre a kapcsolatra egyszerűen nincs szükség, ajánlása sem található meg a rétegek tulajdonáról szóló törvényben.

Leong

Tartalomjegyzék

1. A Strata Tanács a főnök?
2. Mi a Strata Tanács feladata?
3. Tehát ki a főnök?
4. Bántalmazhatják-e a rétegtanács tagjai a lakókat?
5. Lophatnak a Strata Tanács tagjai pénzt?
6. Költségek benyújtása Petty Cash-en keresztül
7. Cahoots-ban a vállalkozóval
8. Pénz felvétele a rendkívüli tartalékalapból (CRF)
9. Nem az ingatlankezelő felelős?
10. Lehetséges-e bíróság elé állítani egy rétegtanácsot?

1. A Strata Tanács a főnök?

Ez egy szörnyű, mégis általános tévhit. Borzalmas a lakók számára, mert senkinek sem kell főnök a saját otthonában. És az igazság szörnyű a rétegtanács számára is.

Csak néhány ember irányításához üzleti végzettség szükséges emberi erőforrásokból. A sok család kezelésének igényei (az épület vagy a komplexum méretétől függően) elegendőek lennének egyenes kabátok, párnázott szobák és kis hangok képeinek előidézéséhez.

Nem, a rétegtanács nem a főnök.

Meglepődött? Ez igaz. A rétegzett otthonokban nincsenek sem cárok, sem uralkodók, sem főnökök. Ez a kapcsolat egyszerűen nem szükséges, és ajánlása sem található meg a Strata Property Act (SPA) törvényben.

A tanács tagjai nem rendőrök. A konstans számos területen átfogó képzést folytat, beleértve az emberi viselkedést, a nyomozást és a jogi kérdéseket.

A testületben való szolgálattal járó vezetői feladatokat gyakran összekeverik a vezető tisztségekkel.

A „kiszolgálás” a kulcsszó.

Ami a tekintélyt illeti, a tanács csak olyasmi alapján járhat el, amely ellentétes az alapszabályokkal. Akkor is írásos panasszal kell rendelkezniük. Az egyetlen alkalom, hogy állítólag bármiféle hatalommal bírnak, a megfelelően összehívott tanácsülések.

Ha véletlenül valaminek tanúja van, vagy panasza van, ne szóljon erről az igazgatóság tagjának. Ehelyett küldjön e-mailt a vagyonkezelőnek. Nincs tudása az épület politikájáról, ezért elfogulatlan maradhat.

Valamint a törvény szerint a vagyonkezelő által kapott összes levelezést a rétegtanácsnak kell előterjesztenie és kezelnie. Ezért fizet nagy pénzeket az ingatlankezelő társaságnak.

Az egyetlen alkalom, amikor a rétegtanácsnak állítólag bármilyen hatalma van, a megfelelően összehívott tanácsülések során történik.

Leong

2. Mi a Strata Tanács feladata?

Közvetítők, képviselik az épületet és a lakókat (választások és szavazások útján). Ők irányítják az ingatlankezelőt a rétegtársaság minden ügyében. Együtt hoznak döntéseket a következőkről:

• Az épület (más néven rétegtársaság) karbantartása.
• Tulajdonosok levelezése (az ingatlankezelő kézbesítésével).

Ki a főnök? Az alapszabály!

Leong

3. Tehát ki a főnök?

Az alapszabály. Tudod, az a száraz, mérvadó szakirodalom, amely feszültséget okoz a mellkasodban, amelyet a lázadás megengedhetetlen képzete követ… vagy legalábbis ásítás, amelyet súlyos szemhéjak követnek.

Őszintén szólva nem is olyan rossz! Általában csak egy apró papírköteg, körülbelül két milliméter vastag, olvasóbarát, és körülbelül 15 perc alatt elkészítheti őket, fedővel lefedve. Engedje meg magának, és élvezze a tudásból fakadó szabadságot.

Elfogadásuktól kezdve az alapszabály az irányelv, amelyet a tulajdonosok (az összhang és az épület jóléte érdekében) követnek.

Az alapszabálynak és a SPA-nak kell iránymutatást kérnie - nem pedig az egyes rétegtanácsok tagjai (akiknek saját elfogultságuk lehet).

Feltéve, hogy Önnek egy társasháza van (és a fiókja jó állapotban van), akkor egy szavazata van, és tulajdonában van az épülete egy része.

Minden joga megvan:

• Használja az épület kényelmeit
• Tudja meg, hogyan költenek a pénzére
• Értse meg az Ön nevében hozott döntéseket

4. Bántalmazhatják-e a Strata Tanács tagjai a lakókat?

Igen! Sajnos ez elég gyakran előfordul. A táblán lenni hálátlan munka. Felszívja a személyes időt, és nem számít, milyen döntéseket hoznak, sokan panaszkodni fognak.

Ezenkívül a tanács tagjai első sorban ülnek az emberiség csúfsága miatt. Tanúk minden egyes alkalommal, amikor a lakosok vitákba ütköznek, megsértik az alapszabályt, és nem tisztelik egymást és a közös tulajdont. Idővel ezt annyira elkeserítőnek találhatják, hogy teljesen elveszítik az emberiségbe vetett hitüket. A lakosok bírsága a szellőzés módjává válhat. Annál is inkább, ha a rétegtanács tagjának (tagjainak) elsősorban ellenőrzési kérdések merülnek fel.

Noha a rétegtanács állítólag önkéntes szervezet, a tanács egyes tagjai vagy azok mindegyike pénzt lophat erőfeszítéseinek támogatása érdekében.

Leong

5. Lophatnak-e pénzt a Strata Tanács tagjai?

Bár állítólag mindannyian önkéntesek, a tanács egyes rétegei vagy mindegyikük pénzt lophat erőfeszítéseinek támogatása érdekében.

Ha az összeget minimálisra csökkentjük, általában nem válik problémává.

Amikor azonban az emberek éveket töltenek a táblán ülve, tudásukban hatalmasakká válnak. Ez azzal a párossal, hogy összezsúfolódtak és arrogánsak, arra ösztönözhetik őket, hogy egyre nagyobb készpénzfelvételeket végezzenek.

6. Költségek benyújtása pénzeszközökön keresztül

Nem minden vállalkozás kínál hitelt, még egy rétegbeli társaságnak sem. Ezért néha a tanács egyik tagjának "zsebből" kell megvásárolnia egy tárgyat, amelyet az épület használhat. Ez azt jelenti, hogy a visszatérítéshez ki kell töltenie és be kell nyújtania egy kis készpénzes űrlapot. Hacsak nincsenek megállások és ellenőrzések, ez könnyen visszaélhet.

Megelőzés: Miután csatlakozott az igazgatósághoz, állítsa be a kispénztári rendszert úgy, hogy:

• A nyugtákat a készpénz-visszatérítési űrlappal együtt kell benyújtani
• Az űrlapot benyújtó tanács tagjának kivételével két igazgatósági tagnak aláírásával kell rendelkeznie

Valódi élet példa

Racine-t egy napon felemelték, hogy megmutassa Pamnek az új kézi hordozható gőztisztítóját a hangyafúvókával. Nyilván bármit meg tud tisztítani, bárhol, különösen a nehezen elérhető helyeken. És csak 60 dollárt fizetett!

Racine az impulzusvásárlás történetéről ismert, mivel fanatikusan vonzódik a kütyükhöz, amelyek csak néhány nap múlva unalmassá válnak.

Hónapokkal később, amikor pénztáros lett, Pam postán megkapta az első adag fénymásolt (fizetett) számlát, amelyet válogatni kellett. Képzelje el, milyen meglepetéssel találja meg a Racine által benyújtott kis készpénzes űrlapot, beleértve azt a nagyon kézi hordozható gőztisztítót is. Racine biztosan unta már, ezért úgy döntött, hogy eladja a rétegtársaságnak - 270 dolláros költséggel.

A dolgok nagy sémájában ez csekély összeg. Ha azonban valaki hajlandó ellopni egy kis összeget, akkor mindenképpen hajlandó ellopni egy nagy összeget.

7. Cahoots-ban a vállalkozóval

Észrevettél már egy tanácsos tagot, aki úgy tűnik, hogy remek kapcsolatban áll egy vagy két kereskedővel, akik gyakran látogatják az épületedet? Mondta már Önnek, hogy azáltal, hogy ilyen figyelmes, megtakarítja az épület pénzét?

Hogyan működik a rendszer:

• Mechanikus „vészhelyzet” fordul elő az épületben, és a tanács tagja megkerüli az ingatlankezelőt, és közvetlenül az általa választott kereskedővel foglalkozik.
• A részt vevő szakmunkás sokkal több munka után dolgozza fel a számlát, mint amennyi valójában. A túlórák különösen nyereségesek lehetnek.
• A tanács tagja a helyszínen van, hogy jóváhagyja a munkát és ezért a számlát.
• Az ingatlankezelő a rétegtársaság nevében csekket vág a kereskedőknek.
• A kereskedő beváltja a csekkjét, és megtartja részvényét adókkal együtt.
• A kereskedő egy sötét sikátorban találkozik a tanács tagjával, és barna papírzacskót ad át a tanács tagjának részével, készpénzben.

Megelőzés: Nehéz. Hacsak nem hajlandó csatlakozni az igazgatósághoz és átvenni.

Valódi élet példa

Az épületben két azonos melegvíz-tartály található. Egy nap, amíg a tanács többi tagja munkában volt, Racine kicserélte az egyik melegvíz-tartályt. Később elmagyarázta, hogy „szétrobbant”, vészhelyzetnek ítélte, és azonnal pótolta.

Kereskedő alkalmazottat alkalmazott, akivel nagyon barátságos volt. Bár vízvezeték-szerelő volt, sok furcsa munkát végzett az épület körül. Ebédre még a társasházába is elkísérte. Pam később megtudta, hogy a számlája 27 000 dollár volt alkatrészekkel és munkával együtt.

Annak érdekében, hogy mindent perspektívába helyezzünk, a következő évben az új tanács lecserélte a másik melegvíz-tartályt 3150 dolláros költséggel, beleértve az alkatrészeket és a munkát.

8. Pénz felvétele a rendkívüli tartalékalapból (CRF)

A CRF óriási célpont, mivel sok réteges vállalatnál a kelleténél többet ülnek ezen a számlán, és a pénzt semmire sem szánják. A Brit Kolumbia SPA-jának erre vonatkozó törvénye van:

A rendkívüli tartalékalap kiadásai

96 A rétegtársaság nem költhet el pénzt a készenléti tartalékalapból, kivéve, ha (b) a kiadást először egy ¾ szavazattal éves vagy rendkívüli közgyűlésen elfogadott vagy a 98. szakasz alapján engedélyezett határozattal hagyják jóvá.

Kivéve, hogy ez a törvény megengedi a visszaéléseket:

Jóváhagyatlan kiadások

98 (3) A kiadás a működési alapból vagy a rendkívüli tartalékalapból történhet, ha alapos okkal feltételezhető, hogy azonnali kiadásra van szükség a biztonság biztosításához, vagy a fizikai vagy egyéb fizikai vagy egyéb jelentős veszteségek vagy károk megelőzéséhez.

Hogyan működik a rendszer:

• Ugyanaz, mint az "In Cahoots With the Trades-worker" program, azzal az eltéréssel, hogy az összeg olyan nagy, hogy a működési alapban (vagy egy speciális illetékalapban) nincs elegendő pénz a számla kifizetéséhez.
• A vagyonkezelő elküldi az „Irányelv a rendkívüli tartalékalapok felhasználására” űrlapot. Ahhoz, hogy a közgyűlésen tulajdonosi jóváhagyás megszerzése nélkül kölcsönt vegyen fel a CRF-től, ezen az űrlapon négy tanács tagjának aláírását kell tartalmaznia. Hatékonyan átruházza az ingatlankezelő felelősségét az igazgatóság tagjaira.
• A kereskedő megkapja és beváltja a csekkjét. Megtartja a részét az adókkal együtt.
• A szakmunkás egy sötét sikátorban találkozik a tanács tagjaival (tagjaival), és átad egy barna papírzacskót a részükkel, készpénzben.

A pénzt soha nem fizetik vissza a CRF-nek

• Az ingatlankezelő nem veszi a fáradságot, hogy a tanács "rákényszerítse" a pénzt, hogy fizesse vissza ezt a pénzt (ne feledje, hogy "nincsenek horogon").
• Mivel a tulajdonosoknak havonta nem küldenek CRF-egyenlegeket, soha nem tudják, hogy pénz hiányzik az év végéig (ha még csak veszik is a dolgukat, hogy megnézzék a nyilatkozatot).
• Ha a tanács mégis elkapja, akkor egyszerűen azt teszik, amit a múltban sokszor tettek - azt mondják, hogy egy „vészhelyzetet” azonnal kezelni kellett. Ezután felhasználhatják a lakók jövőbeni fenntartási díjait a CRF visszafizetésére.

Megelőzés: Ismét nagyon nehéz. Hacsak nem hajlandó csatlakozni az igazgatósághoz és átvenni.

Valódi élet példa

A rétegtársaság egy több százezer dolláros különadó után ült egy adott projektért, és egy építőipari vállalatot vettek fel.

Egy nap Pam meglátja az ingatlankezelőtől a csatolt e-mailt: egy „Útmutató a rendkívüli tartalékalapok felhasználására” űrlap 24 000,00 dollárért. Mivel új volt az életben lévő rétegek és az igazgatóság számára, Pam nem értette és így érdeklődött.

Racine arról tájékoztatta Pamet, hogy a speciális illetékalap és a működési alap fenntartási számlája kimerült a projektben felmerülő bonyodalmak miatt. Racine vészhelyzetnek tartotta a helyzetet, mert ha az építőipari vállalat nem kapott időben fizetést, zálogjogot adhattak az épületre. Pam nem tudott vitatkozni.

Hónapokkal később, amikor pénztáros lett, bár Pam keresett, soha nem találta azt a bejegyzést, miszerint ezt a pénzt visszafizették a CRF-nek. Azt is megtudta:

• Az építőipari vállalatot versenyképes árajánlatok nélkül vették fel.
• Soha nem volt írásos szerződés az építőipari céggel, ezért nem volt garancia.
• Építési engedélyt soha nem adott ki a városháza.
• Bár Pam tudta, hogy Racine barátságos az építőipari vállalat dolgozóival, csak később tudta meg, hogy az egyik felügyelő valójában Racine barátja.

A rétegtanácsnak jogában áll felvenni és elbocsátani a vagyonkezelő társaságot. Munkájuk megtartása és a lehető legtöbb pénz keresése érdekében az ingatlankezelő érdeke, hogy a rétegtanács örüljön.

Leong

9. Nem az ingatlankezelő felelős?

Nem. Az igazgatóságnak joga van felvenni és elbocsátani a vagyonkezelő társaságot (3/4-es szavazattal, amelyet könnyen át lehet adni). Munkájuk megtartása és a lehető legtöbb pénz keresése érdekében az ingatlankezelő érdeke, hogy a rétegtanács örüljön.

Az ingatlankezelők túlhajszoltak, nem kapnak sok hálát, de jelentős összeget kereshetnek. „Ajtónként” fizetik őket. Vessünk egy pillantást három különböző ingatlankezelőre, akik mindegyike 1000 ajtóért felel, és mindegyik ugyanazt a fizetési díjat keresi.

Ezek az ingatlankezelők ugyanazt a fizetési rendet viszik haza

Ingatlan-kezelő	Strata Corporations	Lakosztályok Strata
Betsynek könnyű dolga van!	1000 lakosztály három rétegvállalat felett	300, 350, 350
Maria több mint kétszer végzi a munkát	1000 lakosztály hét rétegvállalat felett	230, 150, 150, 150, 150, 85, 85
Ellen készen áll a vicces farmra!	1000 lakosztály tizenkét rétegvállalatnál	100, 100, 100, 100, 75, 75, 75, 75, 70, 70, 80, 80

Ne feledje, hogy minden rétegtársaság:

• Egy rétegtanács foglalkozik vele
• 6 - 12 tanácsülés, amelyen részt lehet venni
• Megtartandó éves közgyűlés
• Lehetséges különleges közgyűlések.

Minél több rétegvállalatért felel egy ingatlankezelő, annál nehezebbé és időigényesebbé válik a munka. A nagyobb rétegvállalatok jövedelmezőbbek, és így vonzzák a jobb és tapasztaltabb ingatlankezelőket.

Így, ha a zaklatott ingatlankezelő tudomására jut, hogy egyik rétegtáblája olyasmit tervez, amely az alapszabály vagy a SPA megsértését jelenti, akkor egyszerűen e-mailt küld nekik egy figyelmeztetésről a törvényességekkel kapcsolatban. Így ő és társasága „nincs a horgon”, és időt takaríthatnak meg, ha egyszerűen csak másfelé néznek. Ez lehetővé teszi a rétegtanácsok számára, hogy bármit megtegyenek, aminek tetszik.

Tehát igen, bíróság elé állíthatja a tanács egyik tagját. Óriási erőfeszítések révén, amelyek az Ön idejét, türelmét, józanságát és esetleg pénzügyeit veszik igénybe, közvetlen előnyök nélkül.

Leong

10. Lehetséges-e a Strata Tanács bíróság elé állítása?

Meglepő módon a következő SPA törvény védi a rétegtanács tagjait. E törvény szubjektivitása nehezíti a hanyagság és lopás bizonyítását:

A tanács tagja ellátási színvonala:

31 A rétegtársaság hatásköreinek gyakorlása és feladataik ellátása során a tanács minden tagjának meg kell tennie

Továbbá nem számíthat a túlterhelt ingatlankezelőre:

• A lopás megelőzése
• Állítson bíróság elé egy igazgatósági tagot
• Az ellopott pénz teljes visszaszerzése

Ez időigényes és költséges lenne - egyetlen ingatlankezelő sem fogja megtenni!

Az igazság elérése érdekében bizonyítéknak kell lennie. Tehát, ha biztos vagy benne, mint Pam, akkor valószínűleg igazságügyi ellenőrzéssel bizonyíthatod a lopást. A törvényszéki ellenőrzések azonban drágák, és hacsak nem akarja felhasználni a személyes forrásait, akkor ¾ szavazatra van szüksége a közgyűlésen, hogy perbe indítsa a réteges vállalatot. Ez különleges illetéket jelenthet. Tehát először meg kell győznie a szomszédait.

Ezenkívül a bíróságok nem nézik jó szemmel azokat a rétegvállalatokat, akik egyén után mennek, különös tekintettel egy önkéntesre, aki felajánlotta az idejét. Tehát, még ha bűnösnek is találják, a büntetés minimális lenne.

Tehát igen, bíróság elé állíthatja a tanács egyik tagját. Óriási erőfeszítések révén, amelyek az Ön idejét, türelmét, józanságát és esetleg pénzügyeit felölelik, anélkül, hogy közvetlen hasznot hoznának Önnek.

A legjobb megoldás a megelőzés, a részvétel révén. Ezenkívül soha nem fog hibázni a kellő gondossággal. A tudás hatalom! Adj magadnak előnyt, és helyezd magad felsőbb helyzetbe, alaposan elolvasva és megértve mindkettőt:

• A rétegtársaságod alapszabálya
• A rétegek tulajdonáról szóló törvény (SPA)

FIGYELEM:

Óriási lett az ellenállási mozgalom. Az egyes megjegyzésekre vagy e-mailekre már nem tudok válaszolni. Kérjük, látogassa meg ezt a Facebook fórumot, válaszoljon a három kérdésre, és csatlakozzon a beszélgetéshez.

Köszönöm.

Kérdések és válaszok

Kérdés: Mennyi ideig tart egy ésszerű idő egy rétegtanácsnak a felújítási kérelem jóváhagyására?

Válasz: A rétegek nehézségei olyan sokak, hogy az egyes kérdésekre már nem tudok válaszolni. A legjobb megoldás a rétegekkel kapcsolatos kérdésekben való részvételhez, ha csatlakozik a Strata Tanács: Lopás, zaklatás és illetéktelen döntések című Facebook-oldalhoz.

Több mint 360 olyan tag van, akik hihetetlenül segítőkészek. Az oldal beállítása "privát", így csak a tagok láthatják a bejegyzéseket.

Kattintson az alábbi linkre, válaszoljon az összes kérdésre, és felveszlek az oldalra.

www.facebook.com/groups/836969139727823/

Kérdés: Az adminisztrátor kinevezésének csökkentése csökkenti-e a tulajdonság értékét?

Válasz: A rétegek nehézségei olyan sokak, hogy az egyes kérdésekre már nem tudok válaszolni. A legjobb megoldás a rétegekkel kapcsolatos kérdésekben való részvételhez, ha csatlakozik a Strata Tanács: Lopás, zaklatás és illetéktelen döntések című Facebook-oldalhoz.

Több mint 360 olyan tag van, akik hihetetlenül segítőkészek. Az oldal beállítása "privát", így csak a tagok láthatják a bejegyzéseket.

Kattintson az alábbi linkre, válaszoljon az összes kérdésre, és felveszlek az oldalra.

www.facebook.com/groups/836969139727823/

Kérdés: A Tanács szóban, valamint írásban zaklatott minket, ráadásul nagyon személyes tárgyakat tettünk nyilvánosságra a Tanács elnöke által. Vannak-e legális utak, amelyekkel folytathatnánk és folytatnunk kell a zaklatást? Már nem érezzük magunkat biztonságban otthonunkban. Köszönöm!

Válasz: A rétegek nehézségei olyan sokak, hogy az egyes kérdésekre már nem tudok válaszolni. A legjobb megoldás a rétegekkel kapcsolatos kérdésekben való részvételhez, ha csatlakozik a Strata Tanács: Lopás, zaklatás és illetéktelen döntések című Facebook-oldalhoz.

Több mint 360 olyan tag van, akik hihetetlenül segítőkészek. Az oldal "privát" -ra van állítva, így csak a tagok láthatják a bejegyzéseket.

Kattintson az alábbi linkre, válaszoljon az összes kérdésre, és felveszlek az oldalra.

www.facebook.com/groups/836969139727823/

Kérdés: Engedélyezhetik-e a tulajdonosok, hogy hozzájáruljanak az alapszabály frissítéséhez?

Válasz: A rétegek nehézségei olyan sokak, hogy az egyes kérdésekre már nem tudok válaszolni. A legjobb megoldás a rétegekkel kapcsolatos kérdésekben való részvételhez, ha csatlakozik a Strata Tanács: Lopás, zaklatás és illetéktelen döntések című Facebook-oldalhoz.

Több mint 360 olyan tag van, akik hihetetlenül segítőkészek. Az oldal beállítása "privát", így csak a tagok láthatják a bejegyzéseket.

Kattintson az alábbi linkre, válaszoljon az összes kérdésre, és felveszlek az oldalra.

www.facebook.com/groups/836969139727823/

© 2010 Sylvia Leong