Lakossági és kereskedelmi ingatlanok befektetése 101

Ingatlan befektetés

Az ingatlanbefektetések megfélemlítőnek tűnhetnek a beavatatlanok számára. Az első és egyetlen olyan ingatlan birtoklása, amelyet valaha az amerikaiak el fognak érni, az a lakásvásárlás - és ez elég nagy kihívást jelent anélkül, hogy bonyolultabb lenne a keverék! Végül is, kik ésszel tudnának többet regisztrálni a jelzálogkölcsönök, a biztosítási díjak és a fenntartási költségek terén?

Válaszként csak az ingatlanpiaci befektetések történelmi felértékelődésének mértékét kell megvizsgálnia (az elmúlt harmincöt évben évente kb. 9%). ¹ Ennek azért van értelme, mert a gazdaság növekedésével munkahelyek jönnek létre. Vegyük fontolóra, hogy az Egyesült Államok lakossága kétszáz évvel ezelőtt körülbelül ötmillió lélekben ült. Egy évszázaddal ezelőtt (körülbelül) hetvenöt millió ember élt hazánkban. Ma ez a szám több mint négyszeresére nőtt, és több mint háromszázmillió ember hívja az USA-t egy otthonnak - és nyugodtan feltételezheti, hogy ezen emberek többségének két dologra lesz szüksége valamikor: egy munkahelyre és egy helyre élni! ^2,3 Egyébként mindkettőnek ingatlanra van szüksége.

Általánosságban elmondható, hogy az új otthonok és munkahelyek folyamatos létrehozása hazánkban megköveteli, hogy a rendelkezésre álló véges földkészletből merítsünk. Amint ennek a földnek a mennyisége (kínálata) csökken, még akkor is, ha növekszik rá az igény (kereslet), az árak egyre magasabbra emelkednek. Emlékszel, amikor még általános iskolába jártál, és megismerted az 1800-as évek nagy nyugati irányú terjeszkedését? Azokban a napokban a szövetségi kormány szó szerint földet adott azoknak az állampolgároknak, akik beleegyeztek abba, hogy cserében éljenek és dolgozzák azt a földet. Megengedhették maguknak, hogy ilyen nagylelkűek legyenek, mert az akkori földkínálat nagymértékben meghaladta a keresletet.

Ilyen már nem áll fenn - és mint minden véges erőforrás esetében - az árak továbbra is emelkedni fognak, ahogy az emberi népesség növekszik, ami felépíti az építhető földterület állandó készletének fogyasztását. Mint ilyen, a hozzáértő egyén megalapozott befektetésnek fogja tekinteni az ingatlant. Ez azonban nem jelenti azt, hogy az ingatlanpiac immunis a pénzügyi piacok által érintett hullámvölgyekkel szemben. Messze van tőle! Valójában a legtöbb ember, aki nem ér el sikert az ingatlanbefektetésben, túlzottan reagál a rövid távú ingadozásokra, és megpróbálja ennek megfelelően zsonglőrködni.

Az ingatlanbefektetés felértékelődési potenciáljának teljes kiaknázása érdekében általában hosszú évekig szükséges ingatlant vásárolni és tartani - akár a nyugdíjazásig és azon túl is - a rövid távú veszteségek átvészelése és a hosszú távú felértékelődés kihasználása érdekében. Továbbá, bár elméletileg igaz, hogy az összes földár továbbra is emelkedni fog a népesség bővülésével, ez bizonyos esetekben eltarthat egy ideig.

Ezért nem elég egyszerűen megvásárolni egy régi ingatlant, majd dőljön hátra, és nézze meg, hogyan értékeli az ingatlan. Kipróbált és igaz módszereket kell alkalmaznia az ingatlan értékének megítélésére vásárlás előtt annak érdekében, hogy maximalizálja annak esélyét, hogy az érték gyorsabban növekedjen, mint más ingatlanok (viszonylag szólva). Ezek a következők: a helyi ingatlanpiacok és gazdaságok elemzése, minden komolyan fontolóra vett ingatlan alapos ellenőrzése és értékelése, valamint a várható jövedelemáramlás és a kimenő kiadások reális számításai.

Mindezen szempontokat és még sok mást ez a több részből álló bemutató tárgyalja: Lakossági és kereskedelmi ingatlanok befektetése 101! Ebben a részletben ismertetem az ingatlanvásárlás előnyeit és hátrányait a gazdagság növelése érdekében. Ezután az ingatlanbefektetés közvetettebb módszereiről beszélünk azoknak az embereknek, akik csak be akarnak jutni az idő múlásával a piac által megtérülő hozamokba, de nem vágynak foglalkozni a járó gondokkal -azzal, hogy földesúr.

A második részben: Hogyan lehet közvetlen befektetni az ingatlanokba , részletes áttekintést adok arról, hogy mi jár a befektetéssel a három fő ingatlantípusba: lakóingatlan, kereskedelmi ingatlan és beépítetlen földterület. A 3. részben, az Ingatlanértékelés és a cash-flow elemzés , azokat az elveket tárgyaljuk , amelyeket meg kell értenie ahhoz, hogy felderítse az ingatlanbefektetési

tevékenységének kívánatos területeit, hogyan végezze el a megfelelő értékelést és lépésről lépésre. módszer a pénzáramlás (azaz a bérleti bevételek mínusz kiadások) meghatározására.

Ennek a sorozatnak a 4. része, az üzletkötések tárgyalása és az átverések elkerülése az ingatlanbefektetésben , betekintést nyújt az ingatlanügylet (költség) hatékony lezárásának finomabb pontjaiba, valamint alapot ad néhány szörnyű ingatlanbefektetéshez, amelyeket egyáltalán elkerülni kell költségek. Miután elolvasta ezt a részletet, készen áll arra, hogy azonosítsa az ingatlan világ általános „citromcsapdáit”, valamint az etikátlan vevők és eladók által alkalmazott népszerű taktikákat.

Tehát minden további nélkül adom a lakó- és kereskedelmi ingatlanok befektetését 101!

Lakossági és kereskedelmi ingatlanbefektetés 101

Mi a közös az olyan nagyvárosokban, mint New York, Los Angeles és San Francisco? Kezdetnek az ingatlanárak ezekben a virágzó nagyvárosokban a legmagasabbak! A fejleszthető földterületek kínálata ugyanis szűkös, ha azt a nagy iránti kereslethez mérjük. Ezért mind a lakó-, mind a kereskedelmi ingatlanok nagyobb valószínűséggel adnak prémium áron.

Ezzel ellentétben az amerikai középnyugati és déli területeken az ingatlanárak jóval alacsonyabbak, mert nagyobb az építhető földterület-kínálat (azaz gondoljunk „nyitott terekre”). Ez nem azt jelenti, hogy az ilyen vidéki területeken végrehajtott ingatlanbefektetések nem tapasztaltak jó felértékelődést - csupán az, hogy ennek megfelelően kell méretezni az elvárásait. Például, ha megállapítja, hogy a

A középgazdaság A városában a helyi gazdaság - egy hangulatos kis falucska valahol az American Heartland vidékén fekszik - egészséges és készen áll a terjeszkedésre, akkor minden joga elvárható, hogy a környéken egy (jól kutatott és pénzügyileg stabil) befektetési ingatlan értékelje szépen az idő múlásával. Lehet, hogy nem parancsol olyan prémiumokat, mint amilyeneket elvárhat egy manhattani városházától az életében, de ez kevésbé fontos, mint az eredeti befektetés teljes értékelése.

A fejlődés, az ipar és a termelékenység mind pozitívan befolyásolják az ingatlanárakat, és rengeteg lehetőség kínálkozik (sok területen) az intelligens befektetők számára, akik pénzüket szeretnék látni. Mindaddig, amíg ismeri a befektetési ingatlanok elemzésének és kiválasztásának módját, valószínű, hogy képes megtalálni néhány értékes ingatlant az általános területén. És még akkor is, ha nem - például ha egy gazdaságilag depressziós régióban élsz -, akkor is közvetett módon befektethet ingatlanokba a REIT-ek és a REIT-befektetési alapok révén (később tárgyaljuk).

Az ingatlanba történő befektetés előnyei:

1. Ingatlan megbecsülés és bérleti jövedelem

Az ingatlanbefektetőknek kétféle módon lehet pénzt keresni ingatlanjaikkal: az időbeli felértékelődés és / vagy a bérlők bérbevétele. Sőt, más (nem nyugdíjas) pénzügyi értékpapírokkal, például részvényekkel és kötvényekkel ellentétben, a vagyon felértékelődésének összetételei elhalasztottak addig, amíg a befektetők eladást választanak. Az adófizetés akkor is elkerülhető, ha bármely bérlemény értékesítéséből származó nyereséget más bérlemény megvásárlására fordítják. Ezeket Starker tőzsdéknek vagy IRS 1031 szakasz tőzsdéknek nevezik.

Szerencsére még akkor is, ha a befektetők úgy döntenek, hogy nem költenek el a bérlemények eladásából származó nyereségen, e nyereség adóztatása legfeljebb tizenöt százalékra korlátozódik - ha a szóban forgó ingatlanokat legalább egy évig tartották. Az ilyen nyereséget hosszú távú tőkenyereségnek minősítik, és drasztikusan alacsonyabb adókulccsal adóznak, mint a rövid távú tőkenyereségek, amelyek akár negyven százalékos adókulccsal is megadóztathatók. (Yikes!)

Van azonban fogás, és abban rejlik, hogy az IRS osztályozza a (nem átforduló) bérleti ingatlan eladásából származó nyereséget. Vagyis a kormány nem egy bérlemény értékesítéséből származó nyereséget számítja ki egyszerűen pusztán az eladási ár és a vételár különbségével. Ehelyett az értékcsökkenést (vagyis az ingatlan értékének az idő múlásával bekövetkező csökkenését, különösen a kopás miatt), amelyet a befektetők

adóbevallásaikban követelnek - minden egyes évre, amikor egy ingatlan tulajdonosa - levonják a eredeti vételárat, és ezt a számot használjuk az eladásból származó teljes nyereség meghatározására.

Tegyük fel például, hogy öt évvel ezelőtt vásárolt bérleményt tervez eladni 100 000 dollárért. Minden egyes tulajdonosi év után 3000 USD értékcsökkenést követelt az adóbevallásában, összesen 15 000 USD értékben. Most képzelje el, hogy ingatlanja évente tíz százalékkal drágult ugyanabban az öt évben, így befektetése összértéke 110 000 dollárra nőtt.

Első pillantásra úgy tűnik, hogy az adóköteles nyeresége egyenesen 10 000 USD (110 000 - 100 000 USD = 10 000 USD), de az IRS nem így látja! Az ő szemükben az Ön teljes nyeresége magában foglalná azt a 15 000 USD értékcsökkenést, amelyet Ön az adóbevallása során igényelt. Ezért tartozhat nekik a 25 000 dolláros nyereség csökkentésével, annak ellenére, hogy valóban csak 10 000 dollárt keresett az eladáson (100 000 - 15 000 USD = 85 000 USD,

és 110 000 - 85 000 USD = 25 000 USD). Csak azért, hogy hazavigye a pontot: a 10 000 dollár tizenöt százaléka 1500 dollár; míg a 25 000 dollár tizenöt százaléka 3750 dollár - több mint kétszerese az eredeti összegnek!

Természetesen ez az ábra nem veszi figyelembe a bérleti jövedelemből származó nyereséget a kiadások levonásával az ötéves időszak alatt. Ez az úgynevezett „cash flow”, és meghatározó tényező abban, hogy a bérlemény értékes befektetés lesz-e vagy sem. Jellemzően a pénzforgalom az ingatlan tulajdonjogának kezdeti éveiben kicsi - hacsak nem történik meg az elején nagy összegű előleg (a jelzálogkölcsönre) -, mivel a havi működési eredményt a jelzálogköltségek, az ingatlanadók, a biztosítási és a fenntartási díjak rabolják fel.

(Megjegyzés: A pénzáramlást - az ingatlan kiadásait (pl. Jelzálogkölcsön, ingatlanadók, biztosítás, karbantartás) meghaladó bérleti jövedelmet teljesebben az oktatóanyag 3. része tárgyalja.)

Legjobb esetben a befektetők gyorsabban növelik ingatlanjaik bérleti díját, mint a kiadásaik, ezzel stabil profitot hozva. Ez azonban lassú gazdasági növekedés - rosszabb esetben recesszió esetén - nem biztos, hogy lehetséges. Ilyen esetekben a bérleti díjak akár csökkenhetnek is!

Starker cserék

A Starker tőzsdék nem barkácsolók. Általában harmadik félnek kell felügyelnie a folyamatot, és a bérlemény értékesítéséből származó nyereség letéti számlára kerül. Ezenkívül negyvenöt napon belül azonosítania kell egy helyettesítő ingatlant, és hat hónapon belül be kell fejeznie az új vásárlást. A legtöbb ember úgy dönt, hogy adótanácsadót / ügyvédet vesz fel, hogy segítse őket ezekben az áthúzódó vásárlásokban, hogy megbizonyosodjon arról, hogy minden „i” -jük pontozott és a „t” keresztbe van-e téve!

2. Tőkeáttétel

Az ingatlanok esetében általában befektetésének (értékének) nyolcvan százalékát vagy annál többet kölcsönt vehet fel, ezáltal sokkal nagyobb eszközt irányíthat a költségek töredékéért. Emlékezzen például arra a 100 000 dolláros feltételezett ingatlanra, amelyet az előző szakaszban „vásárolt”? Valószínű, hogy nem képzelte el,

hogy készpénzzel teli aktatáskával sétál be a bankba, hogy megvegye a helyet. (Fogadok, hogy most már igazad van, igaz?) Inkább, ha olyan vagy, mint a legtöbb ember, akkor jelzálogkölcsönt kellene szerezned a befektetésed kifizetéséhez.

Archimédész: "Adj nekem elegendő tőkeáttételt… és megmozgatom a világot !!"

Hagyományosan ez azt jelenti, hogy meg kell keresni a jelzálog-szolgáltatót (legalább) húsz százalékos előleggel - vagy ebben a példában 20 000 dollárral -, és fel kell kérni a hitelezőt, hogy finanszírozza fennálló egyenlegét. Így átveheti az irányítást egy 100 000 dolláros reáleszköz felett, a vételárnak csak egy ötödével. Ha ingatlana értéke idővel felértékelődik, amint azt reméli, hogy így lesz, akkor lehetősége van arra, hogy a kölcsönvett pénz mellett az eredeti befektetésén is pénzt keressen.

Illusztrációként tegyük fel, hogy miután a fent említett ingatlanokat évekig birtokolták, az ingatlan értéke 120 000 dollárra nő. Ha ezen a ponton választja az eladást, akkor száz százalékos megtérülést jelent az eredeti 20 000 dolláros befektetéséből (a jelzálogkölcsönért fizetett előleg), miután kifizette hitelezőjének a fennálló tartozását (120 000 - 80 000 USD = 40 000 USD). Természetesen ez az leegyszerűsített példa azt feltételezi, hogy ingatlanja valamilyen furcsa helyzetben létezett a tulajdonosi évek alatt, és nem fizetett be többet a jelzálogjogába, és nem tapasztalt pozitív (vagy negatív) cash flow-t a bérleti jövedelemből. Azt is feltételezi, hogy a bizarr világban az IRS ingyenes adót ad az embereknek, és az ingatlan adásvételével kapcsolatos tranzakciós költségek nem léteznek!

3. Hosszú távú befektetés

A hosszú távú befektetések egyik előnye az évek során az értékpapírok és eszközök visszatartásával járó csökkentett adóteher. Amint azt az előző szakaszokban tárgyaltuk, az ingatlaneladásokra kivetett adók nagy darabot szedhetnek a bevételeiből. Az ingatlan vételével és eladásával járó tranzakciós költségek és különféle díjak nehézkesek, és akár

egy ingatlan vagyonának akár tizenöt (vagy annál is nagyobb) összegébe is kerülhetnek.

A pénzügyi szektorban nagyvállalatok vannak abban, hogy minden egyes piaci lépésről beszámolnak, és a hálózat által támogatott álanalitikusok zaklatott kifejezésekkel „azt tanácsolják” a befektetőknek, hogy eszeveszett próbálkozásokkal zsonglőrködjenek állományaikkal az alacsony és magas eladások érdekében. De ugyanúgy, mint az ingatlanbefektetésnél, a gyakori vétel és eladás a befektetők hozamát emeli meg rövid távú tőkenyereség-adó formájában, nem beszélve a közvetítői jutalékokról és a különböző kereskedési díjakról. Sok ember, aki pénzét pénzügyi értékpapírokba és ingatlanokba helyezi, nem veszi figyelembe ezeket a megfontolásokat, és végül elmarad a piacok hosszú távú felértékelődésétől (átlagosan évente átlagosan 7–10%), miközben egyidejűleg táplálja a társadalmunkat átható, rossz befektetési tanácsokból álló jutalékot.

Annak ellenére, hogy az ingatlanpiaci árak ugyanolyan állandóan változnak, mint a tőzsdei árak, nincsenek hálózati csatornák, kiadványok, e-mailek és szöveges figyelmeztetések, amelyek a változásokról jelentést készítenek. „A látótávolságon kívül, a szem elől”, ahogy a mondás tartja, és az ingatlanbefektetőknek megengedik azt a viszonylagos nyugalmat, amely a piaci árak finom - és őszintén szólva jelentéktelen - rövid távú machinációinak figyelmen kívül hagyásával jár. a hosszú távú növekedés mellett. Sőt, ellentétben azokkal a részvényekkel vagy kötvényekkel, amelyekkel egy pillanatra lehet kereskedni, az ingatlan eladásra való előkészítésével járó gondok megpróbálkoznak (nem is beszélve időigényesről), és további gátaként szolgálnak az impulzív értékesítés előtt.

Képzeljünk el például egy fenti forgatókönyvet, csak most a bizarr világ magában foglal egy hálózati televíziós csatornát, amely a második másodpercig terjedő ingatlanpiaci ingadozásokról számol be: Real Estate Watch! Ezenkívül a közelmúltbeli visszaesés miatt az ingatlan értéke 80 000 dollárra csökkent, és látja, hogy technikailag nettósította eredeti befektetésének száz százalékos veszteségét (20 000 dolláros előlegét). Pánikban úgy dönt, hogy elad, mielőtt a dolgok "rosszabbá válnak", és végül feláldozza valódi vagyonát. Ennek eredményeként ténylegesen be kell fizetnie az eladásba a tranzakciós költségek és a zárási díjak fedezésére!

Néhány hónappal később, miután megtörtént az Real Estate Watch! csatorna-szörfözés közben megjegyzi, hogy a piac fellendült. Az egykori ingatlanod értéke visszaesett oda, ahol a visszaesés előtt volt! Vak dühben a TV-távirányítóval a síkképernyője felé repül, összetörve. Ezután további sértésként emlékszik, hogy nincs pénze pót televízió megvásárlására - miután már megfürödött az ingatlanvállalkozásán.

Ellenzéki piacok

Az ingatlanbefektetés egyik előnye, hogy az ingatlanértékek nem mozognak szinkronban a tőzsdével és / vagy az Ön birtokában lévő egyéb típusú eszközökkel. Ez azért előnyös, mert a diverzifikált befektetési portfólió segíthet a veszteségek fedezésében, ha egy vagy több piaci szektor rosszul jár egy gazdasági visszaesés idején.

4. Érték növelése ingatlanja számára

Amikor részvények és kötvények vásárlásával fektet be társaságokba - akár közvetlenül, akár közvetetten befektetési alapokon keresztül -, akkor nincs sok más tennivaló ezután, csak dőljön hátra és nézze meg, ahogyan értékpapírjai (remélhetőleg) felértékelődnek. Kivételt képez az az eset, ha véletlenül nagy mennyiségű részvényt birtokol egy adott társaságban, ami nagyobb beleszólásra jogosítana fel a vállalat működésében. De nem feltétlenül kell abban a helyzetben lennie, hogy megvásárolja a Microsoft ellenőrző részesedését, hogy aktívabban részt vehessen befektetéseiben.

A hozzáértő ingatlanbefektetők gyakran képesek felszínes hibákkal azonosítani az ingatlanokat, majd ügyes tárgyalási képességek alkalmazásával kedvezményesen megvásárolhatják azokat. Ez különösen vonzó azok számára, akik szeretik az ötletet, hogy feltekerjék az ingujjukat és befektessenek befektetéseikbe a piaci érték növelése érdekében. Az ingatlanpiacon

bővelkednek azok a tulajdonságok, amelyek új festékréteget, tájrendezési figyelmet vagy egyszerűen jó takarítást igényelnek, csak arra várva, hogy egy megfelelő gondolkodású befektető alkalmazzon egy kis TLC-t!

Egyes befektetők, akik tehetségesek a lakberendezés terén, még ennél is tovább viszik, és céltudatosan keresik meg az elhasználódott vagy más módon megterhelt ingatlanokat, hogy megvásárolhassák őket, kizárólag azzal a céllal, hogy helyrehozzák azokat, hogy visszakerüljenek a piacra. Ez

a „flipping” néven ismert gyakorlat jövedelmező lehet, ha helyesen közelítik meg. Azonban ne kövesse el azt a hibát, hogy ebbe a résbe ugrik, anélkül, hogy megértené azokat a gazdasági mutatókat, amelyek befolyásolják a lakáspiac árképzését (

később részletesen tárgyaljuk), a rövid távú tőkenyereség-adókat (korábban tárgyaltuk) és a tranzakciós költségeket. ingatlanértékesítés, valamint reális becslés arról, hogy mennyi

a javítás költsége lesz. Ellenkező esetben a vérét, verejtékét és könnyeit egy pénzgödörbe öntheti, amelynek esélye sincs tisztességes hozamra!

Pelyhek

Azok az ingatlanbefektetők, akik súlyos felújításra szoruló, nehéz helyzetben lévő ingatlanokat vásárolnak, kizárólag azért, hogy ezeket a felújításokat elvégezzék annak érdekében, hogy haszonszerzés céljából újra értékesítsék az ingatlant, „békalábnak” nevezik.

5. Véges földellátás

Valószínűleg ismeri Mark Twain ingatlanokkal kapcsolatos ikonikus idézetét:

Valószínű, hogy soha nem gondolt erre sokat, de vegye figyelembe, hogy Mr. Twain a XIX. Század második felében élt, amikor a világ népessége megközelítőleg 1,6 milliárd volt. Ennek szemszögéből nézve 2014-ben a világ teljes emberi populációja meghaladja a 7 milliárdot. Tehát több mint kétszázezer év kellett ahhoz, hogy a lakosság elérje az egymilliárdot, és valamivel több mint egy évszázad alatt ezt a számot hatszor is felülmúltuk!

A föld csak egy dolog, amire az embereknek mindig szüksége lesz, és a Mars vagy a Hold gyarmatosítását megakadályozva nagyjából elakadtunk a mindig meglévő mennyiségnél. Párosítsa ezt a fix kínálatot gyorsan növekvő kereslettel, és nem nehéz az ingatlant vonzó befektetésnek tekinteni. Ezenkívül az emberek általában viszonylag közel helyezkednek el egymás közelében, és közvetlen közelében egy robusztus közlekedési infrastruktúrával, beleértve az utakat, a vasutakat és a repülőtereket.

A virágzó nagyvárosi területeken - és a környező külvárosokban - található ingatlanok, amelyek kevés fejleszthető földterülettel rendelkeznek, hajlamosak a legmagasabb díjakat fizetni (és általában a legnagyobbat értékelik). Amint a bemutató elején említettük, az ingatlanárak olyan helyeken, mint New York City és San Francisco, magas okból kifolyólag éghajlatok. Ez igaz azokra a szigetekre és szigetláncokra is, mint Hawaii, Japán és Tajvan.

East Midtown látképe, NYC

Az ingatlanba történő befektetés hátrányai:

1. Óriási időbeli elkötelezettség

Az ingatlanokba történő befektetés nem séta a parkban. A helyi gazdaság állapotának meghatározása, a lakásárak trendjeinek kutatása és a potenciális ingatlanok felderítése mind időbe telik. Ha nem teszed meg gondosságodat vásárlás előtt, akkor nagyon jó lehet egy citrom.

Ezen túlmenően, ha úgy dönt, hogy bérbe adja ingatlanját, akkor készen kell állnia arra, hogy vállalja az összes felelősséget, ami a földesúrnak számít. A munkája nem csupán azt jelenti, hogy megbízható bérlőket kell találnia, majd havonta csekket kell gyűjteni tőlük. Meg kell küzdenie az esetleges problémáikkal is, amelyek Önnel bérelhetnek, beleértve az összes karbantartási kérdést.

Készen áll arra, hogy hajnali 2 órakor fogadja a telefont, amikor a bérelt ingatlan melegvíz-tartálya meghibásodik? Van ideje bérelni alvállalkozót és felügyelni a javításokat? Ha nem, akkor a gazdi lét nem neked való.

Bár igaz, hogy ezeknek a kérdéseknek a kezelésére bérelhet ingatlankezelőt, ez pénzbe kerül. Sőt, a felelősség ilyen módon történő átruházása nem vonja le teljesen a horgot. A bak továbbra is megáll veled - azaz le kell jelentkezned és felügyelned kell a nagyobb javításokat.

2. NEM a könnyű gazdagság sugárútja

Láttál már ilyen késő esti reklámokat, ahol egy szemtelen szóvivő azzal büszkélkedik, hogy dollármilliókat keresett ingatlanokba, titkos módszerrel, amelyet csak ennek vagy annak a könyvnek a megvásárlásával lehet megtanulni, hogyan kell videó, vagy más exkluzív termék? … Természetesen van! Ez az ország csak nem lenne ugyanaz, ha nem lenne olyan normál huckster választék, amely valamilyen trükk alkalmazásával zsákmányolja azt az amerikai vágyat, hogy gyorsan meggazdagodjon - csekély erőfeszítés nélkül. Mint PT Barnum egyszer (állítólag) azt mondta:

Valójában azonban nincs titkos módszer arra, hogy ingatlanbefektetések révén gazdagságot lehessen elérni, kivéve a jó divatos könyökzsírt. Ha időt fordít az ingatlanok kutatására, a lehetséges akciók azonosítására és a számok futtatására a becsült cash-flow meghatározásához, akkor jobban ki fogja tudni élvezni az ingatlanbefektetés előnyeit, mint minden guru iskolai végzettségű a föld színén! (A későbbiekben részletesen foglalkozunk egy tulajdonság értékelésével.)

3. Kockázat

Az ingatlanbefektetések ugyanolyan kockázatoknak vannak kitéve, mint más típusú befektetések, például részvények, kötvények és befektetési alapok. Mint korábban említettük, az ingatlanpiacon időnként rövid távú ingadozások tapasztalhatók, és ezek egy része hátrányosan befolyásolja ingatlanjainak értékét. Bár az ingatlanbefektetők történelmileg a tőzsdei befektetőkéhez hasonló általános hozamokat élveztek, a múltbeli teljesítmény nem garantálja a jövőbeli eredményeket.

Ezen túlmenően, ha befektetési célú ingatlanának bérbeadását kívánja elérni, fontos tisztában lenni azzal, hogy a leglelkiismeretesebb bérlők sem törődnek ugyanúgy a bérléssel, mint a tulajdonosok. Balesetek történnek, és ahogy bárkinek van gyermeke vagy háziállata, a kopás a lakóhely elkerülhetetlen következménye.

Sőt, a bérlők nem egyszerűen leesnek az égből, és azonnal elfoglalják az Ön bérleményeit. Van egy (néha hosszadalmas) folyamat a megbízható és megbízható bérlők felkutatásával, valamint a biztosítékok, bérleti szerződések és a peres modern létünkhöz kapcsolódó összes többi bürokratikus apróság kezelésével. Különösen, ha egyszemélyes szállásai vannak (ami egész családot jelenthet, nem pedig szó szerint csak egy személyt), előfordulhatnak olyan esetek, amikor egyáltalán nincsenek bérlői, és ezért meg kell birkóznia egy üres egység készpénzlefolyásával anélkül, hogy bérleti bevételek a költségek ellensúlyozására. (Jaj!)

Egyszerű ingatlanbefektetések: Otthonvásárlás és REIT-ek

Amikor először tanultál úszni, hajlandó vagyok fogadni, hogy nem azonnal fejest ugrottál a mélybe, és hagytad, hogy a kártyák oda hulljanak, ahol lehetnek. Valószínűleg úgy

indult, mint a legtöbb ember: a gyerekmedencében, színes úszókészülékekkel gazdagítva, és gondosan figyelemmel kísérve egy szülő vagy

oktató figyelemmel. Amint önbizalmat és tapasztalatot szerzett, az úszókészülékeket figyelmen kívül hagyták, és végül egyedül tudtál kimerészkedni a mély vízbe , félelem nélkül az életedért.

Hasonlóképpen, ha Ön még nem ismeri az ingatlanokat, akkor nem feltétlenül szükséges, hogy azonnal kiszaladjon és megvásároljon egy több egységből álló bérházat, hogy kamatoztassa az ágazatba történő befektetés előnyeit. Miért ne "nedvesítené meg a lábát" (metaforikusan fogalmazva) egy vagy két viszonylag egyszerű ingatlanpiaci törekvéssel - lakásvásárlással és / vagy ingatlan-befektetési alapokba ( REIT- ként ismert befektetések ) történő befektetéssel - szemben? Valójában sok személyes befektető soha nem vállalja ennél tovább az ingatlanpiacon való részvételét, és ezzel semmi baj nincs!

1. Otthonvásárlás

Akár tudják, akár nem, Amerikában minden háztulajdonos ingatlanbefektető. A lakóhely megvásárlásának bonyolult folyamatában (pl. Ingatlanok és számok felderítése, előlegre történő megtakarítás és a jelzálogkölcsön-kölcsönző felé való eljutás) való navigálás sok szempontból hasonló a lakóingatlanok vagy a kereskedelmi befektetési célú ingatlanok megvásárlásához. Továbbá, miközben a lakástulajdonosok fizetik a jelzálogkölcsönöket és saját tőkét építenek fel otthonukban - miközben remélhetőleg állandó felértékelődést élveznek -, nettó vagyonukat ugyanúgy növelik, mint egy tucatnyi befektetési ingatlannal rendelkező ingatlanmogul, bár kisebb léptékű.

Sőt, ha egy bizonyos ponton lefelé dönt a költözés mellett, lehetősége van ingatlanját bérletivé alakítani. Ezt azonban ne is fontolja meg,

hacsak nem hajlandó vállalni a földesúr létével járó összes felelősséget, amint arról korábban szó esett. Ezenkívül néhány háztulajdonos tévesen úgy gondolja, hogy egy nyomott piac idején választja ezt az utat, hogy az értékesítés előtt megvárja a lakásárak helyreállását. Ez általában rossz ötlet is, mert a bérleti ingatlan eladásából származó nyereséget az esetek többségében tőkenyereségként kell megadóztatni (kivéve, ha ezeket a nyereségeket áthelyezik egy másik hasonló jellegű ingatlanba).

2. REITs

Az ingatlanbefektetési trösztök ( REIT ) olyan szervezetek, amelyek befektetői pénzeket gyűjtenek össze, majd ebből a pénzből lakó- és kereskedelmi ingatlanokat vásárolnak. Az ingatlanok kezelését azután a REIT-ek fizetik be, az összegyűjtött bérleti díjakból és eladásokból származó nyereséget továbbadják az eredeti befektetőknek. Befektethet egyedi REIT-be, ha úgy dönt, de diverzifikáltabb megközelítés az, ha befektet a REIT befektetési alapokba.

Ne érezze magát rosszul, ha még soha nem hallott a REIT - ekről - ezek nem kapnak sok sajtót. Nincsenek nekik dedikált valóságshow-k, és az ingatlanügynökök (beleértve az ingatlanügynökök által írt sok-sok könyvet is) általában nem fejtik ki a REIT-eket , mert nekik nem nyereséges ezt megtenni. A REIT-be történő befektetés ugyanis „kivágja a középső embert”, és sok ingatlanszakértő

lényegében dicsőített közép- és középnemű nő.

Az ingatlanügynökök, brókerek és szolgáltatások mind közvetítő szerepet töltenek be az ingatlanvásárlók és az eladók számára, és jutalékot keresnek jutalékukból, amikor két fél (akit összehoztak) üzleti tevékenységet folytat. De a REIT-ekkel a nagyobb tőzsdéken kereskednek, hasonlóan más pénzügyi értékpapírokhoz, ezért a befektetőknek nem szükséges ingatlanszakemberek szolgáltatásai a vásárláshoz. Ha valami van, akkor a tőzsdei közvetítője jobban érdekelt abban, hogy megpróbálja meggyőzni Önt a REIT részvények vásárlásáról - de az értékpapír-ügynökök és a brókercégek taktikája egy teljesen más vita!

Három nagyra becsült REIT befektetési alap az Ön számára (ábécé sorrendben):

• Cohen & Steers Realty Shares Fund (ticker szimbólum: CSRSX )
• Fidelity Real Estate Investment Portfolio (ticker szimbólum: FRESX )
• Vanguard Real Estate Investment Trust (REIT) Index Alap (ticker szimbólum: VGSIX )

Ezen alapok mindegyike különféle REIT-eket tart fenn, így a befektetők nem teljesen függenek egyetlen szervezet sikerétől annak érdekében, hogy megtérüljenek a pénzük. Ezenkívül az egyes REIT-ek részvényeinek kutatásával és megvásárlásával kapcsolatos összes munkát az alapkezelők végzik, mint ahogy a befektetési célú ingatlanok kutatásával és megvásárlásával (nem is beszélve ezeknek az ingatlanoknak a kezeléséről) a REIT-ek - tehát Ön szó szerint semmit sem kell tennie, kivéve a befektetést, majd folytassa az életét! A legjobb az egészben, ha a REIT befektetési alapokba fektet be olyan nyugdíjszámlán keresztül, mint egy hagyományos IRA , addig nem kell adót fizetnie a jövedelem után, amíg el nem kezdi a disztribúciókat!

Earl kapcsolódó műve:

• Az első otthon vásárlása: befektetés a jövőbe
• Befektetési alapok kezdőknek történő befektetése

Erőforrások

1. Francis, JC és Ibbotson, RG Az ingatlanok összehasonlítása hasonló befektetésekkel, 1978 - 2004; 6-8. oldal. New York, NY és New Haven, CT (együttműködő munka): Elérhető a Morningstar Inc-n keresztül; kb. 2007. febr.

2. Hobbs, F. és Stoops, N. Demográfiai trendek a 20. században; oldal 75. Washington, DC: US ​​Census Bureau, Census 2000 Special Reports, CENSR-4 sorozat; kb. 2002.

3. Az Egyesült Államok és a világ népességének órája. Washington, DC: USA Kereskedelmi Minisztérium / Egyesült Államok Népszámlálási Irodája; folyamatosan frissül. Elérhető:

Fotók

1. „Ingatlan panoráma”. Forrás: philippaopao, CC-BY 3.0, a Deviantarton keresztül. 2010. szeptember 16. Elérhető:

2. „Neon ingatlan jel”. Forrás: Chris Griffith, CC-BY 2.0, a Flickr-en keresztül. 2009. január 10. Elérhető:

3. „Archimedes kar”. Forrás: Mechanics Magazine, Public Domain (azaz ezt a képet 1923 előtt rajzolták az Egyesült Államokban, és így a szerzői jog lejárt: további információk), a Wikimedia Commons-on keresztül. 1824 körül. Elérhető:

commons.wikimedia.org/wiki/File:Archimedes_lever_(Small).jpg

4. "Az Egyesült Államokban értékesített új lakások átlagos és átlagos értékesítési árai 1963-2010 (havonta)." Forrás: A 'Smallman12q' által készített grafika az Egyesült Államok népszámlálási mediánja és az eladott új házak átlagos eladási ára, Public Domain (a szerző ezt a grafikát nyilvánosság számára kiadta) alapján, a Wikimedia Commonson keresztül. 2010. január 22. Elérhető:

5. „East Midtown Skyline, NYC”. Forrás: Dimitry B., CC-BY 2.0, a Flickr-en keresztül. 2011. május 12. Elérhető: http: //www.flickr.com/photos/ru_boff/9636312625/

6. „Eladó ingatlan táblák”. Forrás: Mr. TinDC, CC-BY-ND 2.0, a Flickr-en keresztül. 2009. február 7. Elérhető:

7. „Lakáspiac utcatábla.” Forrás: 401 (k) 2013, CC-BY-SA 2.0, a Flickr-en keresztül. 2012. február 4. Elérhető:

© 2020 Earl Noah Bernsby