Hogyan lehet 100 dollárnál kevesebb ingatlant vásárolni reits használatával

Chance Cox a Pixabay-től

Hogyan lehet befektetni az ingatlanokba a REIT-ekkel

A fizikai ingatlanokba való befektetésnek sokféle módja van, mégis a legtöbbjük nagy összegű pénzeket jelent, és egyszerre egy-egy nagyobb befektetés elkötelezettségét vállalja. A legtöbb ember számára az otthon a legnagyobb ingatlanbefektetés, és sokak számára elegendő lehet aggódni. Ha többet szeretne befektetni ingatlanokba vagy diverzifikálni a jelenlegi portfólióját, esetleg a Roth vagy a hagyományos IRA részeként, akkor van néhány nagyszerű lehetőség, amely lehetővé teszi, hogy fizikai ingatlannal rendelkezzen, anélkül, hogy gondot okozna az adott ingatlan kezelésével.

Az egyik módja az ingatlanbefektetési alap (REIT). A REIT olyan vállalat, amelynek az alábbi kritériumoknak kell megfelelnie az Egyesült Államokban:

• A REIT társaság teljes vagyonának legalább 75% -át ingatlanba, készpénzbe vagy az Egyesült Államok kincstárába fekteti be.
• Bruttó jövedelmének legalább 75% -át bérleti díjak beszedéséből, az ingatlanokat finanszírozó jelzálogkölcsönökből származó kamatokból vagy ingatlanok értékesítéséből szerzi.
• Évente osztalék formájában kifizeti adóköteles jövedelmének legalább 90% -át a részvényesek számára.
• Ezt olyan egységként ismerik el, amely társaságként adóköteles.
• Igazgatóság és / vagy kuratóriumok irányítják.
• Legalább 100 részvényese van.
• A REIT részvényeinek legfeljebb 50% -a öt vagy annál kevesebb magánszemély birtokában van.

Számomra, mint befektető, az egyik legvonzóbb dolog a REIT-ben az általuk fizetett osztalék, valamint a tőke felértékelődése, amely a részvények idővel növekvő értéke.

A Zach kutatása szerint negyven év alatt, 1972 és 2012 között, a REIT átlagos éves hozama 8,09% volt. Számomra ez egyáltalán nem rossz eredmény. Természetesen minden befektetésnek vannak kockázatai, és a 2009-es pénzügyi összeomlás során egyes REIT-ek részvényei egyik napról a másikra több mint 50% -kal csökkentek. Ha olyan voltál, mint én, és egyike voltál azoknak a REIT befektetőknek, akkor nehéz volt lenyelni a tablettát. Mégis, ha tartotta volna részvényeit, látta volna, hogy az ár visszatért a baleset előtti szintre, majd tovább nőtt és osztalékot szerzett az elmúlt években.

Milyen típusú REIT-ek vannak?

Ha felkeltettem az érdeklődését, és befektetni szeretne saját kis ingatlanbirodalmába, akkor rengeteg választási lehetőség van. Sok esetben az egyes REIT-vállalatok egy vagy két szektorra, például orvosi irodákra és kórházakra koncentrálnak. Mások csak olyan termékeket vásárolhatnak, amelyekben mobiltelefon-tornyok találhatók, vagy raktárak, amelyeket termékterjesztésben vagy számítógépes kiszolgáló telepek elhelyezésére használnak. Vannak olyan ház-REIT-ek, amelyek lakótelepeket és bérlakásokat birtokolnak, valamint olyanok, amelyek bevásárlóközpontokat és még kültéri reklámtáblákat is tartanak. Szinte elsöprő lehet az a szektor kiválasztása, amelynek a legkényelmesebbnek érzi magát, mivel mindegyik saját kockázattal jár.

A diverzifikáció megkönnyítése érdekében vannak olyan ETF-ek vagy tőzsdén kereskedett alapok, amelyeket a főbb tőzsdéken értékesítenek, és amelyek maguk is számos REIT-társaság részvényeit tartalmazzák. Az egyik kedvenc ETF-em a Vanguard, a Vanguard Real Estate ETF (VNQ). Nagyon ésszerű 0,12% -os költségaránnyal rendelkezik, és 2020.12.20-án az átlagos tízéves hozama meghaladta a 8% -ot. Attól a naptól kezdve, hogy megírtam ezt a cikket, a VNQ egy részét 86,76 dollárért lehetett megvásárolni.

Az ilyen típusú ingatlanbefektetésekbe való belépés gátja nagyon alacsony, különösen most, amikor az online brókercégek, mint például Charles Schwab, megszüntették a részvények adásvételének minden díját. Bizonyos esetekben a brókeri számla megnyitása mindössze 100 dollár. Ha keresett jövedelmet, vagy van házastársa, akkor lehet, hogy 5000 és 7000 dollár közötti összeget fektet be egy Roth IRA-ba, majd soha nem fizet többé adót a befektetés jövedelmének és részvényeinek árfolyam-emelkedéséből. Saját esetemben az ETF-be fektetek be a Roth IRA-n keresztül. Mintha csak a vetőmag után fizetne adót, és akkor képes lenne életének végéig gyümölcsöt szüretelni abból a fából, amelyik ettől a magtól nőtt.

Lehet, hogy mindez jól hangzik, de vajon ez a legjobb módszer az összes pénz befektetésére? A legtöbb pénzügyi szakértő azt tanácsolja, hogy ne tegye az összes tojását egy kosárba, és azt javasolja, hogy diverzifikálja megtakarításait vagy nyugdíját számos befektetés, például kötvények, részvények, banki CD-k és akár fizikai arany között. A nyugdíjkorhatár közelében a befektetési stratégiának még konzervatívabbá kell válnia, mivel kevesebb ideje van a piaci veszteségek pótlására.

Minden befektetési forgatókönyv más, és egyes tanácsadók azt javasolják, hogy a portfólió legalább 10% -át ingatlanba fektessék. Ez a százalék hasonló a saját részesedéseimhez a REIT-ekben és a REIT ETF-ekben.

Hogyan viszonyulnak a REIT-ek a tényleges ingatlanhoz, mint befektetéshez?

Rendkívül nehéz összehasonlítani a REIT vagy a REIT ETF-be történő befektetést a fizikai ingatlan megvásárlásával. Sok hozzáértő befektető számára a saját ingatlan birtoklása sokkal jövedelmezőbb javaslat lehet. Ha csak egy kis összeget használhat fel saját pénzéből egy ingatlan finanszírozására, majd bérbe adja azt az összeget, amely havonta fizeti azt a jelzálogköltséget a fenntartási költségekkel együtt, akkor teljesen más eredménye lesz, mint ha ugyanannyit fektetett be egy REIT-be. Jelzálogkölcsönének lejártakor bérlői befizették volna befektetésük költségeinek oroszlánrészét, levonva az esetleges költségeket, idejüket is beleértve.

Ez az összehasonlítás - a REIT és a fizikai ingatlan összehasonlítva - alma-narancs összehasonlítás. Ennek ellenére meglehetősen sokat átdolgoznak olyan pénzügyi oldalakon, mint a "The Motley Fool", olyan cikkekben, amelyek címe "REIT's vs. Owning Your Own Real Estate". Míg sok esetben jóval messzebbre juthat, ha egyedül vásárol ingatlant, a kockázatok mindkét eszköz esetében nem azonosak, és egyszerűen nem közvetlenül összehasonlíthatók. Például a saját helyi ingatlanpiacának oka lehet egy jelentős korrekció, például egy helyi munkáltató elhagyhatja a várost, vagy esetleg nincs szerencséje, és bérlőket szerez, akik ismételten költséges vagyoni károkat okoznak a bérleti díjaknak. (Jártam ott, és nekem magammal kellett megbirkóznom ezzel.) Jutalma és kockázata összpontosul, amikor saját tulajdonában van.

Az általunk említett Vanguard alapnak, a VNQ-nak több mint 180 különböző REIT-je van, amelyek viszont több száz különböző ingatlan tulajdonát képezhetik több száz városban és államban. Ha egy területen visszaesés következne be, vagy ha egy bérlő felhagyna valahol a fizetéssel, a befektetésének következményei nem lennének olyan súlyosak, mintha tényleges ingatlannal rendelkezne.

Nem ellenzem a bérlemény birtoklását; Nagyon támogatom, és voltak saját jövedelmi tulajdonságaim. Életem ezen a pontján azonban már nincsenek bérleti díjaim, és már nincs kedvem a későn fizető bérlőktől bérleti díjat beszedni, vagy aggódom a tető, a légkondicionáló berendezés vagy a vízmelegítő állapota miatt. A COVID-19 válság miatt a város, ahol élek, Austin, TX több hónapon át moratóriumot vezetett a kilakoltatásokhoz. Míg mélységesen szimpatizálok az ezekben az otthonokban élő és bérleti díjat fizetni nem képes emberekkel, szimpatizálok a bérbeadókkal is, akik közül sokan kisbefektetők, akik maguk is nehezen tudnak jelzálogkölcsön-fizetéseket fizetni olyan ingatlanokon, ahol még nem gyűjtöttek be bérleti díj hónapokban.

Saját nyugalmam érdekében úgy döntök, hogy a nyugdíjalapomat diverzifikálva tartom többféle eszközosztály között, beleértve a REIT ETF-eket is, nem pedig a bérlőkkel kell foglalkoznom, ahogy öregszem. Ha megértette a kockázatokat, és a befektetések diverzifikálásának másik módját szeretné, fontolja meg a REIT és a REIT ETF saját portfóliójába való felvételét. Mint minden befektetés esetében, a döntések meghozatala előtt először is konzultáljon befektetési szakemberével.

Források

A cikk forrásai a következők:

Investopedia, Zacks Research,

© 2020 Nolen Hart