Tartalomjegyzék:
- A kölcsönök típusai
- Általános szabályok
- Válasszon fix kamatot, ha teheti
- Az 1 éves ARM előnyei és hátrányai
- Kerülje a 6 hónapos fegyverkezést
- Ellenálljon a 15 éves hitelek fellebbezésének
- A negatív amortizáció csapda
- Soha ne fizessen kevesebbet, mint a teljes havi fizetés
Szerzői jog Marian Cates
A kölcsönök típusai
Vannak hagyományos hitelek és állami hitelek. Az államhitelek két típusa az FHA és a VA. Különböző képesítések és szabályok vonatkoznak a különböző típusú hitelekre.
Ha Ön állatorvos, az első típusú hitel, amelyet meg akar nézni, a VA kölcsön.
A nem állatorvosoknak választaniuk kell a hagyományos kölcsön és az FHA kölcsön között. Egy jó kölcsöntiszt segíthet a választásban.
10 évig foglalkoztam a jelzálog-üzletben, és mint kölcsöntiszt, sok háztulajdonosnak segítettem kitalálni a számukra legmegfelelőbb jelzáloghitelt. Az alábbi bekezdésekben részletesen bemutatom a szabályokat.
Általános szabályok
A rögzített kamatozású és az állítható kamatozású jelzálog (ARM) közötti választás olyan dolog, amelyet intelligensen átgondolhat, mielőtt találkozna egy jelzálogkölcsön-tisztviselővel.
A negatív amortizációs ráta kiválasztása mindig hiba. Ennek oka, hogy a hitel egyenlege folyamatosan növekszik, még akkor is, ha a szükséges havi befizetéseket teljesíti. Amikor eladja a házat, előfordulhat, hogy tartozása magasabb, mint az eladási ár, amelyet kérhet.
A 6 hónapos, módosítható kamatozású jelzálog kiválasztása problémákat okoz, hacsak nem biztos abban, hogy 6 hónapon belül törleszti a kölcsönt. A normálistól rossz gazdaságban az arány nagy valószínűséggel 6 havonta emelkedik.
Válasszon fix kamatot, ha teheti
Állítható árfolyamon a fizetési időszak elején nagyon alacsony fizetéssel rendelkezhet.
De amikor először alkalmazkodik, mindig felfelé igazodik. Miért? Mivel ösztönzésként alacsonyabb bevezető kamatot kínálnak Önnek, amely az első kiigazításkor lejár. Aztán van egy nagy ugrás.
Az 1 éves ARM előnyei és hátrányai
A fő szempont, amelyet figyelembe kell venni, hogy az első kiigazításkor az árfolyam emelkedni fog. Nagyon valószínű, hogy az árfolyam minden alkalommal emelkedni fog, amikor beállít. Az alábbiakban ismertetem, hogyan kell kiszámítani, hogy az ARM jó választás-e az Ön számára.
Ha szűkös a pénzügyi helyzete, és fix kamatozású hitellel rendelkezik, fontolja meg az 1 éves, módosítható kamatú hitel (ARM) refinanszírozását.
Az első évben a havi befizetések lényegesen alacsonyabbak lesznek. Ez elegendő időt adhat arra, hogy túléljen egy pénzügyi kihíváson.
Vannak 3 és 5 éves ARMS-ek is, de ezek az árak közel lehetnek a már meglévő fix kamathoz. Ennek ellenére életképes lehetőségek.
Kerülje a 6 hónapos fegyverkezést
Vannak olyan állítható kamatozású jelzálogkölcsönök is, amelyek futamideje rövidebb, mint egy év. Kerülje ezeket a termékeket. Ha a jelzálogkölcsönök havonta módosulnak, az katasztrófa. Ahogy fentebb mondtam, az első kiigazítás felfelé és jó összeggel fog megtörténni.
Ellenálljon a 15 éves hitelek fellebbezésének
Előfordulhat, hogy a megtakarítás érdekében korán le kell fizetnie a jelzálogkölcsönét. De van erre szabad módszer.
Amint azt Ön is tudja, a jelzálogkölcsön-fizetéseket előre terhelik. Vagyis a hitel kezdetekor sokkal több kamatot fizet, mint a tőke. Havonta 800 dolláros befizetés esetén körülbelül 50 dollár tőkefizetést fizethet (durva adatok).
Tehát minden hónapban, vagy időközönként, fizessen be egy külön tőkefizetést a szokásos jelzálog-befizetési összegével együtt, és írásban állítsa, hogy ez a többletösszeg a tőke felé kerül . Ezt írásba kell foglalnia. Ha nem adja meg, hogy a többletösszeg a tőke felé kerül, akkor a jelzálogkölcsön-kölcsönző a tőkére és a kamatra egyaránt alkalmazza, és Ön semmit sem spórol meg.
Ha hozzáad 50 USD-t havi 800 USD-os fizetéséhez (durva adatok), akkor nem csak az aktuális havi, hanem a következő havi befizetést is előre kell fizetnie. A következő havi fizetéséhez kapcsolódó kamat megszűnik. Ön megtakarított 750 USD kamatot.
Ez nem azt jelenti, hogy átugorhat egy hónap fizetést. Minden hónapban be kell küldenie a tervezett jelzálog-kifizetést, különben lemarad.
Ha havonta előre fizeti a tőkeösszeget, az kevés hozzáad a fizetéséhez, és megtakarítja a következő fizetéséhez kapcsolódó összes kamatot . A tőkeösszeg megismeréséhez nézze meg annak a hitelezőnek a kimutatásait, akinek a hitelkifizetéseket küldi. A kimutatásoknak részletezniük kell a befizetéseket tőkére és kamatra.
Valójában bármilyen összeget elküldhet extra. Nem feltétlenül a következő tőkeösszeg pontos összegének kell lennie. De mindig írásban meg kell határoznia, hogy a többletösszeget a tőke felé kell fizetni.
A negatív amortizáció csapda
Bármit is tegyen, soha ne jelentkezzen olyan jelzálogkölcsönre, amely negatív amortizációval jár. (Az amortizáció csak azt jelenti, hogy a kifizetések az idő folyamán eloszlanak, és egy meghatározott módon számítanak.)
A csak kamatozású hitel negatív abban az értelemben, hogy havonta felhalmozódik az adóssága, hogy nem a tőkét fizeti, hanem csak a kamatot.
Még egy havi befizetés, amely tartalmazza a tőkét és a kamatot is, felhalmozódik, ha nem fedezi a teljes havi tőke- és kamatfizetést.
Soha ne fizessen kevesebbet, mint a teljes havi fizetés
Egyes jelzálogkölcsön-társaságok olyan hiteleket kínálnak, amelyek nem igénylik havonta a teljes havi fizetés fizetését. Előnyként bemutathatják ezt az Ön számára.
Ne essen erre.
Minden hónapban, amikor nem fizeti ki a teljes tőkét és kamatot - plusz egyéb havi díjakat, például adókat, háztulajdonos-biztosításokat és jelzálog-biztosításokat -, belemegy a lyukba.
Ezen hitelek egy részét csak kamatozású hiteleknek nevezik. Vagyis havonta csak a kamatot fogja fizetni.
Ez nagyon jól hangozhat, amikor először hall róla. De ha nem fedezi havonta a teljes tőke- és kamatfizetését, akkor valamikor pótolnia kell a hiányt.
Honnan veszi a pénzt, hogy utolérje az elmulasztott tőkeösszegeket? Ha a lakáspiac zuhanásba süllyed, adós lehet