Tartalomjegyzék:
- Bevezetés
- Alapítvány - TNSTAFL
- Tulajdonosi felelősség
- Különböző karbantartási hatások
- A halasztott karbantartás valójában költségeinek felismerése
- Épületmegújítás - a legjobb fedezet a pótlási költségek ellen
- Záró gondolatok
Bevezetés
Az ingatlan tulajdonjogáról, sőt a személyes tulajdonról is a költségvetés és a pénzügyek mindig beárnyékolják mindazt, amit csinálunk. Soha nem volt korlátlan költségvetésű projektem, és soha nem is számítok rá. Miután karrierem nagy részét építészi szempontból néztem meg, az elmúlt csaknem hét évem azzal töltöttem, hogy ugyanazokat a kérdéseket láttam a tulajdonos szempontjából. Ha jóval több mint 143 millió négyzetméteren kell felügyelnie, még a dollár tízmilliói (ami sok pénznek hangzik) valóban jelentéktelen az igények és az igények szempontjából. A rendelkezésre álló korlátozott pénzeszközökkel kell dönteni arról, hogy hogyan lehet hatékonyabban elosztani ezeket az alapokat. Hogyan érheti el a legnagyobb megtérülést az elköltött pénzekért?
Ebben a környezetben az igazi kérdés az, hogy hogyan lehet maximalizálni a korlátozott források értékét? E következtetéshez számos tényezőt mérlegelni kell. Ez a cikk megkísérli bemutatni ezeket a bonyolult, egymással összefüggő tényezőket, és megvizsgálni ezeket a kérdéseket egy olyan módszertan kidolgozásával, amely lehetővé teszi a döntéshozók számára, hogy olyan eszközöket hozzanak létre, amelyek lehetővé teszik a tőkeeszköz-fenntartási költségek hatékonyabb rangsorolását. Ezek valójában kiadások, de ha stratégiai módon használják ki őket, akkor inkább befektetésekké válnak, megtérüléssel (ROI) és egyéb előnyökkel.
Alapítvány - TNSTAFL
A közgazdaságtan 101 egyik első osztályomban oktatóm azzal kezdte a tanórát, hogy a TNSTAFL táblára írt. Megkérdezte tőlünk, tudta-e valaki, mit jelentenek ezek a levelek? Miután senki sem értette helyesen, azt mondta: "Nincs olyan dolog, mint egy ingyenes ebéd." Megkérdezte, hányan hiszik, hogy ez az állítás igaz. Sokan azt mondták, hogy ez helytelen, mivel létezik olyan dolog, mint az ingyenes ebéd. Ha valaki más fizet érte, akkor egy ingyenes ebéd volt az oka. Az osztályban sokan egyetértettek ezzel a kijelentéssel. Oktatónk továbbra is nem értett egyet velünk, mondván, hogy akkor is költség van, ha nem fizeti az ebédet; az Ön ideje az, hogy kivonja a költségeket. Úgy döntött, hogy azon az ebéden tölti az időt, amelyet valaki más fizet, ezért az ebédnek még mindig költsége volt az időjében. A következő vita meglehetősen felvilágosítóvá vált.Beszéljünk a költségek tiszta gazdasági szemléletéről, ami biztos volt, és minden bizonnyal helyes volt, csak nem egy gondolkodási folyamat, amelyet a legtöbben a vita előtt folytattak.
Ennek a koncepciónak óriási hatása volt a félév hátralévő részében, különösen akkor, ha megvitattuk az alternatív költségeket. Ez a vita megalapozta közgazdasági tanulmányaimat, amelyek rádöbbentek, hogy mindennek költsége van; mindig az a kérdés, hogy hajlandó vagyok-e megfizetni ezt a költséget a kapott juttatásért? Amikor a tulajdonos szemszögéből kezdjük vizsgálni az ingatlanokat és a személyes vagyont, ez a legfontosabb fogalom lesz. Nem számít, hogy ezeket a döntéseket magánemberként vagy egy csoport részeként hozza meg. Semmi sem változik; ezeknek a döntéseknek az alapja ugyanaz.
Tulajdonosi felelősség
Miután döntöttek az ingatlan vagy a személyes tulajdon megszerzéséről, a felelősség elkerülhetetlen mellékterméke ennek a megszerzésnek. Például, ha autót vásárol, az ön felelőssége az üzemanyag vásárlásáért felelős. Ha nem ezt az üzemanyagot vásárolja meg, az autó nem mozog tovább. A külső erők további felelősséget igényelhetnek. Az előző autó példához hasonlóan az állam megkövetelheti, hogy az autó vezetése érdekében biztosítsa és tartsa fenn az adott autó biztosítását. Ez magában foglalja azt is, hogy várhatóan betartja az állam törvényeit az autó vezetése érdekében.
Az olajcsere is e feladatok részévé válik. Ha nem cserél olajat, lerövidíti az autó élettartamát. Nem a mai napig járok, de azok, akik kicsit idősek, emlékezhetnek a Fram olajszűrő reklámra: „Most fizethet nekem, vagy később fizethet nekem.” Az elv továbbra is létezik, és továbbra is ugyanaz. Sokkal fiatalabb koromban volt valaki, akit ismertem, öt évre bérelt autót. Az ötödik év közeledtével a kocsija tönkrement és elvittem a szerelőhöz, miután ott vontattam az autót. A szerelő megkérdezte, mikor cserélte utoljára az olajat, és azt mondta, hogy soha. Akkor még nem volt a piacon szintetikus olaj, így az olajcsere három havonta körülbelül 20 dollár volt. Az autó cseréjének költsége az öt év alatt körülbelül 400 dollár volt, míg az új motor telepítése körülbelül 5000 dollárba került.Ez a halasztott karbantartási költségek jelentős növekedése.
Az ingatlanok vagy a személyes ingatlanok hozzáértő tulajdonosai képesek lesznek ezt felismerni, és módot találni a költségvetés csökkentésére irányuló megnövekedett nyomás kiegyenlítésére, miközben egyensúlyba hozzák a tőkeeszközök életének meghosszabbítását. Ez a cikk útmutatást fog adni arra vonatkozóan, hogy miként lehet egyensúlyba hozni sok ilyen egymással összefüggő tényezőt, és maximalizálni az intenzíven befektetett tőkeeszközök élettartamát.
Különböző karbantartási hatások
Kezdjük ezt a vitát annak meghatározásával, hogy mi is pontosan a halasztott karbantartás. A legnagyobb hiba, amikor az emberek vagy csoportok élnek a halasztott karbantartás gondolatával, az, hogy ezt az elvet teljesen helytelenül alkalmazzák. Annak érdekében, hogy elkerüljük ennek a helytelen alkalmazásnak a terjedését, először meg kell értenünk néhány alapvető fogalmat arról, hogy mi is valójában a halasztott karbantartás. Visszatérve a korábban megállapítottakhoz, mindennek költsége van, a halasztott karbantartás sem kivétel. Annak érdekében, hogy megtudjuk, mi a halasztott karbantartás valós költsége, először meg kell állapítanunk, hogy néz ki a karbantartási költség. Számokat fogok használni ennek az elvnek a szemléltetésére, de ezeket a számokat nem úgy kell értelmezni, hogy azok valamihez különösebben vonatkoznak.
Bármely tőkebefektetés esetén tegyük fel, hogy a jó működési állapotú beruházás fenntartásának éves költsége évi 1000 dollár. Ennek a számnak valóban növekednie kell a tőkeeszköz elöregedésével, de ebben a példában nem ezt a tényezőt alkalmazzuk, mivel ez sok olvasó felfoghatatlanul bonyolítja az illusztrációt. Tehát, a tárgyévi bevételek csökkentek, nincs 1000 dollár, amelyet erre a tőkeeszközre szükséges karbantartásra fordítanának; döntésre van szükség a költségvetés rövid esésével kapcsolatos teendőkről. Számos lehetőség áll rendelkezésre, mindegyik saját költségekkel jár az egyes döntésekhez, így mindegyik egyedi megoldást kínál a helyzetre a költségvetés rövid esése szempontjából.
A legelterjedtebb megoldás manapság az, hogy egyszerűen figyelmen kívül hagyják, nem fizetik be az 1000 dollárt, és később kezelik, amikor a bevételek jobbak. Ez teljesen helytelen megközelítés. Általában nem használok ilyen korlátlan értékű szavakat, amikor a megoldásokról beszélek, de ez egyike azon kevés alkalmaknak, amikor egy ilyen erőteljes szó alkalmazható a megoldások területén, amely be fog mutatkozni, miközben folytatjuk ezt a vitát. Az ilyen típusú döntésekben részt vevő minden döntéshozó személy vagy csoport hűbéres, ilyen vagy olyan formában. Ez azt jelenti, hogy kötelesek a rendelkezésre álló forrásokat a lehető legjobban felhasználni. Tehát a vita további részében folytatjuk az adott paramétert; minden döntéshozó hűbéres. Ennek az ideológiának azt kell jelentenie, hogy a tőkevagyon-kezeléssel kapcsolatos döntések célja a leginkább fenntartható helyzet.
A következő tudomásul kell venni azt a tényt, hogy a jövőben bármikor (azonnali vagy távoli) a tőkejavítás / épület-felújítás elérhető legalacsonyabb költsége a jelen. A jövőben bármikor, akár csak hetek alatt is, a költségek potenciálisan növekedni fognak, és minél messzebb lesz a jövőben, annál inkább nőnek a költségek. Ezt a növekedést számtalan lehetséges ok, az alapanyagok költségei, az infláció, a kínálat és a kereslet, a hiány stb. Okozza. Tehát a halasztott karbantartási hatásokat ezeknek a növekedéseknek kell kifejezni. Ezek az előrejelzett költségek mindig csak ilyenek, így előre változnak. A remény az, hogy a szórás csak kicsi lesz. Ha ennél jobban változnak; akkor a vetítés valamilyen oknál fogva kikapcsolódott, amelyet azonosítani kell, hogy a jövőbeni előrejelzések pontosabbak legyenek.
Ennek a kapcsolatnak köszönhetően a jövőbeli kiadások megnövekedett költségei ellensúlyozhatók azzal, hogy a mai naptól bizonyos összegeket ténylegesen elkülönítenek egy számlán arra az időre, amikor a halasztott munka befejeződik. Ezt a bizalmi / letéti számlát kell használni a megnövekedett költségek ellensúlyozására a további halasztott karbantartási költségek ellensúlyozásában, különben a jövőben ezeknek a további költségeknek a teljes hatását el kell fedezni, és ezáltal további nyomást gyakorolnak ezekre a jövőbeni bevételekre. Ennek a módszernek az a trükkje, hogy a vetítésnek nagyon pontosnak kell lennie, különben a tervezett kiadások váratlanul az egekbe szökhetnek. Ezután van egy hibrid rendszer, amely keresztezi ezeket a megközelítéseket, és amely a többinél többet, de kevesebbet halaszt, mint a halasztott karbantartás teljes költsége. Ha a karbantartás teljes költségét félretesszük,akkor az a kérdés, hogy miért halasztjuk el a karbantartást? Ezért általában ez valamivel kevesebb, mint a karbantartás teljes költsége.
A halasztott karbantartás valójában költségeinek felismerése
Tehát az illusztrációk megkönnyítése érdekében térjünk vissza arra az 1000 dolláros költségre, amelyet el kell halasztani. Ha a karbantartás egy évre történő elhalasztása lenne a döntés, akkor a megnövekedett költségek legalább inflációsak lennének. Ha ez az inflációs költség csak két százalék lenne, akkor az 1000 dollárra történő emelés 20 dollár lenne. Ha az alapanyagköltségek ugyanabban az évben egy százalékkal emelkedtek, akkor további 10 dollár költséget kell felszámolni a halasztott karbantartási költségekbe, összesen 30 dollárba, ami a halasztott karbantartás költségét 1030 dollárra növeli. Ez most nem hangzik soknak, de mi lenne ez, ha ennek a karbantartásnak a kezdeti költségei ennek a 10000-szorosa vagy a 100 000-szerese vagy annál több lenne? Biztos lehet benne, hogy ezek a számok hogyan nőnek igazán gyorsan.
Most mondjuk azt, hogy a döntéshozók csak az előrejelzett növekedést tették félre, mondjuk a 30 dollárt. Most a jövő évi költségvetési ciklusban csak az eredeti 1000 dolláros költségre lenne szükség a szükséges karbantartás elvégzéséhez. Ennek nettó nulla hatása lenne a jövő évi költségvetési nyomásra, mivel az eredeti 1000 dollár továbbra is az egyetlen szükséges kötelezettség a szükséglet kielégítéséhez, de megkövetelné, hogy 30 dollárt valamilyen letéti vagy megbízási számlán tartsanak az idei költségvetésből. Ha azonban ez az idei költségvetésben elkülönített összeg 515 dollár lenne, akkor a jövő évi költségvetésben a fenntartás költsége csak 515 dollár lenne, csökkentve a jövő évi költségvetésre nehezedő nyomást. Ez most nagyon pozitív hatással lenne mindkét év költségvetésére, megtakarítást eredményezne az egyes költségvetési ciklusokban, és továbbra is elvégezné a szükséges halasztott karbantartást. Noha a költségek nőttek,kevésbé volt hatással az egyes évek költségvetésére. Ennek a megnövekedett költségnek sokkal kevesebb hatása van minden évben. Ismét képzeljük el, hogy ezeket a nagyságrendeket 10 000 vagy 100 000-szeresére növelnék-e. Ez előre tervez, vagy ahogy az MBA programomban elhangzott, stratégiai gondolkodás. Ez valóban nagyon egyszerű dolog.
Most nézzük meg, hogy az elhalasztott karbantartás öt év múlva van-e. Az inflációt emelnék, így ugyanaz az évi két százalékos infláció 104 dollár körüli szintre emeli az inflációs költségeket. Ha a nyersanyagköltségek ugyanabban az egy százalékban növekednek évente, mint korábban tárgyaltuk, akkor az anyagköltségek körülbelül 51 dollárra emelkednek, így a halasztott karbantartás teljes költsége 1155 dollár. Ismét el lehet képzelni ezeknek a költségeknek a hatását, ha 10 000-szer vagy 100 000-szeresére lettek nagyítva. Ne felejtsük el, hogy ezek a számítások nem számolnak a kereslet és kínálat következtében bekövetkező költségnövekedéssel, például hiányokkal, vagy a rendszer (ek) természetének öregedése miatti megnövekedett költségekkel, amelyek továbbra is növelni fogják a halasztott karbantartási költségeket.
Mindig emlékeztetni kell arra, hogy ezzel járó költségek merülnek fel, ha valaki halasztott karbantartással játszik. Senki sem láthat igazán a jövőbe, ezért a jövőbeni piaci viszonyok és költségek előrejelzése mindig a helytelen előrejelzés kockázatát hordozza magában. Ezeknek a vetületeknek a készítése éppúgy művészeti forma, mint tudomány, és a pontatlanságok rendkívül gyorsan nagy számokat adhatnak.
Most nem ez az egyetlen gondolatmenet a halasztott karbantartással kapcsolatban. Egy másik megközelítés, amellyel találkoztam, még érdekesebb volt, és az Ügynökségünkben rendelkezésre álló korlátozott adatok mellett találja meg azt a koncepciót, hogy legalább a gömbtérben legyen. Erre a koncepcióra David Geaslin, a Geaslin Csoport által kifejlesztett „Inverse-Square Rule for atidled Maintenance” néven hivatkoznak. Amikor először ismertettem meg ezt a koncepciót, őszinte leszek, azt gondoltam, hogy „pokol nem” volt, semmiképpen sem lehet ez a ballpark közelében. A számok túl gyorsan nőttek ahhoz, hogy pontosak legyenek. Most beismerem, hogy a létesítmények karbantartásakor nagyon tetszett, hogy ezek a számok gyorsan növekedtek, ami segíthetne abban, hogy szilárd esetet építsek ki épületmegújítási igényeinkre,de elemzőként nem tudtam az általános fogyasztáshoz olyan adatokat elhelyezni, amelyek nem voltak támogathatóak vagy jelentősen vitathatók. Még az ügynökségem pénzügyi igazgatóhelyettese is ugyanezeket az érzéseket és aggodalmakat vallotta. Aztán néhány ügynökség által nemrégiben befejezett projektet vettem igénybe, hogy „visszamérgezzem” a költségeket, hogy teszteljem, hogy ez még közel van-e, és megdöbbenésemre ez alapvetően bebizonyosodott. Most fogom elsőként beismerni, hogy ez nem matematikai egyenértékűség, mert nem jött ki pontosan a költségekkel, de a közelség nem volt meglepő. Már-már megdöbbentő volt az árnyékában. Tehát ezt a koncepciót nem matematikai axiómának vagy törvénynek adnám be, hanem inkább általános fogalomnak vagy elvnek.Aztán néhány ügynökség által nemrégiben befejezett projektet vettem igénybe, hogy „visszamérgezzem” a költségeket, hogy teszteljem, hogy ez még közel van-e, és megdöbbenésemre ez alapvetően bebizonyosodott. Most fogom elsőként beismerni, hogy ez nem matematikai egyenértékűség, mert nem jött ki pontosan a költségekkel, de a közelség nem volt meglepő. Már-már megdöbbentő volt az árnyékában. Tehát ezt a fogalmat nem matematikai axiómaként vagy törvényként nyújtanám be, hanem inkább általános fogalomként vagy elvként.Aztán néhány ügynökség által nemrégiben befejezett projektet vettem igénybe, hogy „visszamérgezzem” a költségeket, hogy teszteljem, hogy ez még közel van-e, és megdöbbenésemre ez alapvetően be is bizonyult. Most fogom elsőként beismerni, hogy ez nem matematikai egyenértékűség, mert nem jött ki pontosan a költségekkel, de a közelség nem volt meglepő. Már-már megdöbbentő volt az árnyékában. Tehát ezt a fogalmat nem matematikai axiómaként vagy törvényként nyújtanám be, hanem inkább általános fogalomként vagy elvként.Már-már megdöbbentő volt az árnyékában. Tehát ezt a fogalmat nem matematikai axiómaként vagy törvényként nyújtanám be, hanem inkább általános fogalomként vagy elvként.Már-már megdöbbentő volt az árnyékában. Tehát ezt a fogalmat nem matematikai axiómaként vagy törvényként nyújtanám be, hanem inkább általános fogalomként vagy elvként.
Ez a koncepció nagyon alapvető. Ha vállalja az elvégzendő karbantartás költségeit, és megengedi, hogy a szükséges karbantartás a fellépés előtt a következő hibaszintre lépjen, akkor azt tapasztalja, hogy a javítás megnövekedett meghibásodási szint mellett való költsége közel a nem teljesített karbantartás kezdeti költségének négyzete. Például egy tetőszivárgás kijavítása 500 dollárba kerül, és megállapítható, hogy a javítás elmarad, mert az idei költségvetésben nincs hely. Jövőre, mivel nem jelentettek problémát, késett egy évet stb. Végül vödröket kell tenni a szivárgások alá eső viharok idején. A szigetelést most ki kell cserélni, a tetőfedés garanciája érvényét veszti, mert a szivárgást nem javították meg, és nem jelentették. Most a tetőfedélzet egy részét szükség lehet cserére,a mennyezet egy részét ki kell cserélni, a víz bekerült a lámpatestekbe, amelyeket ki kell cserélni, esetleg a falak megsérültek, és a gipszkarton cseréjét és újrafestését igénylik, esetleg a padló egy részét el kell távolítani és ki kell cserélni, szerves anyag képződhet (penész); láthatja, hogy a kezdeti cselekvés hiányából eredő másodlagos kár mára hatalmasra nőtt. Most a teljes javítás 10 000 dollárba kerül. Ne felejtse el hozzáfizetni a hely felhasználóinak áthelyezésének költségeit a javítások ideje alatt. Mennyivel nőnek még a teljes költségek? Nagyon nagynak, nagyon gyorsnak tűnik.szerves anyag képződhet (penész); láthatja, hogy a kezdeti cselekvés hiányából eredő másodlagos kár mára hatalmasra nőtt. Most a teljes javítás 10 000 dollárba kerül. Ne felejtse el hozzáfizetni a hely felhasználóinak áthelyezésének költségeit a javítások ideje alatt. Mennyivel nőnek még a teljes költségek? Nagyon nagynak, nagyon gyorsnak tűnik.szerves anyag képződhet (penész); láthatja, hogy a kezdeti cselekvés hiányából eredő másodlagos kár mára hatalmasra nőtt. Most a teljes javítás 10 000 dollárba kerül. Ne felejtse el hozzáfizetni a hely felhasználóinak áthelyezésének költségeit a javítások ideje alatt. Mennyivel nőnek még a teljes költségek? Nagyon nagynak, nagyon gyorsnak tűnik.
Most még az 500 dolláros javítás meghatározása előtt szeretnék visszamenni. Ez a fajta javítás szinte soha nem található meg, amíg nem készült jelentés és karbantartási munkálatok kiadása, ami azt jelenti, hogy néhány utas jelentést tett egy látható problémáról. Addigra már késő; másodlagos kár már bekövetkezik. Ha a tető PM-jét évente legalább kétszer elvégezték, ahogyan kellett volna, akkor ezt a kérdést valószínűleg jóval azelőtt felfedezték volna, hogy a vízszivárgás behatolt volna az elfoglalt térbe. Még akkor is, ha egy személynek óránként 25 dollárt fizetett, hogy évente kétszer járja a tetőt, és mondjuk egy óra kellett ahhoz, hogy megvizsgálja a tetőt, ami egy tapasztalt tetőellenőrnek nem is kellett volna ennyit igénybe vennie, előfordulhat, hogy ezt a lehetséges szivárgást észlelte. szinte semmibe sem került volna a javítás. Egyébként mi a 25 dolláros négyzet? A válasz $ 625,nem olyan messze van az 500 dolláros javítástól? Talán van alapja ennek az inverz négyzet szabálynak? Te vagy a bíró.
Épületmegújítás - a legjobb fedezet a pótlási költségek ellen
Amint folytatjuk ezt a megbeszélést, mindenkit szeretnék emlékeztetni a korábban tárgyalt olajcsere-példára. Ha a döntéshozók nem tartják jó állapotban a tőkeeszközöket, idő előtt elhasználódnak, ami hátrányosan befolyásolja a jövőbeli költségvetéseket, és ismerve Murphey törvényét, soha nem lesz jó idő. Ha egy tőkebefektetésbe, például egy épületbe fektet be, dollármilliókat tesznek ki potenciális kockázatnak. Ha az épület idő előtt elhasználódik, az erőforrásokat elherdálták; fordítva, amikor meghaladják a várható élettartamot, a tőke megteremtődik. Ennek nagyon egyszerű egyenletnek kell lennie.
Az élettartam ezen tőkeinstrumentumra való kiterjesztését két megkülönböztető folyamat, az épületmegújítás és a megelőző karbantartás valósítja meg. Mindkettő lényegében ugyanaz, az elhasználódás céljára tervezett rendszerek cseréje, amelyek életciklust adnak a tőkeeszközökhöz. Az összes rendszert úgy tervezték, hogy valamikor alapvetően elhasználódjanak; akár egy autó fékjeiről, szíjairól, gyújtógyertyáiról stb. vagy a tetőfedés, a légkondicionálás, a tűzjelző rendszer stb. egy olyan épületben, amelynek mind életciklusa van. A fő cél az épület élettartamának meghosszabbítása. Az elsődleges különbség a megelőző karbantartás (PM) és az épületfelújítás között az a ciklus, amelyben ezek a rendszerek vannak. A tudományos / tanulmányi szakirodalom általam alkalmazott általános megközelítése az, hogy ha a pótlási ciklus kevesebb, mint egy év, akkor PM,egy évnél hosszabb ideig megújul. A ciklusokon kívül a PM és az épületfelújítás lényegében megegyezik. Amikor a karbantartást PM vagy épület felújítás alatt hajtják végre, az élettartam hozzáadódik vagy meghosszabbodik a tőkeeszközhöz. Ez most felveti a következő kérdést, hogy mennyi megfelelő forrást szánnak erre a PM / épület-felújításra?
Először is, ezt a mennyiséget mindig az új építés költségeiben fejezzük ki. Ezt néha pótlási költségnek is nevezik. Ennek a PM / épület-felújítási költségnek az új építési költségekben való kifejeződése az oka, hogy a rendszer megújításának végső költsége az életciklus végén található meg, amikor a rendszert teljesen ki kell cserélni. Ebben az esetben ez a végső csere az egész épületrendszer cseréje, mint az életciklus végső költsége. Ezért fejezik ki az új építési költségek. Ezt a költséget az új építési költségek egy-két százalékában fejezik ki az általam olvasott tudományos / tanulmányi irodalom alapján.
Tehát, ha tovább akarjuk vinni ezt a koncepciót, ha egy adott épülettípus és kihasználtság pótlási költsége négyzetméterenként 225 dollár, akkor az épületre fordított összegnek a PM / épület felújítására 2,25-4,50 USD / négyzetláb / év között kell lennie. Ha az épület 100 000 négyzetméter alapterületű lenne, akkor ez évente 225 000 - 450 000 dollár lenne. Láthatja, hogy ez hogyan jön össze nagyon gyorsan. Ez a karbantartás azonban évekkel hozzájárulhat az épület életéhez. Ha hozzáadja az épület élettartamához, akkor a saját tőke létrejön. Itt a karbantartás költségei inkább befektetésekként működhetnek.
Ha a négyzetméter portfólió millió négyzetméter, akkor láthatja, hogy a PM / épület felújításának költségei milyen gyorsan növekedhetnek, és ezáltal szükségessé válhat egy hatékony halasztott karbantartási programra.
Záró gondolatok
Az egyetlen legnagyobb befektetés, amelyet magánszemélyként és szervezetként hajtunk végre, a tőkevagyonunkba esik. Ezeknek az eszközöknek a leghosszabb várható élettartam biztosítása minden ember vagy szervezet fenntartható túlélési mintázatához elengedhetetlen. Amikor a kiadásokat befektetésekké alakítjuk, tőkét építünk, ezáltal tulajdonosként hozzáadott értéket hozunk létre. Ez a vagyonkezelő elsődleges (és egyetlen) felelőssége. A halasztott karbantartásnak, mint minden, a költségvetés által vezérelt dolognak, időről időre meg kell történnie, amikor a bevételek nem olyanok, mint amire számítottak, de megfelelő felhasználása esetén az egyén vagy a szervezet idő előtt vagy a jövőbeni költségvetési ciklusokban nem kerül hatalmas mennyiségű erőforrásba.
Még a „kidobható” társadalmunkban is a legtöbb épület élettartama legalább 50 év, de ha átcsoportosítjuk (nem feltétlenül növeljük) a kezdeti építési költségeket, akkor ezt az életet 70 évre meghosszabbíthatjuk. Ha megfelelően alkalmazzuk a PM-t és az épületmegújítást, akkor képesek leszünk meghosszabbítani az épület élettartamát. Miután az épület túlélte a kezdeti várható élettartamot, most olyan tőkét hoz létre, amely felhasználható az újjáépítésre, ha az épület élettartama meghaladja. Ebben az esetben a karbantartási ismeretek valóban megtérülnek a befektetésekkel, de ez a hosszú távon várakozó játék, és nem minden döntéshozó birtokában van.
© 2017 Dan Demland