Bevezetés az ingatlanbefektetési alapokba (reit) és a masters betéti társaságokba (mlp)

Ez a cikk megkönnyíti a REIT és az MLP megértését.

Trent Szmolnik

Mi az a REIT?

Az Real Estate Investment Trust vagy a REIT olyan társaság, amely jövedelemtermelés céljából segíti az ingatlanok finanszírozását. Néhány REIT az ingatlantulajdonokat is birtokolja. A REIT-ek modellezésükben nagyon hasonlítanak a befektetési alapokhoz, mivel befektetõik számára a jövedelemáramlás bõséges diverzifikációval rendelkezik. A REIT-ek a bevételek szinte teljes összegét osztalékként fizetik a részvényeseknek. A részvényesek az osztalékhoz kapcsolódó jövedelemadó megfizetésével reagálnak.

A REIT-ek fantasztikus módja annak, hogy az emberek nagyszabású ingatlanokat adhassanak portfóliójukba, ugyanúgy, ahogy a részvényvásárlások révén más iparágakba helyeznék a pénzüket. Amikor egy részvény jól teljesít egy adott negyedév során, a részvényes profitál a megemelt részvényárból és / vagy osztalékból. Ugyanez történik a REIT-ekkel is. HA befektetéseik jól teljesítenek egy adott évben, a részvényeseik profitálnak.

A REIT-ekkel a főbb tőzsdéken ugyanúgy kereskednek, mint a szokásos részvényekkel, de vannak olyan REIT-ek is, amelyek teljesen zártkörűek és nem kerülnek tőzsdére. A REIT-ekre utalva általában részvény-REIT-ekről vagy jelzálog-REIT-ekről beszélünk. A saját tőke REIT célja, hogy bevételt generáljon az ingatlanok bérleti díjának beszedésével vagy az ingatlanok eladásával. A jelzálogkölcsön-REIT-ek pénzt keresnek, ha jelzálogba vagy jelzáloghoz kapcsolódó értékpapírokba fektetnek be. A jelzálogkölcsönök mind kereskedelmi, mind lakóingatlanokhoz kapcsolódnak.

A mai gazdaságban a REIT-ek nagy szerepet játszanak a gazdaságban. Olyan sok létesítményhez kapcsolódnak, mint például apartmanok, kórházak, iparágak, idősek otthonai, bevásárlóközpontok, hosszú távú tárolási helyek, főiskolai hallgatók számára kialakított lakások és még sok más. Tanácsadó cégek tanulmányai azt mutatják, hogy a REIT-nek az Egyesült Államok minden egyes államában, a világ több mint 30 különböző országával együtt vannak ingatlanjai.

De hogyan minősül egy vállalat a REIT besorolásának? Nekik a tulajdonukban lévő eszközök legalább 75 százalékát ingatlanba kell fektetniük. Ezen túlmenően jövedelmük legalább 75 százalékának vagy az ingatlanjaikon szerzett bérleti díjakból, az általuk befektetett jelzálogkölcsönök iránti érdeklődésből vagy az eladott ingatlanokból kell származniuk.

A REIT-eknek adóköteles jövedelmük legalább 90% -át osztalékként kell kifizetniük részvényeseiknek. Adóalanyok, amelyeket vagy igazgatóság, vagy kuratórium irányít. Legalább 100 részvényessel kell rendelkezniük, és öt vagy kevesebb részvényesnek nem lehet több, mint a piaci részvények 49 százaléka.

Mi az MLP?

A Masters Betéti Társaság (MLP) a korlátolt felelősségű társaság formája, amely kereskedni kezd a tőzsdén. A Masters Korlátolt Partnerségnek különböző típusú partnerei vannak: korlátolt és általános partnerek. A korlátolt felelősségű partnerek felelősek az MLP tőkéjének biztosításáért, miközben az MLP pénzforgalmának egy részét jövedelemelosztásként is megkapják. Eközben az általános partner felelős az MLP ügyeinek intézéséért, míg fizetésük attól függ, hogy az egység hogyan teljesít a feladatuk alatt.

Jogi értelemben a partnerségeket MLP-ként definiálják, amikor a partnerség cash flow-jának legalább 90 százalékát nyersanyagokból, természeti erőforrásokból vagy ingatlanvállalkozásokból szerzi be. Az MLP-k érdekes befektetési lehetőséget jelentenek a magánszemélyek számára, mert biztosítják a betéti társaság adókedvezményeit, ugyanakkor likviditást biztosítanak a befektetőknek a nyilvánosan forgalmazott társaságba történő vásárláshoz. Az adókedvezmények arra utalnak, hogy a társaságnak nem kell adót fizetnie az általuk megszerzett pénz után, de a befektetésijegy-tulajdonosok által kapott osztalékokat megadóztatják.

Az Egyesült Államokban az MLP-k hatalmas szerepet játszanak a nemzet energiainfrastruktúrájában. Az MLP-k felelősek a különféle szénhidrogének, például olaj, földgáz, gázfolyadékok és egyéb finomított termékek szállításáért, tárolásáért és feldolgozásáért. Gondoljon ezekre az MLP-kre mint országos autópálya-rendszerre, ahol az autók „útdíjat” fizetnek, amikor egyik államból a másikba utaznak. Az energiainfrastruktúrával foglalkozó MLP-k stabil jövedelmet szereznek azon társaságok által fizetett autópályadíjak révén, amelyeknek szénhidrogéneket kell szállítaniuk a forrástól az ügyfélig.

Érdekes, hogy az MLP-k által termelt jövedelem nem feltétlenül függ az olaj vagy a földgáz adott negyedév vagy év árától. Még akkor is, ha a gáz ára valóban alacsony lesz, az áru útdíja nem változik - mert az útdíj a szállított mennyiséghez kapcsolódik. Az energiával kapcsolatos MLP-k másik előnye a beépített inflációs fedezeti ügyletek a legtöbb autópályadíj-szerződésben. A szénhidrogének szállításáért felszámított autópályadíj néhány év múlva megnő, hogy lépést tartson az ország gazdaságának inflációjával.

Befektetés a REIT-be

Cheniere Energy Partners LP

A Cheniere Energy Partners, LP egy korlátolt felelősségű társaság, amelyet a Cheniere Energy, Inc. alapított. A Társaság cseppfolyósítási és újbóli dúsítási műveletekkel működik a Sabine Pass LNG terminál szegmensében.

A REIT-be és az MLP-be történő befektetés kockázatai

Bár mind a REIT, mind az MLP felépítése eltér egymástól, mindkettő előfeltétele nagyon hasonló. Nyereményük döntő többségét részvényeseiknek vagy befektetőiknek fizetik ki. A REIT-ek törvényileg kötelesek bevételeik legalább 90% -át a részvényesek rendelkezésére bocsátani, ami azt jelenti, hogy egy adott negyedévben vagy évben nagyon kevés mozgásterük marad. Ha jól mennek a dolgok, a befektetők jelentős osztalékot láthatnak. De ha a REIT rossz varázslaton megy keresztül, az teljes mellszobát eredményezhet. A jelzálog-értékpapírokhoz kapcsolódó REIT-ek pedig gyakran csökkentik az általuk fizetett osztalékot, amikor a kamatláb emelkedik vagy a jelzálog-nemteljesítési kamat emelkedik.

A REIT befektetések mindig kockázatot jelentenek, ha az ingatlanpiac visszaesésnek van kitéve. Fontos, hogy a befektetők a pénzüket a REIT-be tegyék, hogy megértsék, hogyan áll az ország ingatlanpiaca. Az MLP-be történő befektetés során fontos, hogy a befektetők túlmutassanak a magas osztalékon. Általában ajánlott olyan MLP-ket keresni, akiknek már régóta elegendő készpénzük van a kezükben. Ezek az MLP-k sokkal kevésbé valószínűek, hogy tönkremennek.

Még a REIT-eknél is jó ötlet megnézni az osztalékkifizetési előzményeket, mert ez fontosabb, mint egy vagy két év 15 vagy 16 százalékos osztalékhozam. Előfordul, hogy a REIT hét vagy nyolc százalékos osztalékhozamot fizet tíz tíz évig, mert sikerrel rendelkeznek a siker megőrzésével kapcsolatban.

Realty Income Corporation (O) árdiagram.

A REIT előnyei

Van néhány fő oka annak, hogy a befektetők miért akarják a pénzüket az REIT-be tenni. A diverzifikáció óriási bónusz, mert a REIT gyakran kevés összefüggést mutat a tőzsde teljesítményével. A REIT-ek által fizetett osztalék pedig hatalmas, összehasonlítva a hagyományos részvények által fizetett osztalékokkal. Nagyon könnyen vásárolhatók és eladhatóak, ami vonzó azoknak a befektetőknek, akik esetleg csak rövid időre szeretnének birtokolni egy REIT-et.

Statisztikai elemzés kimutatta, hogy sok tőzsdén jegyzett REIT felülmúlja az S&P, a Dow Jones és a NASDAQ eredményeit. Hihetetlenül átláthatóak is, mert ugyanazokat a szabályozási feltételeket kell betartaniuk, mint a többi tőzsdén jegyzett társaságnak. Pénzügyi jelentéseik szintén megegyeznek egy olyan vállalattal, amely forgalomba hozza részvényeit.

Az MLP előnyei

A legtöbb MLP hat és hét százalék közötti hozamot kínál, miközben minden évben stabil és következetes cash flow-kat is termelnek. Az MLP-k által biztosított pénzforgalmat meglehetősen könnyű megjósolni, ami nagyszerű a stabilitást kereső befektetők számára. Mivel az MLP-ket nem terheli az adófizetés, sokkal alacsonyabb a tőkeköltségük, mint a legtöbb vállalatnak. Az MLP-k olyan vállalkozásokat képesek folytatni, amelyeket az adóalanyok nem tartanak megvalósíthatónak.

A tőkenyereség az egyik legnagyobb előny, ha egy vállalat átáll az MLP-szerkezetre. A vállalatoknál megszokott kettős adóztatás helyett az MLPS-t csak akkor kell megadóztatni, ha disztribúció érkezik.

Adókövetkezmények - MLP-k

Az MLP-ket a tőke megtérülése után adózzák, míg a befektetőknek a K-1 adóformával kell foglalkozniuk, amikor MLP-k vannak. Ez egy bonyolult adó-előkészítő eszköz, de rengeteg könyvelő vagy online adó-űrlap segíthet abban, hogy a folyamat egy kicsit kevésbé legyen kihívás.

Az MLP-k másik negatívuma, hogy az UBTI vagy a nem kapcsolódó üzleti adóköteles jövedelem miatt nem kötődnek az IRA-khoz. Az MLP-k gyakran ilyen típusú jövedelmet termelnek működésükkel. Ha a birtokok elég nagyok ahhoz, hogy 1000 dollár feletti UBTI-adószámlát eredményezzenek, akkor lehet, hogy adót kell fizetniük az UBTI-ről, még akkor is, ha az MLP az Ön halasztott számlájára kerül.

De az MLP-k rengeteg adókedvezménnyel járnak. Tegyük fel, hogy 100 000 USD értékű egységet vásárolt egy MLP-ben. Az első évben 6000 dollárt kap negyedéves elosztásokként. Amikor az év véget ér, megtudhatja, hogy ezek az elosztások összesen 6000 dolláros bevételt és 5000 dollár értékcsökkenést jelentettek. Kivonná az 5000 dollárt a 6000 dollárból, hogy megkapja azt az összeget, amely után adót fizet - 1000 dollárt. Még akkor is, ha nagyon magas adózási kategóriába tartozik, amely 50 százalékos adót számít fel, végül csak 6000 dolláros jövedelem után fizet 500 dolláros adót.

Az MLP-k adókövetkezményeit jobban meg lehet érteni a tőkemegtérülés és a költségalap figyelembevételével. A tőkemegtérülés az a kifizetés, amelyet egy olyan értékpapír, mint például a REIT vagy az MLPS, a befektetőnek nem a nettó jövedelméből származó alapokból teljesít. A bekerülési érték egy eszköz eredeti adózási árát jelenti, korrigálva az esetleges osztalékokkal vagy osztalékokkal. Néha adóalapnak nevezik. Adók befizetésekor a befektetők meghatározhatják tőkenyereségüket, ami az eszköz költségalapja és az eszköz aktuális piaci értéke közötti különbségre utal.

Az MLP-k esetén nem kell azonnal adót fizetnie a részesedéseiről - ehelyett levonhatja őket a költségalapból. De ha MLP egységeket ad el, akkor az eladott egységek után adót kell fizetnie. Tehát sok befektetőnek van értelme hosszú távon tartani az MLP-ket, mert megvárhatják, amíg költségalapjuk eléri a 0 dollárt, ami azt jelenti, hogy adójukat véglegesen elhalasztják.

Adókövetkezmények - REIT-ek

Míg az a kilátás nyílik rá, hogy a REIT-t nem terhelik meg adójukkal a nyereségükre, csábító a befektetők számára, emlékezniük kell azonban arra, hogy a jövedelemadót a kapott osztalékokra kell fizetni. Ezenkívül a REIT-nek foglalkoznia kell a különféle tulajdonukban levő ingatlanadóval. Egyes REIT-ek esetében az ingatlanadó a működési költségek akár 25 százalékát is kitöltheti.

A REIT által fizetett osztalékokat szokásos jövedelemként adózzák a befektetési jegy tulajdonosának. De vannak olyan esetek, amikor az osztalék minősített osztaléknak számít, ami tőkenyereség-adót eredményez. A REIT részvényeseinek túlnyomó többsége csak a legmagasabb marginális adókulcsot fizeti osztalékából. Valójában a REIT által fizetett osztalékok egy része nem adóköteles tőkehozatalnak minősülhet, amely addig halasztja az ezen egységekre kivetett adókat, amíg azokat a tulajdonos el nem adja. Az ilyen nem adóköteles kifizetések végül csökkentik a befektetésijegy-tulajdonos költségalapját.

Befektetés az MLP-be

A befektetők sokféleképpen helyezhetik el pénzüket az MLP-be. Az egyik ilyen módszer az ETF vagy a tőzsdén kereskedett alap, az MLP-k. A tőzsdén forgalmazott alapok forgalomképes értékpapírok, amelyek nyomon követik az indexeket, például áruk, kötvények vagy indexalapok. A befektetési alapokkal ellentétben az ETF-ek a tőzsdén kereskednek.

Az ETF MLP-k nagyszerű módja annak, hogy a befektetők elhárítsák az egyetlen MLPS megvásárlásával járó üzleti kockázatokat, ugyanakkor a tőzsdén kereskedett alapokkal kapcsolatos adókedvezményeket is megadják nekik. De az ETF MLP-k gyakran meglehetősen drágák, ami miatt a befektetőknek óvatosnak kell lenniük.

Ha a befektetők nem akarnak belemenni az ETF MLP-be, akkor fontolóra vehetik az MLP-ket birtokló befektetési alapokat is. Azok a befektetési alapok, amelyek pénzüket MLP-be fektetik, lehetővé teszik a befektetők számára, hogy a befektetés értékesítéséig késleltessék az elosztott jövedelemre vonatkozó adófizetéseiket. Ezek a nyereségek hosszú távú nyereségnek minősülnek, ami alacsonyabb adókulcsot eredményez, mint a rövid távú tőkenyereség.

A befektetési alapok kezelésük jellege miatt is remek lehetőség. Ha egy befektetési alapkezelő kiválasztja az MLP-ket az alapba történő belépéshez, hatalmas különbség lehet ezen eszközök kockázatainak enyhítésében. Túl sok befektető gondolja úgy, hogy az összes MLP egyenlő. Míg a befektetőknek meg kell fizetniük a fenntartási díjat ezekért az előnyökért, érdemes figyelembe venni a fejlõdést.

Jogi nyilatkozat

Ez a cikk csak tájékoztató és oktatási célokat szolgál. Ez nem egy adott részvény jóváhagyása az alap számára. A részvény vétele és eladása előtt konzultáljon tőzsdeügynökével vagy pénzügyi tanácsadójával.