A szállodai jegy megvásárlása előtt meg kell tennie a kellő gondosságot

Szerez vagy tervez befektetni egy szállodai jegybe? Míg a szállodák kereskedelmi ingatlanok, a szállodai bankjegyekbe való befektetés más, mivel nemcsak a bankjegyet vásárolja meg, hanem az ingatlant is. Emiatt alapos átvilágítást kell végeznie, mielőtt szállodai jegyet vásárolna. Bár ez nem egy teljes körű átvilágítási lista, ez egy jó kezdet a szálloda bankjegy vásárlási folyamatának.

1. Végezzen fizikai átjárást a szállodán

Amikor a befektető szállodai kötvényt vásárol, megszerzi mind a kötvényt, mind az ingatlant. A befektetőknek át kell menniük egy tapasztalt vállalkozóval és mérnökkel. Győződjön meg arról, hogy a szálloda összes eszköze megfelel a környezetvédelmi törvényeknek és az állam által kiadott feltételes használati engedélyeknek.

2. Győződjön meg arról, hogy minden hiteldokumentum a helyén van

Szállodai hitel megvásárlása előtt erősítse meg, hogy a hitelt hányszor osztották ki hitelvevőhöz. Szeretne egy fájlt is beszerezni a bankjegy-eladó levelezéséről. Ezen információk mellett keresse meg a szálloda üzemeltetési megállapodásait, valamint a kényelmi vagy alárendeltségi megállapodásokat. Dolgozzon együtt az ügyvédjével annak érdekében, hogy az összes megbízási dokumentum hiánytalan legyen és megfelelően működjön.

3. Alkalmazzon egy területrendezési szakembert, hogy ellenőrizze a szálloda megfelelőségét

Az átvilágítási eljárás során helyénvaló szakembercsoportot felvenni az ingatlan állapotának és megfelelőségének értékelésére. A területrendezési szakembernek, mérnökellenőrnek és környezetvédelmi felügyelőnek elemeznie kell az ingatlant, és jelentést kell benyújtania a megállapításokról. Például egy területrendezési szakembernek felül kell vizsgálnia a szálloda jogosultságait, például meg kell erősítenie, hogy a parkolóhelyek száma megfelel az övezeti követelményeknek. A mérnöki ellenőrnek jelentést kell készítenie az ingatlan fizikai vonatkozásairól, beleértve a vízvezeték-, elektromos, számítógépes, telefonos és mechanikus rendszereket. A mérnöki jelentésben részleteznie kell a szerkezeti elemek állapotát is.

A környezetvédelmi felügyelőnek meg kell vizsgálnia az ingatlanon és annak közelében esetlegesen felmerülő jelenlegi és lehetséges környezeti veszélyeket. A környezetvédelmi felügyelőnek azt is ellenőriznie kell, hogy az ingatlan és a szálloda feliratai megfelelnek-e az összes környezetvédelmi törvénynek és a kormány által kiadott feltételes használati engedélynek. A jelzéseket azt is ellenőrizni kell, hogy megfelelnek-e a környezetvédelmi és az állami törvényeknek.

4. Elemezze a szálloda működését

Elemezze a szállodarendszereket. Tekintse át a szállodai koncepciók, protokollok és rendszerek megtartásának vagy megváltoztatásának költségeit. Néhány szálloda megjegyzi, hogy a vásárlók korrigálják vagy kiegészítik a szálloda pénzügyi adatait, ha a szállodát nem megfelelően kezelik. Ne feledje, hogy a szállodavásárlók egy része új bevételkezelő rendszereket, foglalási rendszereket és költség-visszatartó rendszereket is bevezet. Vegye figyelembe ezeket a lehetséges költségeket, miközben elemzi a szállodai bankjegy vásárlását.

5. Tekintse át az alkalmazottak összes aktáját és munkaügyi kérdését

Győződjön meg arról, hogy minden alkalmazott (beleértve a szobalányokat, a házmestereket és a vezetői csoportot is) törvényes munkavállaló, és rendelkezik a megfelelő dokumentációval. Ha dokumentumok nélküli munkavállalókat talál, érdemes egy másik szállodajegyet keresni a vásárláshoz. Gondoskodjon arról, hogy teljes mértékben elemezze az összes alkalmazotti pozíciót, a portásoktól kezdve a vezetőkig.

Ezenkívül meg kell vizsgálnia minden szakszervezeti kérdést. Erre mindenképpen szükség van, ha egy nagy szálloda márka jegyzetét vásárolja. Például, ha a szálloda szakszervezeti kampány tárgyát képezi, a szálloda működési költségei akár 40% -kal is növekedhetnek. Ez csökkentheti a szállodai jegyzet értékét.

6. Tekintse át az új tulajdonosi követelményeket a szálloda franchise-nál

Ha franchise-alapú szálloda vásárlását fontolgatja, ellenőrizze a márka feltételeit és követelményeit az új tulajdonosok számára. Egyes franchise-adók megkövetelhetik, hogy a franchise-adók a márka használatának esetleges eseteként visszafizessék a be nem fizetett franchise-díjakat. Egyes szállodai franchise-ügyfelek szintén lemondási díjat követelnek azoknak az új tulajdonosoknak, akik fel akarják mondani a szerződést és új szolgáltatót kívánnak felvenni.

Ezenkívül a franchise-kereskedőnek ingatlanjavítási tervre lehet szüksége, amely befolyásolhatja a kötvény értékét. Az ingatlanfejlesztési terv a szállodák fejlesztési terve. Néha arra használják, hogy a szállodák megfeleljenek a környezetvédelmi és kormányzati törvényeknek. Egyes franchise-kereskedők ezt is megkövetelik annak érdekében, hogy a franchise-vevő lépést tartson a szálloda márka szabványaival. Az alábbiakban felsoroljuk a tipikus fejlesztéseket:

A külső homlokzatok felújítása - beleértve a táblákat, a tetőfedést és a színeket
A helyiség és az előcsarnok frissítései, például világítás és berendezési tárgyak
Új szolgáltatások, például fedett / szabadtéri medencék és fitneszterületek
Bővítse vagy javítsa a parkolást

7. Keressen rejtett zálogjogokat az ingatlanon

Szállodai jegy vásárlásakor nemcsak a hitelt, hanem az ingatlant is vásárolja. Emiatt fontos, hogy zálogjog-keresést végezzenek az ingatlanon. Szintén elengedhetetlen az UCC keresése a rejtett zálogjogok után. Az ingatlanon fennálló fennálló zálogjogok csökkenthetik a szállodai jegy értékét. Egy hozzáértő ügyvédnek képesnek kell lennie arra, hogy kitöltse az ön számára a zálogjogot.

8. Ellenőrizze a szálloda pénzügyi adatait

Mivel a fizikai ingatlant a szállodai jegyzettel együtt vásárolja meg, mindenképpen meg akarja kérni ügyvédjét és / vagy könyvelőjét, hogy végezzen kellő gondosságot a szálloda pénzügyeivel kapcsolatban. A felülvizsgálandó információk a következők:

Havi eredmény-kimutatások, támogató ütemtervekkel
Foglaltság és átlagos napi ráta (az elmúlt 3 évben)
A tárgyévi eredmény-kimutatás az előző évihez képest
Ellenőrzött mérleg (az elmúlt 5 évben)
Ingatlan- és személyi ingatlan-adó számlák az elmúlt 3 évben
Éves auditált eredménykimutatás, teljes támogató ütemezéssel (az elmúlt 3 évre)
FF&E, kellékek, fogyóeszközök leltára
Tőkekiadások (az elmúlt 5 évben) a kiadások jelenlegi előrejelzésével
Az összes vonatkozó szerződés másolata, mint például a szálloda üzemeltetési megállapodásai, szolgáltatási szerződések, licencek, engedélyek, bérleti szerződések, kollektív szerződések és minden olyan dokumentum, amely részletezi azokat a kötelezettségeket, amelyeket az új szálloda tulajdonosa vállalni fog
A biztosítási fedezetről szóló dokumentumok, beleértve a díjak költségeit, a kötvény nyelvét és a lejárati dátumot

Következtetés

Helyes vásárlás esetén a szállodai jegyzetek jövedelmező befektetés lehet. Mint a legtöbb beruházásnál, itt is fontos szem előtt tartani az elérni kívánt célokat. A szállodai jegyzetek megvásárlása azok számára a legalkalmasabb, akik rendelkeznek szállodai tulajdonosi tapasztalattal és tudással. Ha ez hiányzik, ajánlott egy másik típusú kereskedelmi jegyzetet vásárolni. Ha van tapasztalata a szálloda- vagy vendéglátóiparban, és Ön kényelmesen vásárol szállodai jegyzeteket, mindenképp vegyen fel egy tapasztalt ügyvédet, aki segíthet a beszerzési folyamatban.